CHUYỂN ĐẤT TRỒNG LÚA SANG ĐẤT Ở

Hiện nay, do nhu cầu sử dụng đất ở và giá trị đất ở lớn hơn nhiều so với đất trồng lúa, đất nông nghiệp khác nên nhiều người đã tự ý chuyển đất trồng lúa thành đất ở; bên cạnh đó nhiều hộ gia đình, cá nhân muốn xin chuyển đất trồng lúa sang đất ở. Không ít người băn khoăn, theo quy định của pháp luật, đất trồng lúa có được chuyển sang đất ở cần điều kiện gì, thủ tục chuyển như thế nào? NPLAW sẽ giải đáp các thắc mắc thông qua bài viết dưới đây.

I. Thực trạng hiện nay chuyển đất trồng lúa sang đất ở

Hiện nay, ở một số địa phương, tình trạng sử dụng đất sai mục đích đất vẫn diễn ra, điển hình như các trường hợp san lấp đất lúa để sử dụng vào các mục đích khác trái quy định. Các hành vi này đã làm hàng ngàn m2 đất nông nghiệp không còn khả năng trồng lúa, cung cấp lương thực như mục đích ban đầu.

Đối chiếu với quy định của pháp luật về đất đai, khi phát hiện vi phạm ban đầu UBND xã là đơn vị hành chính quản lý nhà nước phải xử lý xử phạt vi phạm hành chính, buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu là đất canh tác trồng lúa. Tuy nhiên, hiện nay tại các vị trí ghi nhận, khảo sát, các cá nhân, tiểu thương đều đang hoạt động kinh doanh, thu lợi trên phần đất nông nghiệp mà cơ quan chức năng không biết?

Điều này đã tạo ra tiền lệ, khi không xử lý dứt điểm ngay từ ban đầu để xảy ra tình trạng lây lan tư tưởng lấn chiếm, sử dụng sai mục đích đất tràn lan, một hộ rồi đến nhiều hộ khác, điều này vô tình đã tạo ra áp lực rất lớn cho hoạt động quản lý đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất trồng lúa. Khi có nhiều trường hợp vi phạm, nếu các trường hợp đó rơi vào quy hoạch một dự án nào đó của địa phương thì các khâu kiểm đếm tài sản, đền bù thiệt hại, biên bản làm việc, thông báo cưỡng chế… gây rất nhiều khó khăn, tốn kém ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế của địa phương. Một trong những giải pháp cho hiện trạng này đó là phải nâng cao nhận thức pháp luật cho người dân, cần nắm rõ quy định pháp luật về chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở.

II. Tìm hiểu chuyển đất trồng lúa sang đất ở như thế nào?

1. Đất trồng lúa được định nghĩa là gì?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định 35/2015/NĐ-CP, đất trồng lúa là đất có các điều kiện phù hợp để trồng lúa, bao gồm đất chuyên trồng lúa nước và đất trồng lúa khác.

2. Điều kiện để chuyển đất trồng lúa sang đất ở

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa nên việc chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp sẽ bị hạn chế. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 1 Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

Như vậy, việc chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp chỉ bị hạn chế chứ không cấm. Do đó, người dân có thể chuyển đổi đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích nhà ở.

III. Quy định của pháp luật về chuyển đất trồng lúa sang đất ở

1. Hồ sơ và thủ tục để chuyển đổi

Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

• Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:
• Thẩm tra hồ sơ;
• Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
• Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

• Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các giấy tờ sau:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu số 01.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

2. Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Lệ phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là số tiền mà người sử dụng đất trồng lúa phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa mà phải cấp sổ mới/xác nhận biến động. Khoản này được thu theo Nghị quyết của từng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất trồng lúa 

Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ được tính thu là 0,5%, hay:

Mức tiền nộp lệ phí trước bạ = 0,5% x giá đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất x diện tích đất trồng lúa được phép chuyển mục đích sử dụng

4. Mẫu đơn xin chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở

Hiện nay, mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất được sử dụng theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

IV. Các câu hỏi thường gặp về chuyển đất trồng lúa sang đất ở

1. Thời gian chuyển đất trồng lúa sang đất ở là bao lâu?

Theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày,

• Được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
• Không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;
• Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
• Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

Thời gian thực hiện đồng thời nhiều thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá tổng thời gian thực hiện các thủ tục đó theo các quy định trên.

2. Chuyển mục đích sử dụng đất phải chịu những loại thuế gì?

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền thuế sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai. 

Theo Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này, thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, cụ thể như sau: 

• Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
• Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất

Theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định này, thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cụ thể như sau:

• Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

3. Khi nào được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở?

Căn cứ Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, trường hợp hộ gia đình muốn chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất ở phải có quyết định cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Tự chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở bị phạt như thế nào?

Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, tự chuyển đất trồng lúa sang đất ở tại khu vực nông thôn sẽ bị xử phạt từ 3.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng tùy thuộc vào số diện tích đất chuyển mục đích trái phép. 

Đối với hành vi tự chuyển đất trồng lúa sang đất ở tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng hai (02) lần mức phạt nêu trên. Ngoài ra, còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục được quy định tại Khoản 5 Điều này. 

5. Được miễn giảm thuế khi chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang đất ở không?

Về mặt chính sách thì nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp chuyển từ đất trồng lúa sang đất ở không được miễn giảm thuế phí mà người chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất (Việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện theo Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP).

V. Dịch vụ tư vấn và thực hiện các thủ tục chuyển đất trồng lúa sang đất ở

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về chuyển đất trồng lúa sang đất ở NPLAW gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLAW theo thông tin liên hệ sau:

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ - Hãng luật NPLaw

Hotline: 0913449968

Email: legal@nplaw.vn

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn