Ngày nay, diện tích đất ở có hạn mà nhu cầu mua nhà ở tăng cao, càng có nhiều người lựa chọn những căn hộ chung cư làm nơi sinh sống bởi tính thuận tiện và ưu việt của nó. Tuy nhiêu, sau khi kí kết hợp đồng mua bán căn hộ, nhiều người lại thay đổi ý kiến và muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Vậy khi đó, các chủ thể cần phải lưu ý điều gì khi thực hiện giao dịch này? Bài viết dưới đây của NPLaw sẽ cung cấp các thông tin về vấn đề này.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ được hiểu là việc chuyển nhượng căn hộ khi chưa có giấy chứng nhận (sổ, đỏ, sổ hồng).
Theo quy định của pháp luật, muốn chuyển nhượng căn hộ cần phải có sổ đỏ, sổ hồng. Tuy nhiên, trong trường hợp chủ sở hữu chưa được cấp Giấy chứng nhận mà muốn chuyển nhượng lại cho bên khác thì được phép chuyển nhượng thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định về điều kiện chuyển nhượng căn hộ thương mại như sau:
1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
Từ quy định trên ta thấy, để có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ thì cần phải đáp ứng các điều kiện:
Theo quy định tại Điều 119 Luật nhà ở 2014, các bên trong giao dịch cần đáp ứng các điều kiện sau:
Bên chuyển nhượng phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Bên nhận chuyển nhượng
Nếu là cá nhân thì:
Nếu là tổ chức thì:
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ phải thực hiện đối với căn hộ riêng lẻ. Trường hợp bên chuyển nhượng mua một hoặc nhiều căn từ chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng cần phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
Điểm h, khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, có quy định về mức xử phạt đối với hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà không đúng quy định đối với tổ chức như sau:
“Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định”
Như vậy, theo quy định trên, nếu như vi phạm các quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ thì sẽ bị phạt tiền với mức phạt từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng. Vì vậy, khi tham gia giao dịch, các bên cần tìm hiểu kĩ các quy định của pháp luật để tránh sai phạm dẫn đến giao dịch vô hiệu.
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, các trường hợp sau sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
Nhà ở hình thành trong tương lại được hiểu là nhà đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Cá nhân, tổ chức là bên chuyển nhượng có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ trong khi đã hoặc chưa bàn giao căn hộ. Như vậy về bản chất thì chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chính là chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Vì thế trường hợp bố mẹ chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho con sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Các tổ chức cá nhân khi tham gia giao dịch cần lưu ý và tìm hiểu kĩ các quy định của pháp luật để tránh những rủi ro không đáng có. Nếu có bất kì thắc mắc nào, xin vui lòng với liên hệ ngay với NPLaw. Là một đơn vị hoạt động chuyên nghiệp trong các lĩnh vực tư vấn doanh nghiệp, đầu tư, sở hữu trí tuệ, đất đai , giấy phép con…NPLaw tự tin có thể giải đáp và hỗ trợ mọi vướng mắc của bạn kịp thời và hiệu quả.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
