Mua bán bất động sản là một giao dịch phổ biến hiện nay, việc mua bán nhà ở với giá trị tài sản lớn sẽ dẫn đến những rủi ro kèm theo khi thực hiện giao dịch. Và một trong những vấn đề pháp lý cũng thường gặp khi bán nhà đó là căn nhà cần bán đang xảy ra tranh chấp với bên thứ ba khác. Vậy quy định pháp luật về vấn đề này như thế nào, hãy cùng NPLaw tìm hiểu qua nội dung bài viết dưới đây nhé!
Pháp luật nhà ở hiện hành không có quy định cụ thể thế nào là nhà đang tranh chấp, mà chỉ định về tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai theo quy định tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024.
Từ định nghĩa trên, có thể hiểu nhà đang tranh chấp là mâu thuẫn hoặc xung đột giữa các bên liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng, quản lý, hoặc nghĩa vụ liên quan đến nhà ở. Các tranh chấp này thường xảy ra do bất đồng về pháp lý, lợi ích hoặc việc thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở.
Theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở phải đáp ứng đủ các điều kiện sau thì mới được đưa vào tham gia giao dịch:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định không cần giấy chứng nhận;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
Như vậy, nhà đang có tranh chấp thì không đáp ứng điều kiện được đưa vào tham gia giao dịch mua bán.
Căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì việc ngăn chặn giao dịch bán nhà đang tranh chấp cũng là một trong các biện pháp khẩn cấp tạm thời, do đó, người có thẩm quyền được ngăn chặn bán nhà đang tranh chấp.
Nhà ở không bị tranh chấp là một trong những điều kiện để được phép đưa vào giao dịch mua bán nhà ở theo điểm b khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, do đó các bên lập Hợp đồng bán nhà mà căn nhà đang tranh chấp thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu do không đủ điều kiện mua bán nhà ở.
Theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng nếu hợp đồng đó đáp ứng đủ các điều kiện về mua bán nhà ở tại điểm b khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, tức là nhà ở mua bán không đang tranh chấp. Như vậy, hợp đồng bán nhà đang tranh chấp sẽ không được công chứng.
Tại khoản 3 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau:
- Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;
- Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản;
- Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.
Như vậy, Tòa án sẽ ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá để định giá tiền đối với căn nhà đang tranh chấp theo yêu cầu của bị đơn.
Căn cứ theo quy định tại Điều 111 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn giao dịch bán nhà chính là Tòa án nhân dân.
Tại điểm b khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 thì nhà đang bị tranh chấp về quyền thừa kế là chưa đủ điều kiện để mang đi bán, thế chấp vay vốn làm ăn, bên nhận thế chấp sẽ từ chối trong trường hợp này. Do đó, không thể bán hoặc thế chấp được.
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về bán nhà đang tranh chấp mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
