Để thuận tiện cho quá trình quản lý và phát triển, Đảng và nhà nước ta đã chia đất đai thành nhiều loại khác nhau theo mục đích sử dụng, trong đó có đất trồng lúa. Đất trồng lúa là một loại hình đất thích hợp cho việc trồng và sản xuất các loại cây lúa nước. Đất trồng lúa được chia thành 2 hình thái khác nhau gồm: Đất chuyên trồng lúa nước và đất trồng lúa khác. Điểm a, khoản 1, Điều 10 Luật đất đai 2013 đã quy định đất trồng lúa thuộc nhóm đất trồng cây hằng năm của đất nông nghiệp. Mặt khác, khoản 1 Điều 131 Luật này cũng quy định đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng bao gồm đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng. Do vậy, có thể khẳng định đất trồng lúa có thể chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa là gì? Pháp luật quy định thế nào về điều kiện, quy trình và các trường hợp không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa? NPLaw sẽ giải đáp thắc mắc của quý đọc giả trong bài viết dưới đây:
Diện tích đất trồng lúa giữ vai trò quan trọng trong việc bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia và phục vụ cho xuất khẩu. Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của khoa học kỹ thuật, các tổ chức kinh tế sẵn sàng áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật, công nghệ cao trong sản xuất, đẩy mạnh sản xuất nông nghiệp theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Để thực hiện được mục tiêu này, điều kiện cần là phải tích tụ ruộng đất quy mô lớn. Đây là một trong những nguyên nhân khiến các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đang diễn ra phổ biến trên cả nước hiện nay, diện tích đất trồng lúa nước có xu hướng ngày càng thu hẹp.
Để bảo đảm người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa đưa đất vào canh tác, tránh việc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ nhằm mục đích đầu cơ đất đai gây lãng phí đất đai, việc kiểm soát điều kiện để xác lập quyền sử dụng đất và công tác quản lý đất đai đang được chú trọng và triển khai. Tuy nhiên, hiện nay, các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chưa thật sự phù hợp thực tiễn. Pháp luật Việt Nam đang trong quá trình sửa đổi, bổ sung thêm nhiều điều, nội dung, theo các góp ý của tổ chức, doanh nghiệp, người sử dụng đất với mục tiêu nhằm nâng cao hiệu lực quản lý, hiệu quả sử dụng đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của nước ta trong giai đoạn mới, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, hạn chế được các vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng đất đai thời gian vừa qua.
Nghị định 35/2015/NĐ-CP chia đất trồng lúa thành 2 loại:
- Đất trồng lúa nước: Loại đất này có thể trồng được từ hai vụ lúa nước trong một năm theo quy định của khoản 2 Điều 3 Nghị định 35/2015/NĐ-CP.
- Đất trồng lúa khác: là đất dùng để trồng các loại cây lúa khác và đất trồng lúa nương đã được quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 35/2015/NĐ-CP.
Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
Như vậy, có thể hiểu, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa là việc chuyển giao quyền sử dụng đất theo đó người sử dụng đất trồng lúa (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất trồng lúa và quyền sử dụng đất trồng lúa cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013, sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP
- Nghị định 35/2015/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 62/2019/NĐ-CP quy định về quản lý, sử dụng đất trồng lúa.
- Thông tư 33/3017/TT-BTNMT
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT)
- Nghị định 91/2019/NĐ-CP
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất trồng lúa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho hộ gia đình, cá nhân khác.
Trước hết, phải đáp ứng điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài ra, do đất trồng lúa là đất nông nghiệp, nên phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 190 Luật đất đai 2013:
“ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.”
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. ( khoản 3, Điều 188 Luật đất đai 2013).
- Ngoài ra, chuyển nhượng đất trồng lúa phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, cá nhân, hộ gia đình muốn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa phải đáp ứng các điều kiện trên mới có giá trị pháp lý.
Căn cứ Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT), hồ sơ chuyển nhượng đất đối với đất trồng lúa cần có những giấy tờ sau:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
(Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển quyền tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK)
+ Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
+ Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
- Đồng thời, cần chuẩn bị hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính:
+ Tờ khai lệ phí trước bạ
+ Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về thuế (bản chính, nếu có).
+ Văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các Khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai (bản chính) và bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (nếu có).
+ Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật (bản sao).
Trong quá trình sử dụng đất trồng lúa, nhiều người dân có nhu cầu sang tên, chuyển nhượng đất cho người khác. Tuy nhiên, Nhà nước có những chính sách riêng để bảo vệ diện tích đất trồng lúa. Đây là loại đất bị hạn chế chuyển đổi mục đích và có những điều kiện riêng khi sang tên, nhận chuyển nhượng.
Các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa được quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013, bao gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, pháp luật quy định 3 trường hợp cá nhân, hộ gia đình không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa: không đủ điều kiện chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa là tổ chức kinh tế, và hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
NPLaw xin giải đáp thắc mắc đối với vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa như sau:
Căn cứ điểm b, điểm c khoản 2 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về căn cứ xác định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
- Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
- Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh
Theo đó, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải đáp ứng các điều kiện nêu trên. Trong đó, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải là đối tượng không được hưởng lương thường xuyên. Như vậy, đối tượng công chức nhà nước làm việc theo hợp đồng nhận lương thường xuyên nên không thuộc đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Như vậy từ các quy định trên thì cán bộ, công chức không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Trường hợp cán bộ, công chức tự ý mua đất trồng lúa là sai quy định của pháp luật và sẽ bị xử phạt hành chính.Vì vậy, có thể khẳng định nhận định trên là đúng.
Theo quy định tại Điều 26 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện mà không đủ điều kiện như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng mà không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó: Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa: Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng
- Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước trong thời hạn 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất: Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng
- Tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân; trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
Như vậy, trường hợp nhận quyền sử dụng đất trồng lúa sai quy định có thể bị phạt tiền đến 50.000.000 đồng theo quy định. Ngoài ra, phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 5 Điều 26 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Đối với cá nhân, điều kiện để nhận chuyển nhượng đất trồng lúa như sau:
- Đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
- Không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa theo quy định tại Khoản 3 điều 191 luật đất đai 2013: “ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”.
Việc xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định tại khoản 2 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT:
+ Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là người đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
+ Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội
+ Có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.
+ Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này.
Như vậy, để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, trước hết đất phải đủ điều kiện được phép chuyển nhượng; đồng thời người nhận chuyển nhượng cần chứng minh là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.
Thời gian nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa được quy định:
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu:
Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.
- Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất:
+ Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.
+ Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương đó không có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
+ Trả kết quả: Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết phải trả kết quả trong thời gian 03 ngày làm việc, kể từ ngày giải quyết xong. Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Công ty Luật TNHH Ngọc Phú hân hạnh đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
