Cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất là gì? Trình tự, thủ tục kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án như thế nào? Pháp luật quy định gì về biện pháp cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất? Bài viết dưới đây, NPLaw sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về biện pháp cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất theo Luật thi hành án Dân sự 2008.
Cưỡng chế, kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự (THADS) là một trong các biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định tại Điều 71 Luật THADS năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 (sau đây gọi là Luật THADS năm 2008), để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người phải thi hành án, theo bản án, quyết định của Tòa án.
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản có những đặc thù nhất định như đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất lại thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 quy định việc cưỡng chế đối với tài sản là quyền sử dụng đất trong đó có việc kê biên quyền sử dụng đất tại Mục 8 Chương IV của luật.
Điều 110 Luật thi hành án Dân sự 2008 quy định về “Quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án” như sau:
Quyền sử dụng đất là loại tài sản rất đặc thù và do tính chất phức tạp của loại tài sản này nên khi tiến hành kê biên, Chấp hành viên cần chú ý đến giấy tờ xác định giá trị pháp lý của quyền sử dụng đất.
Cần lưu ý rằng không tiến hành kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp quy định tại Điều 110 Luật Đất đai năm 2013 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Điều 111 Luật thi hành án Dân sự 2008 quy định về kê biên quyền sử dụng đất như sau:
Thủ tục cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất thông thường gồm 03 bước sau: ra quyết định kê biên, thực hiện việc kê biên, định giá và bán tài sản kê biên. Cụ thể:
Bước 1: Ra quyết định kê biên
Quyết định kê biên quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý có ý nghĩa ngăn chặn sự định đoạt quyền sử dụng đất của người phải thi hành án. Điều 70 Luật Thi hành án Dân sự 2008 quy định về các căn cứ cưỡng chế thi hành án bao gồm: Bản án, quyết định; Quyết định thi hành án; Quyết định cưỡng chế thi hành án, trừ trường hợp bản án, quyết định đã tuyên kê biên, phong toả tài sản, tài khoản và trường hợp thi hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Toà án.
Bước 2: Thực hiện việc kê biên
Pháp luật Thi hành án dân sự không quy định riêng về việc thực hiện cưỡng chế kê biên đối với quyền sử dụng đất mà chỉ quy định ngoại lệ cho việc thông báo khi kê biên tài sản là bất động sản. Vì vậy, quá trình thực hiện kê biên quyền sử dụng đất cũng được thực hiện như các biện pháp cưỡng chế kê biên đối với các tài sản khác theo quy định tại Điều 88 Luật Thi hành án Dân sự 2008.
Bước 3: Định giá và bán tài sản kê biên
Khoản 1 Điều 98 Luật Thi hành án Dân sự 2008 quy định “Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thoả thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó. Giá tài sản do đương sự thoả thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó.” Theo đó, thỏa thuận tổ chức thẩm định giá và việc xác định giá tài sản được hướng dẫn bởi điều 25 và điều 26 Nghị định 62/2015/NĐ-CP. Căn cứ khoản 1 Điều 101 Luật Thi hành án Dân sự 2008 thì tài sản đã kê biên được bán theo các hình thức sau đây: Bán đấu giá; Bán không qua thủ tục đấu giá.
Thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế kê biên tài sản thuộc thẩm quyền của chấp hành viên.
Theo đó, khoản 5 Điều 20 Luật Thi hành án Dân sự 2008 quy định chấp hành viên có quyền “Quyết định áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án; lập kế hoạch cưỡng chế thi hành án; thu giữ tài sản thi hành án.” Đồng thời khoản 3 Điều 71 quy định “Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ.” phải là một trong 06 biện pháp cưỡng chế thi hành án.
Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật thi hành án Dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định: Thời hạn tự nguyện thi hành án là 10 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án hoặc được thông báo hợp lệ quyết định thi hành án. 
Theo đó, khoản 1 Điều 46 Luật thi hành án Dân sự 2008 quy định: Hết thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật này, người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án thì bị cưỡng chế.
Vì vậy, thời điểm ra quyết định thi hành án của chấp hành viên là sau khi kết thúc thời hạn tự nguyện thi hành án, người phải thi hành án mà không tự nguyện thi hành án thì sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Theo Điều 112 Luật thi hành án Dân sự 2008 quy định về các trường hợp tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên như sau:
Việc tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê biên phải được lập biên bản trong đó ghi rõ: Diện tích, loại đất, vị trí, số thửa đất, số bản đồ; Hiện trạng sử dụng đất; Thời hạn tạm quản lý, khai thác, sử dụng đất; Quyền và nghĩa vụ cụ thể của người được tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất.
Trong thời hạn tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê biên, người được tạm giao không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, không được làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất, không được sử dụng đất trái mục đích.
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về biện pháp cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất NPLaw gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
