授权合同下的土地使用权在土地相关交易中也很常见。下文阐述了关于授权合同下土地使用权的法律规定，并解决了几个相关问题，以帮助个人和组织保护其合法权益。
I、授权合同项下土地使用权现状
土地使用者有权直接行使其权利，或通过授权合同授权其他个人或组织代表其行使与此类土地使用权有关的部分或全部权利。
目前，在土地使用权交易中使用授权合同非常普遍；然而，由于滥用这种形式隐瞒其他交易或逃避纳税义务，它往往会带来许多法律风险。在实践中，当被授权方在授权范围之外进行交易或对所有者造成损害时，会出现许多争议，导致法院宣布此类交易无效。
II、授权合同下的土地使用权概念
1.授权合同下的土地使用权是什么？
根据2015年《民法典》第138条，个人和法人实体可以授权其他个人或法人实体代表他们建立和进行民事交易。
根据2015年《民法典》第562条，授权合同是双方之间的协议，根据该协议，被授权方有义务以授权方的名义执行工作，只有在法律同意或规定的情况下，授权方才需要支付报酬。
因此，授权合同项下的土地使用权可以理解为被授权方在授权范围内代表授权方执行与土地使用权有关的任务的权利。
2.授权合同项下土地使用权的法律性质
根据2015年《民法典》第562条，授权合同项下土地使用权的法律性质是代表关系，而不是所有权转让。被授权方代表授权方行使土地使用权，如使用权、转让权、捐赠权和约定的其他权利。
3.与土地使用权有关的授权是否会导致被授权方的土地使用权？
授权合同是双方之间的协议，根据该协议，被授权方有义务以授权方的名义执行工作，授权方只有在法律根据2015年《民法典》第562条同意或规定的情况下才需要支付报酬。
2015年《民法典》第189条规定，使用权是指利用公用事业并享有财产利润和收入的权利。这种权利可以通过协议或依法转让给另一人。
根据上述规定，被授权方有权在双方约定的范围内代表授权方执行与土地使用权有关的任务，法律也允许转让使用权。因此，如果授权方同意允许被授权方行使土地使用权，则与土地使用权有关的授权可能会导致被授权方的土地使用权。土地的授权使用者有权根据协议或法律开发土地的效用，并享受土地的利润和收入。
III、 与授权合同下的土地使用权有关的法律规定
1.与土地使用权有关的重新授权有效的法律条件是什么？
根据2015年《民法典》第564条，在以下情况下，被授权方可以重新授权他人：
- 经授权方同意；
- 因不可抗力：在无法重新授权的情况下，无法实现为授权方的利益建立和执行民事交易的目的。
重新授权不得超出原授权范围。再授权合同的形式必须与原授权的形式一致。
2.土地使用许可合同是否需要书面形式？
根据2015年《民法典》第116条，民事交易是导致、改变或终止民事权利和义务的合同或单方面法律行为。因此，土地使用权合同是一种民事交易。2015年《民法典》第119条第1款规定了民事交易的形式如下：
- 民事交易可以口头、书面或通过具体行为表达。因此，根据电子交易法，以数据电文形式通过电子手段进行的民事交易应被视为书面交易。
- 如果法律要求民事交易必须以书面形式进行，并经过公证、认证或登记，则必须遵守这些要求。
根据2024年《土地法》第27条第3款，与土地使用者行使权利有关的合同和文件的公证和认证实施如下：
- 土地使用权或土地使用权和土地附着资产的转让、捐赠、抵押或出资合同必须经过公证或认证，本条款b点规定的情况除外；
- 土地使用权或者土地使用权、土地附着资产的租赁、转租合同；农用地使用权交易合同；一方或多方为房地产经营组织的土地使用权或土地附着资产转让或出资合同，可以根据当事人的要求进行公证或认证；
- 与土地使用权或土地使用权和土地附属物继承有关的文件应按照民法进行公证或认证。
3.土地使用权的共同授权范围
在房地产交易中，土地使用权的授权范围取决于双方在授权文件或合同中的约定。常见范围包括：
- 土地管理和使用授权，包括：
- 管理和监督：监测和保护土地边界，防止非法侵占。
- 开发利用：直接使用土地或在一定期限内将土地面积出租/出借给他人。
- 履行财务义务：代表土地所有者支付住房和土地税、土地年费或土地使用费。
- 行政程序：提交申请、签署文件、领取土地使用权证书（红皮书/粉皮书）或向国家主管部门登记变更。
- 土地处置授权，包括：
- 土地使用权出让授权书；
- 土地使用权的出租或转租授权；
- 土地使用权转让或抵押授权。
4.土地使用权出让合同中的强制性内容
2015年《民法典》第398条规定，合同当事人有权就合同内容达成一致。合同可以包括下列内容：
- 合同标的；
- 数量和质量；
- 价格和付款方式；
- 合同的期限、地点和履行方式；
- 双方的权利和义务；
- 违约责任；
- 争议解决方式。
可以看出，法律没有具体规定土地使用许可合同的内容，因为这些内容取决于当事人的需要和目的。但是，双方应确保包括以下内容：
- 双方信息（授权方和被授权方）：必须说明双方完整准确的个人信息，以识别交易参与者，包括全名、出生日期、公民身份证/护照号码、签发日期和地点、永久地址和当前联系地址。如果土地使用权证书由一户或多人共同所有，所有成员/共同所有人必须签署授权书。
- 授权土地使用权信息：必须根据土地使用权证书详细描述不动产，包括：
- 地块编号和地图编号；
- 地块地址（区/公社、区、省/市）；
- 土地面积、使用形式、土地用途和使用期限；
- 土地附属资产（如有）。
- 授权范围和内容：这是避免超出授权范围或争议风险的最重要部分。它必须明确说明被授权方被允许代表授权方执行的任务，例如：
- 管理、监督和使用土地；
- 执行行政程序（变更登记、土地分割、纳税）；
- 签订转让、捐赠、租赁或抵押合同（如果被授权方拥有处置权，则必须明确说明）；
- 接收交易付款（如有）。
- 各方的权利和义务：应明确各方的具体权利和义务。
- 授权期限和报酬：双方可以在授权合同中约定并明确这些条款。
IV、 授权合同项下土地使用权相关问题
1.在什么情况下，与土地使用权有关的授权合同被视为旨在掩盖转让交易的虚假交易？
根据2015年《民法典》第116条，民事交易是导致、改变或终止民事权利和义务的合同或单方面法律行为。合同是双方就民事权利和义务的建立、修改或终止达成的协议（根据2015年《民法典》第385条）。
2015年《民法典》第124条规定，如果当事人建立虚假民事交易以隐瞒另一项民事交易，则虚假交易无效，而隐瞒的交易仍然有效，除非该交易根据民法典或其他相关法律也无效。
为逃避对第三人的义务而设立虚假民事交易的，该交易无效。因此，虚假交易是指为隐瞒双方真正打算履行的另一份合同而建立的交易。虚假民事交易有两种类型：
- 旨在掩盖另一笔交易的虚假交易；
- 旨在逃避对第三方义务的虚假交易。
因此，与土地使用权有关的授权合同往往被视为旨在掩盖转让交易的虚假交易。
2.土地使用权出让合同可以用于产权转移登记吗？
授权合同是双方之间的协议，根据该协议，被授权方有义务以授权方的名义执行工作，授权方只有在法律根据2015年《民法典》第562条同意或规定的情况下才需要支付报酬。
与此同时，2024年《土地法》第137条和第138条规定了向目前使用土地的家庭、个人和住宅社区发放土地使用权证书所需的文件类型，无论是否有土地使用权证明文件。此类规定不包括作为颁发证书依据的土地使用授权合同。
因此，可以理解的是，土地使用授权合同不能用于所有权转让登记。从本质上讲，授权合同只允许被授权方以授权方的名义执行任务（例如代表土地使用者执行行政程序、提交申请和接收登记结果），而不是构成所有权登记程序的法定文件之一。
3.土地使用权出让合同能否替代土地使用权转让合同？
根据2024年《民法典》第140条第3款，基于授权的代理在以下情况下终止：
- 按照双方约定；
- 授权期限届满时；
- 授权工作完成后；
- 被代理人或代表单方面终止授权的；
- 作为个人的被代表人或代表死亡，或作为法人实体的被代表个人或代表不复存在；
- 代表人不再符合《民法典》第134条第3款规定的条件；
- 其他使代理无法履行的理由。
此外，2015年《民法典》第422条规定，如果签订合同的个人死亡，或者签订合同的法人实体不复存在，则合同终止，前提是该合同必须由该个人或法人实体亲自履行。
因此，如果双方只签署授权合同而不签订土地使用权转让合同，未来可能会出现重大的法律风险。当事人应当签订土地使用权出让合同，并经公证或者认证，以确保其权益得到最大程度的法律保护，而不是依赖授权合同。
V、为什么要就授权合同下的土地使用权向NPLaw寻求法律建议？
上述信息涉及NPLaw向我们的读者提供的授权合同中与土地使用权有关的问题。NPLaw拥有一支经验丰富的律师和法律专家团队，提供信誉良好、专业的法律服务，以最好地保护客户的合法权益。如果您需要法律援助，可以联系NPLaw寻求咨询和支持。
以上信息仅供参考。如果客户需要有关具体案件的详细建议，请联系NPLaw Firm进行及时咨询。
NGOC PHU LAW COMPANY LIMITED
咨询及客户服务热线: 0913419996
热线: 0913 41 99 96
电子邮件: legal@nplaw.vn
