Trong quá trình thi công xây dựng nhà cấp 4, nhiều chủ đầu tư thường gặp phải các vướng mắc và thắc mắc liên quan đến quy trình, vật liệu, chi phí và các quy định pháp lý. Điều này có thể ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng của công trình. Bài viết này nhằm mục đích giải đáp những câu hỏi phổ biến, cung cấp thông tin chi tiết và hướng dẫn cụ thể để giúp bạn vượt qua những khó khăn trong quá trình thi công. Hãy cùng NPLAW tìm hiểu qua bài viết dưới đây để có được cái nhìn tổng quan và những giải pháp hữu ích cho dự án xây dựng nhà cấp 4 của bạn.
Thực trạng thi công xây dựng nhà cấp 4 hiện nay cho thấy nhiều chủ đầu tư vẫn chưa thực sự chú trọng đến quy trình xin giấy phép xây dựng, dẫn đến tình trạng xây dựng trái phép. Điều này không chỉ gây ra vi phạm pháp luật mà còn ảnh hưởng đến chất lượng công trình và an toàn cho người sử dụng. Ngoài ra, việc thiếu hiểu biết về các quy định liên quan đến thiết kế và xây dựng khiến nhiều công trình không đáp ứng yêu cầu về quy hoạch và môi trường. Bên cạnh đó, sự phát triển nhanh chóng của đô thị hóa đã làm gia tăng nhu cầu xây dựng nhà ở, tạo áp lực lên việc quản lý chất lượng và tuân thủ pháp luật trong lĩnh vực xây dựng.
Theo quy định tại Phụ lục 2 của Thông tư 06/2021/TT-BXD, nhà cấp 4 được phân loại là nhà ở riêng lẻ hoặc nhà ở kết hợp với các mục đích dân dụng khác. Đặc điểm của loại hình nhà này bao gồm: chiều cao tối đa không vượt quá 6 mét, chỉ có một tầng và tổng diện tích sàn nhỏ hơn 1.000 m².
Thi công xây dựng nhà cấp 4 là quá trình thực hiện từ thiết kế, chuẩn bị mặt bằng đến xây dựng hoàn thiện công trình. Các bước chính bao gồm lập kế hoạch thiết kế, dọn dẹp mặt bằng, thi công phần móng và phần thô, hoàn thiện các công đoạn như lắp đặt cửa, sơn tường, và hệ thống điện nước. Cuối cùng, công trình sẽ được kiểm tra chất lượng và bàn giao cho chủ đầu tư, đảm bảo tuân thủ các quy định về an toàn và chất lượng.
Theo quy định tại Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 bao gồm giấy tờ như sau:
[1] Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục 2 Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
[2] 01 trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
[3] 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:
* Mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố căn cứ theo điều kiện thực tế tại địa phương. Chi tiết về nội dung hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng có thể tham khảo tư vấn từ NPLAW.
Cá nhân hoặc hộ gia đình nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân quận/huyện/thị xã nơi dự kiến xây dựng nhà cấp 4. Cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu đầy đủ và hợp lệ, sẽ cấp giấy biên nhận. Nếu hồ sơ thiếu hoặc không đúng, cán bộ sẽ hướng dẫn cá nhân hoặc hộ gia đình hoàn thiện và nộp lại.
Trong thời gian 7 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thẩm định và kiểm tra thực địa. Nếu phát hiện thực tế không đúng với hồ sơ xin phép, cơ quan chức năng sẽ thông báo và hướng dẫn chỉnh sửa.
Trong vòng 15 ngày làm việc sau khi nhận hồ sơ đầy đủ và hoàn tất thẩm định, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy phép xây dựng cho cá nhân hoặc hộ gia đình. Nếu cần thêm thời gian xem xét hồ sơ, cơ quan sẽ thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do trong vòng 10 ngày kể từ ngày hết hạn giải quyết.
Theo Điều 46 của Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 bao gồm các tài liệu sau:
Hồ sơ xin giấy phép thi công xây dựng nhà cấp 4 là một phần quan trọng trong quy trình xây dựng, giúp đảm bảo tính hợp pháp và an toàn cho công trình.
Theo khoản 30 Điều 1 của Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020, nhà cấp 4 phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công trong những trường hợp sau:
(1) Tại khu vực đô thị, trừ các dự án được phê duyệt có quy hoạch chi tiết 1/500;
(2) Tại khu vực nông thôn trong khu vực có quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt;
(3) Trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử - văn hóa. Nếu xây dựng nhà cấp 4 tại khu vực nông thôn mà không thuộc các trường hợp trên, thì không cần xin giấy phép.
Thi công xây dựng nhà cấp 4 không được phép xây thêm tầng giả, trừ khi đã có giấy phép xây dựng điều chỉnh cho phép thay đổi thiết kế. Nếu chủ đầu tư tiến hành xây thêm tầng giả mà không có sự phê duyệt cần thiết, họ sẽ vi phạm quy định pháp luật về xây dựng.
Ảnh 2: Nhà cấp 4 không được xây thêm tầng
Về mức xử phạt, theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, mức phạt có thể dao động từ 10 triệu đến 20 triệu đồng cho việc xây dựng công trình không đúng với giấy phép. Ngoài ra, cơ quan chức năng có thể yêu cầu tháo dỡ phần công trình xây dựng trái phép, gây thêm chi phí và thời gian cho chủ đầu tư. Do đó, để tránh các rủi ro pháp lý và tài chính, chủ đầu tư nên tuân thủ nghiêm ngặt các quy định liên quan đến xây dựng.
Hợp đồng thi công xây dựng nhà cấp 4 cần bao gồm các nội dung như thông tin các bên, mô tả công trình, phạm vi công việc, thời gian thực hiện, giá hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều khoản bảo hành, và giải quyết tranh chấp. Trong đó, phạm vi công việc là nội dung quan trọng nhất, vì nó xác định rõ ràng nhiệm vụ của nhà thầu, giúp tránh hiểu lầm và tranh chấp, từ đó đảm bảo rằng công trình được thực hiện đúng theo yêu cầu của chủ đầu tư.
Theo hướng dẫn tại tiểu mục 3 Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 06/2021/TT-BXD về phân cấp công trình xây dựng theo quy mô kết cấu thì cách xác định Chiều cao của công trình được quy định như sau: Khi xác định chiều cao của nhà cấp 4, chiều cao được tính từ mặt đất nơi đặt công trình cho đến điểm cao nhất của công trình, bao gồm cả phần tầng tum hoặc mái dốc nếu có. Nếu công trình được đặt trên nền đất có các độ cao khác nhau, chiều cao sẽ được tính từ mặt đất thấp nhất. Đối với các thiết bị kỹ thuật đặt trên đỉnh công trình, chẳng hạn như cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị năng lượng mặt trời, hoặc bể chứa nước bằng kim loại, các thiết bị này sẽ không được tính vào chiều cao của công trình.
Việc sửa nhà cấp 4 có cần giấy phép xây dựng hay không phụ thuộc vào quy mô và tính chất của công việc. Nếu sửa chữa lớn, như thay đổi kết cấu chịu lực, diện tích hoặc mục đích sử dụng, thì cần xin giấy phép. Ngược lại, nếu chỉ thực hiện sửa chữa nhỏ như sơn lại hoặc thay đổi nội thất mà không làm thay đổi kết cấu, thường không cần giấy phép. Chủ nhà nên tham khảo quy hoạch xây dựng khu vực và ý kiến của cơ quan chức năng trước khi tiến hành sửa chữa để đảm bảo tuân thủ pháp luật.
Xây nhà cấp 4 mà không có giấy phép xây dựng sẽ bị phạt theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt đối với hành vi xây dựng không có giấy phép có thể dao động từ 10 triệu đến 20 triệu đồng, tùy thuộc vào quy mô và tính chất của công trình. Ngoài ra, cơ quan chức năng có thể yêu cầu ngừng thi công và buộc tháo dỡ công trình không có giấy phép. Do đó, để tránh rủi ro pháp lý và tài chính, chủ đầu tư nên tuân thủ quy định về giấy phép xây dựng trước khi tiến hành xây nhà.
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc liên quan đến thi công xây dựng nhà cấp 4 mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
