ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI DO CHUYỂN NHƯỢNG

Khi người sử dụng đất thuộc trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thì cần chuẩn bị các hồ sơ đăng ký biến động theo quy định pháp luật. Vậy làm sao để hiểu thế nào là đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng và những vấn đề liên quan xoay quanh về đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.

I. Nhu cầu đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng hiện nay

Trong thời đại hiện nay, nhu cầu đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng đất đai ngày càng tăng cao do nhiều nguyên nhân, bao gồm:

• Tăng số lượng giao dịch bất động sản: Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai là hoạt động phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là trong các khu vực đô thị phát triển nhanh. Sự chuyển nhượng đất đai diễn ra hàng ngày, từ đó tạo ra nhu cầu đăng ký biến động đất đai để bảo đảm quyền lợi và tránh tranh chấp sau này.
• Pháp lý nghiêm ngặt: Với việc quản lý đất đai ngày càng được chú trọng, việc đăng ký biến động đất đai thông qua các cơ quan chức năng trở nên cần thiết để đảm bảo tính hợp lệ và minh bạch của giao dịch.
• Đối với việc vay vốn mua nhà đất, các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin về biến động đất đai để xác minh giá trị tài sản cầm cố, từ đó đảm bảo rủi ro cho việc cho vay.
• Phòng chống tham nhũng: Việc đăng ký biến động đất đai cũng giúp phòng chống tham nhũng trong lĩnh vực bất động sản, tránh tình trạng gian lận, làm giả thông tin liên quan đến đất đai.

Từ những nguyên do trên, có thể thấy rằng nhu cầu đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng đất đai hiện nay đang ngày càng được quan tâm và tăng cao, để đảm bảo tính minh bạch và hợp lệ trong các giao dịch bất động sản.

II. Các quy định liên quan đến đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng

1. Đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng là gì?

Đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng là quá trình đăng ký tất cả các thay đổi về quyền sử dụng đất đai do việc chuyển nhượng từ chủ sở hữu cũ sang chủ sở hữu mới. Quá trình này thường được thực hiện thông qua việc nộp hồ sơ và các thủ tục cần thiết để cập nhật thông tin về quyền sở hữu đất đai trong cơ quan quản lý đất đai địa phương. Đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng giúp bảo đảm tính chính xác và minh bạch trong quản lý đất đai và sở hữu tài sản.

2. Thành phần hồ sơ đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng

Căn cứ Thông tư 14/2023/TT-BTNMT do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 16/10/2023.

Tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT có quy định về hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
• Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển quyền tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động) như sau: "Nhận ... (ghi hình thức chuyển quyền sử dụng đất) ...m2 đất (ghi diện tích đất nhận chuyển quyền); tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là ... m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là ... m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)";

• Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng đối với trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

3. Thủ tục giải quyết đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng

Thủ tục giải quyết đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng bao gồm các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ: 

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ như mục trên. Sau đó, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các bước sau:

• Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất.
• Thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Trả kết quả: 

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:

• Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp;
• Thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Lưu ý: Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

III. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng

1. Đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng bằng vi bằng có được không?

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 08/2020/NĐ-CP, chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng sẽ không được đăng ký biến động đất đai vì:

• Pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực và hồ sơ đăng ký biến động đất đai phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.
• Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Với những quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì Văn phòng thừa phát không được lập vi bằng chuyển nhượng đất nếu không có giấy tờ theo quy định, vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực. Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng.

2. Đăng ký biến động đất đai trước hay sau khi chuyển nhượng?

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;"

Thời hạn đăng ký biến động đất đai được thực hiện theo quy định của khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 như sau:

"6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế."

Như vậy, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày biến động (kể từ ngày chuyển nhượng đất)người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

3. Thời hạn đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng là bao lâu?

Căn cứ quy định tại điểm i khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai như sau:

“2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

...

i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày;”

Như vậy, theo quy định trên thì thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Trong đó, thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng

Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn