Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những thủ tục pháp lý thường gặp trên thực tế. Tuy nhiên, vì đây là một loại giao dịch có giá trị lớn nên thường sẽ ẩn chứa rất nhiều rủi ro nếu không được thực hiện theo đúng các trình tự thủ tục và điều kiện mà pháp luật quy định.
Vậy chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng những điều kiện gì? Trong trường hợp nào thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị pháp luật ngăn cấm?
Trong phạm vi bài viết này, hãy cùng NPLaw tìm hiểu và làm rõ một số vấn đề liên quan đến loại giao dịch trên.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là trường hợp một người đang có quyền sở hữu đối với mảnh đất nào đó và muốn được giao lại đất cùng với quyền này cho chủ thể khác thông qua hình thức chuyển nhượng.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình khi đáp ứng các điều kiện chung như sau:
Theo đó, để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện nêu trên. Ngoài ra, trong những trường hợp đặc biệt thì cần phải xem xét thêm các yếu tố liên quan đến việc chuyển nhượng để xác định liệu việc chuyển nhượng của mình có thuộc vào trường hợp cấm hay không. Nếu có thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này sẽ không được phép tiến hành.
Như đã đề cập trước đó thì việc nhượng quyền sử dụng đất khi rơi vào các trường hợp bị pháp luật cấm thì sẽ không được phép thực hiện việc chuyển nhượng. Vậy những trường hợp đó là gì?
Căn cứ theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013, có 04 trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là:
Thứ nhất, Tổ chức/hộ gia đình/cá nhân/cộng đồng dân cư/cơ sở tôn giáo/người Việt Nam định cư ở nước ngoài/doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chủ thể nhận chuyển nhượng bao gồm những chủ thể nêu trên thì phải xét xem họ có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng hay không. Chẳng hạn như trường hợp được nêu tại Khoản 2 Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì tổ chức, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước mà không thuộc trường hợp được chuyển nhượng (chỉ được chuyển nhượng sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng). Nếu giao dịch chuyển nhượng không thuộc trường hợp nêu trên thì sẽ bị xem là trái pháp luật và vi phạm điều cấm.
Thứ hai, tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa/đất rừng phòng hộ/đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân. Trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt.
Thứ ba, hộ gia đình/cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 
Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được phép tiến hành khi có các đối tượng rơi vào trường hợp nêu trên.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đóng bao gồm 04 loại phí và lệ phí sau:
Căn cứ theo Điểm a Khoản 5 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung 2012 thì thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế. Tuy nhiên, pháp luật lại không đưa ra các quy định bắt buộc bên nhận chuyển nhượng hay bên chuyển nhượng phải nộp thuế.
Do đó, các bên có thể thỏa thuận với nhau để quyết định xem bên nào sẽ phải chịu thuế khi tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 119 Luật đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
Do đó, nếu như cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp.
Căn cứ theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, thì một trong những điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đó phải còn trong thời hạn sử dụng. Như vậy, nếu như đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng thì sẽ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất được.
Căn cứ theo Khoản 4 Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền. Do đó, khi bên nhận chuyển nhượng chưa thanh toán đủ tiền thì bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nghĩa vụ phải bàn giao đất, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận trước về vấn đề này.
Căn cứ theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 3 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012, sửa đổi bổ sung bởi Luật Xử lý vi phạm hành chính 2020 thì khi xử phạt vi phạm đối với việc sử dụng đất sai mục đích, người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm chứng minh vi phạm hành chính. Đối với cá nhân, tổ chức bị xử phạt có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp chứng minh mình không vi phạm hành chính. Do đó, nếu như chủ đất mới nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứng minh được mình không sử dụng sai mục đích mà hành vi này chỉ do người chủ cũ thực hiện thì sẽ không bị xử phạt.
Trên đây là toàn bộ phần tư vấn của NPLaw về một số vấn đề quan trọng liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời giải đáp một số thắc mắc thường gặp liên quan đến loại giao dịch này.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
