Hiện nay, việc đặt cọc mua căn hộ chung cư là phổ biến do nhu cầu sở hữu nhà ở tăng cao. Tuy nhiên, quá trình này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP, việc đặt cọc không bắt buộc phải lập thành văn bản hay công chứng, chỉ cần đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Các bên cần đảm bảo hợp đồng đặt cọc đầy đủ thông tin, điều khoản rõ ràng để tránh tranh chấp, đặc biệt là các rủi ro liên quan đến việc bên nhận đặt cọc không thực hiện đúng cam kết hoặc chiếm dụng tiền cọc.
Hiện nay nhu cầu về sở hữu một không gian sống hiện đại, đầy đủ các dịch vụ tiện nghi thì nhiều người đã lựa chọn mua căn hộ chung cư để sinh sống. Hoạt động đặt cọc để có một chỗ là một bước khá phổ biến trong hoạt động mua bán bất động sản. Bên cạnh đó, vẫn có nhiều rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình đặt cọc mua căn hộ chung cư.
Đặt cọc mua căn hộ chung cư là một giao dịch pháp lý quan trọng thể hiện ý chí mong muốn sở hữu căn hộ chung cư hiện đại mà mình đã lựa chọn. Việc tìm hiểu các quy định liên quan trong hoạt động đặt cọc mua căn hộ chung cư là một điều mọi người cần nên biết. Điều này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro cho các bên giao dịch và tính hợp pháp của hợp đồng.
Đặt cọc là việc một bên giao một khoản tiền hoặc tài sản cho bên kia để đảm bảo việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong mua căn hộ chung cư, việc đặt cọc có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của cả bên mua và bên bán.
Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì đặt cọc được quy định là việc bên đặt cọc giao cho một bên một khoản tiền, kim khí quý, đá hoặc vật có giá trị khác trong một thời gian nào đó để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cách xử lý tài sản đặt cọc trong các trường hợp:
Nội dung của hợp đồng được nêu tại khoản 2 Điều 398 Bộ luật Dân sự năm 2015 gồm:
2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:
a) Đối tượng của hợp đồng;
b) Số lượng, chất lượng;
c) Giá, phương thức thanh toán;
d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
g) Phương thức giải quyết tranh chấp.
Từ đây ta có được các điều khoản của hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư như sau:
Khi soạn thảo mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư, cần đảm bảo có đầy đủ các thông tin theo Khoản 2 điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Trong quá trình thỏa thuận, để tránh sự rủi ro, bạn nên thỏa thuận về phương thức và thời gian thanh toán ta sẽ thực hiện như sau:
- Yêu cầu bên mua thanh toán gần như toàn bộ số tiền mua nhà ngay khi hợp đồng mua bán nhà được kí và công chứng.
- Thanh toán số tiền còn lại ngay sau khi bên bán hoàn thành các thủ tục chuyển giao nhà và sổ đỏ.
Thỏa thuận như vậy sẽ tránh việc bên mua không thanh toán sau khi đã nhận được quyền sở hữu nhà.
Theo quy định tại Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, quyền và nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc được xác định như sau:
Các quyền và nghĩa vụ này giúp bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên tham gia đặt cọc và đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch.
Ngay từ lúc ban đầu, rất ít trường hợp uỷ quyền cho người khác làm thông thường chỉ đặt ra câu hỏi thắc mắc là liệu rằng có được uỷ quyền cho người khác ký hợp đồng mua căn hộ chung cư
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự, ta có đặc điểm của uỷ quyền gồm:
- Do các bên thỏa thuận với nhau về việc một bên nhân danh bên kia thực hiện một công việc nào đó.
- Có thể có thù lao hoặc không có thù lao (cũng do các bên tự thoả thuận với nhau)
Những trường hợp không được uỷ quyền như:
- Đăng ký kết hôn (khoản 1 Điều 18 Luật Hộ tịch).
- Ly hôn (khoản 4 Điều 85 Bộ luật Tố tụng dân sự).
- Xin cấp Phiếu lý lịch tư pháp số 2 (khoản 2 Điều 46 Luật Lý lịch tư pháp).
- Công chứng di chúc (Điều 56 Luật Công chứng)...
Trong các trường hợp không được uỷ quyền ở trên không có trường hợp uỷ quyền ký thay để đặt cọc mua căn hộ chung cư nên hoàn toàn có thể có người ký thay được.
Đặt cọc mua căn hộ chung cư không cần phải xin ý kiến của Ban quản lý chung cư. Theo quy định tại Điều 43 Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư chỉ có quyền thực hiện quản lý và vận hành theo hợp đồng đã ký kết với Ban quản trị hoặc người đại diện quản lý, không can thiệp vào các giao dịch cá nhân giữa các chủ sở hữu.
Tuy nhiên, nếu việc đặt cọc có liên quan đến các điều khoản của hợp đồng dịch vụ quản lý hoặc ảnh hưởng đến phần sở hữu chung, các bên nên thông báo cho Ban quản lý để đảm bảo tính minh bạch và tránh tranh chấp sau này.
Khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng, cần phải xin ý kiến của ngân hàng là bên nhận thế chấp. Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền bán tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Cụ thể:
"5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật."
Nếu bên thế chấp không nhận được sự đồng ý từ ngân hàng, việc bán tài sản thế chấp sẽ không hợp pháp. Do đó, trong trường hợp đặt cọc mua căn hộ chung cư đang thế chấp, bên mua cần đảm bảo rằng bên bán đã có sự đồng ý của ngân hàng trước khi tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc.
Ngoài ra, căn cứ vào khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền tự do thỏa thuận trong việc giao kết hợp đồng, nhưng phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
"2. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng."
Vì vậy, việc xin ý kiến ngân hàng là cần thiết để bảo đảm tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng đặt cọc trong trường hợp tài sản đang thế chấp.
Một trong những rủi ro pháp lý khi chuyển tiền cọc khi ký kết hợp đồng mua bán công chứng chủ yếu xuất phát từ bên nhận đặt cọc. Trên thực tế, giao dịch đặt cọc thường được dựa vào sự tin tưởng đôi bên, trong khi không có một giao kết ràng buộc nào đảm bảo nghĩa vụ về tiền cọc. Bên nhận đặt cọc có thể nhận tiền cọc từ nhiều người cho cùng một tài sản, trì hoãn thực hiện nghĩa vụ hoặc không hoàn trả tiền cọc…
Rủi ro liên quan đến nội dung đặt cọc Theo quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định 21/2021/NĐ-CP, không có điều khoản quy định về việc hợp đồng đặt cọc buộc phải lập thành văn bản, công chứng, chứng thực và đăng ký biện pháp bảo đảm miễn là những thỏa thuận đặt cọc đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 thì sẽ có hiệu lực ràng buộc trách nhiệm giữa các bên. Chính vì vậy, trên thực tế còn rất nhiều trường hợp việc đặt cọc được các bên tự thỏa thuận bằng giấy viết tay và ký kết mà không có bên thứ ba chứng nhận. Ngoài ra, nội dung trong giấy đặt cọc giữa các bên thường sơ sài, đa phần chỉ quy định nghĩa vụ của hai bên phải bán, phải mua với nhau, số tiền cọc, tiền phạt cọc; không thể hiện các điều kiện, điều khoản cơ bản của hợp đồng mua bán/chuyển nhượng, không có điều khoản dự phòng rủi ro khi có hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc
Đánh vào tâm lý khách hàng muốn được ưu tiên chọn căn hay vị trí đẹp tại các dự án cùng với những ưu đãi chiết khấu trong ngày mở bán. Đặc biệt là với những khách hàng muốn đầu tư. Nhiều chủ đầu tư đã triển khai việc đặt tiền giữ chỗ mua căn hộ ngay từ khi chưa mở bán dự án căn hộ chung cư. Hiện nay, trên thị trường, khách hàng muốn mua nhà với giá ưu đãi, được chọn căn hộ sớm, hoặc nhà đầu tư muốn kiếm lời nhanh thường phải đặt mua căn hộ ngay từ đợt đầu khi dự án được công bố. Để đảm bảo giữ chỗ cho căn hộ mong muốn, người mua cần thực hiện việc đặt cọc giữ chỗ. Điều này rất phổ biến, tương tự như các giao dịch dân sự khác, khi người mua đặt cọc một khoản tiền để thể hiện thiện chí, và người bán sẽ cung cấp biên nhận. Hoạt động đặt cọc giữ chỗ cho các dự án bất động sản diễn ra rộng rãi trên toàn quốc tại hầu hết các dự án đang trong giai đoạn xây dựng.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về đặt cọc mua căn hộ chung cư. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, xin vui lòng với liên hệ ngay với NPLaw. Là một đơn vị hoạt động chuyên nghiệp trong các lĩnh vực tư vấn doanh nghiệp, thương mại, đầu tư, sở hữu trí tuệ, giấy phép, giải quyết tranh chấp, hình sự, môi trường, NPLaw tự tin có thể giải đáp và hỗ trợ mọi vướng mắc của bạn kịp thời và hiệu quả.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
