Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Vậy làm sao để hiểu thế nào là cho thuê đất và những vấn đề liên quan xoay quanh về cho thuê đất như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.
Tình hình cho thuê đất hiện nay đang có nhiều biến động tùy thuộc vào từng khu vực và lĩnh vực sử dụng đất.
- Tại các thành phố lớn: Tình hình cho thuê đất tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh thường là sự cạnh tranh khốc liệt. Sự phát triển của các ngành kinh tế dịch vụ và công nghiệp tạo ra nhu cầu về đất cao, dẫn đến sự tăng giá cho thuê đất. Đặc biệt, các khu vực trung tâm có mật độ dân số và kinh doanh cao thì giá thuê đất càng cao. Theo báo cáo năm 2021 của Savills Việt Nam, giá thuê đất trong khu vực trung tâm của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước.
- Tại các khu công nghiệp: Với việc sản xuất và xuất khẩu ngành công nghiệp gần đây phát triển, nhu cầu cho thuê đất trong các khu công nghiệp cũng tăng cao. Ngành công nghiệp chế biến, sản xuất và lắp ráp đồ điện tử, ô tô, điện tử tiêu dùng và hàng tiêu dùng nhanh đang có sự phát triển mạnh mẽ. Điều này khiến giá cho thuê đất trong khu công nghiệp tăng lên.
- Tại các khu đô thị mới: Việc mở rộng các khu đô thị mới để đáp ứng nhu cầu về nhà ở và phát triển hạ tầng đã tạo ra nhiều cơ hội cho việc cho thuê đất. Tuy nhiên, giá thuê đất tại các khu đô thị mới không cao như tại trung tâm thành phố và có xu hướng ổn định hơn.
- Tìm hiểu về quy hoạch đất: Việc tìm hiểu thông tin về quy hoạch đất của một khu vực là rất quan trọng để đánh giá tình hình cho thuê đất hiện tại và tương lai. Nếu một khu vực được quy hoạch phát triển, nhu cầu cho thuê đất sẽ tăng và giá thuê cũng có xu hướng tăng lên.
- Ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19: Đại dịch COVID-19 đã có ảnh hưởng đáng kể đến nhiều ngành nghề và kinh tế. Việc giãn cách xã hội và hạn chế hoạt động kinh doanh đã làm giảm nhu cầu cho thuê đất trong một số lĩnh vực, như bất động sản thương mại và du lịch.
.jpg)
Cụ thể tại khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Theo quy định pháp luật, những chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cũng có quyền cho thuê (cho thuê lại) quyền sử dụng đất. Cụ thể gồm những chủ thể sau:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Theo điểm a khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Theo khoản 3 Điều 174 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Theo khoản 2 Điều 176 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật và không chuyển mục đích sử dụng đất; nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Theo điểm a, điểm b Khoản 3 Điều 176 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Theo điểm a khoản 4 Điều 176 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác trong các trường hợp sau đây:
- Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm. (Theo khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2013).
-Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013).
-Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. (Căn cứ vào điểm a khoản 2 Điều 180 Luật Đất đai 2013).
-Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất (Căn cứ theo khoản 1 Điều 183 Luật Đất đai 2013).
-Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án. (Căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai 2013).
- Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc các trường hợp sau đây (Căn cứ theo khoản 1 Điều 184 Luật Đất đai 2013):
- Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
- Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài (trong trường hợp này, giá trị quyền sử dụng đất là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh). (Căn cứ theo khoản 2 Điều 184 Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. (Căn cứ theo khoản 3 Điều 184 Luật Đất đai 2013).
- Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài (Căn cứ theo khoản 4 Điều 184 Luật Đất đai 2013) thuộc trường hợp:
- Quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai 2013.
- Quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai 2013.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Căn cứ theo khoản 1 Điều 185 Luật Đất đai 2013).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại. (Căn cứ theo khoản 2 Điều 185 Luật Đất đai 2013)
Theo quy định của pháp luật đất đai, không phải nhóm đất nào cũng được quyền cho thuê. Theo đó người sử dụng đất chỉ được cho thuê các nhóm đất sau
- Nhóm đất nông nghiệp
- Nhóm đất phi nông nghiệp, gồm đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Lưu ý. Căn cứ quy định tại Điều 190 Luật đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân ký Hợp đồng thuê đất nông nghiệp hay Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nông thì chỉ được ký với hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng địa bàn xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho việc sản xuất đất nông nghiệp
Theo quy định tại Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Hiện nay, pháp luật quy định 02 trường hợp lớn khi Nhà nước cho thuê đất, bao gồm:
– Thuê đất trả tiền một lần;
– Thuê đất trả tiền hàng năm
*Trường hợp thuê đất của Nhà nước (Nhà nước cho thuê đất)
Căn cứ theo Điểm b Khoản 1 Điều 99, Khoản 1 Điều 74 và Điểm a Khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013, người được Nhà nước cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
*Trường hợp thuê đất của người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân)
Thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác là một loại giao dịch dân sự mà cụ thể đó là một hợp đồng dân sự. Theo đó, các bên liên quan có quyền thỏa thuận nội dung của hợp đồng với điều kiện không trái luật, đạo đức xã hội.
Tuy nhiên, pháp luật đất đai có quy định một trong những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận là trường hợp thuê, thuê lại đất của người khác.
Cụ thể, theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chỉ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mới được cấp Giấy chứng nhận, các trường hợp còn lại người thuê, thuê lại đất của người khác không được cấp Giấy chứng nhận.
Tóm lại, người được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phân biệt thuê đất trả tiền hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Riêng trường hợp người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất khác sẽ không được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:
“3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng
vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.”
Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Căn cứ Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về quyền sở hữu:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”
Căn cứ khoản 2 Điều 160 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu:
“2. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.”
Như vậy, với tư cách là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà cho thuê sẽ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người khác mà không cần phải có sự đồng ý của người thuê nhà, trừ trường hợp khi giao kết hợp đồng cho thuê nhà bạn và bên bán có thỏa thuận về việc thông báo.
Căn cứ theo Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối 2005 (sửa đổi bởi khoản 13 Điều 1 Pháp lệnh sửa đổi Pháp lệnh ngoại hối 2013) quy định về hạn chế sử dụng ngoại hối như sau:
“Điều 22. Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối
Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.”
Ngoài ra tại Điều 3 Thông tư 32/2013/TT-NHNN cũng quy định về việc hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam như sau:
"Điều 3. Nguyên tắc hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam
Trên lãnh thổ Việt Nam, trừ các trường hợp được sử dụng ngoại hối quy định tại Điều 4 Thông tư này, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác (bao gồm cả quy đổi hoặc điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ, giá trị của hợp đồng, thỏa thuận) của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối."
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành việc sử dụng ngoại hối trong các giao dịch bị hạn chế ngoại trừ một số trường hợp được pháp luật cho phép.
Theo Điều 4 Thông tư 32/2013/TT-NHNN, trường hợp của anh cũng không thuộc trường hợp được sử dụng ngoại hối. Do đó, phòng công chứng yêu cầu hợp đồng thuê thể hiện bằng đồng Việt Nam là hoàn toàn phù hợp.
Theo Điều 23 Nghị định 88/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt hành vi vi phạm quy định về hoạt động ngoại hối như sau:
“Điều 23. Vi phạm quy định về hoạt động ngoại hối
1. Phạt cảnh cáo đối với một trong các hành vi vi phạm sau đây:
...
c) Thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ có giá trị dưới 1.000 đôla Mỹ (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) không đúng quy định của pháp luật.
2. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi vi phạm sau đây:
...
c) Thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ có giá trị dưới 1.000 đôla Mỹ (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) không đúng quy định của pháp luật trong trường hợp tái phạm hoặc vi phạm nhiều lần; thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ có giá trị từ 1.000 đôla Mỹ đến dưới 10.000 đôla Mỹ (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) không đúng quy định của pháp luật.
3. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với một trong các hành vi vi phạm sau đây:
...
k) Thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ có giá trị từ 10.000 đôla Mỹ đến dưới 100.000 đôla Mỹ (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) không đúng quy định của pháp luật;
...
4. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi vi phạm sau đây:
...
n) Giao dịch, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận, niêm yết, quảng cáo giá hàng hóa, dịch vụ, quyền sử dụng đất và các hình thức tương tự khác (bao gồm cả quy đổi hoặc điều chỉnh giá hàng hoá, dịch vụ, giá trị của hợp đồng, thỏa thuận) bằng ngoại tệ không đúng quy định của pháp luật;
..’
5. Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với một trong các hành vi vi phạm sau đây:
...
h) Thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ có giá trị từ 100.000 đôla Mỹ trở lên (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) không đúng quy định của pháp luật.
..."
Trên đây là một số quy định về xử phạt nếu thực hiện giao dịch bằng ngoại tệ nhưng không thuộc trường hợp được cho phép của nhà nước.
Các chủ thể trong Hợp đồng cho thuê đất được tự do thỏa thuận các nội dung của Hợp đồng nhưng các nội dung này không được vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Hợp đồng cho thuê đất là một dạng của Hợp đồng thuê tài sản. Chính vì vậy, một hợp đồng cho thuê đất ngắn gọn thông thường sẽ có các nội dung sau:
+Thông tin của các bên trong Hợp đồng
+Thông tin về thửa đất cho thuê loại đất, điện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất,
+Thời hạn thuê, mục đích thuê, giá thuê, phương thức, thời hạn thanh toàn
+Quyền, nghĩa vụ của các bên
+Quyền của người thứ ba đối với đất thuê (nếu có)
+Cho thuê lại: bên thuê phải thông báo cho bên cho thuê biết và phải được sự đồng ý của bên cho thuê
+Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng
+Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn
+Những nội dung khác do hai bên thỏa thuận
Nhìn chung một hợp đồng thuê đất có nội dung đầy đủ, rõ ràng chi tiết sẽ tạo điều kiện cho các bên thuận lợi thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trên thực tế, đồng thời nếu có tranh chấp phát sinh thì sẽ là căn có để cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp một cách chính xác, công bằng.
Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề cho thuê đất. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
