HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC THUÊ NHÀ VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ LIÊN QUAN

Đặt cọc thuê nhà là một việc làm phổ biến khi thuê nhà.Tuy nhiên, nếu dịch này chỉ thực hiện bằng lời nói mà không văn bản giấy trắng mực đen thì rất dễ dẫn đến tình trạng các bên không thực hiện đúng hợp đồng. Do vậy, NPLaw thông tin tới quý bạn đọc bài viết hợp đồng đặt cọc thuê nhà để quý bạn đọc có thể tìm hiểu rõ về loại hợp đồng này và tránh được các rủi ro cho mình khi đi thuê nhà.

I. Thực trạng đặt cọc thuê nhà hiện nay

Hiện nay, đặt cọc thuê nhà là một việc dường như là đương nhiên phải thực hiện để được thuê nhà. Việc sử dụng hợp đồng đặt cọc thuê nhà để đảm bảo cho giao dịch thuê nhà được thực hiện, đồng thời ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào quan hệ này.  

 II.  Hợp đồng đặt cọc thuê nhà là gì? 

Hợp đồng đặt cọc thuê nhà là mẫu hợp đ ồng phổ biến và cần thiết khi nhu cầu thuê nhà ở tăng cao.

1. Thế nào là đặt cọc thuê nhà? 

Đặt cọc thuê nhà là thuật ngữ dùng để chỉ hành động một bên dùng tài sản của mình giao cho người thuê nhà nhằm mục đích làm tin hoặc làm cơ sở để xác lập các quan hệ khác có liên quan trong tương lai.

2. Hợp đồng đặt cọc thuê nhà là gì?

Để hiểu thế nào là hợp đồng đặt cọc thuê nhà cần phải hiểu hợp đồng và đặt cọc là gì.

Hợp đồng được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Từ đó, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc thuê nhà thực chất là văn bản thể hiện sự thỏa thuận của các bên về việc một bên giao cho bên kia một tài sản nhất định, chủ yếu là bằng tiền để ràng buộc các bên sẽ phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, đảm bảo hợp đồng thuê nhà sẽ được thực hiện trên thực tế.

3. Giá trị phá p lý  của hợp đồng đặt cọc thuê nhà

Về bản chất, đặt cọc là hành vi nhằ m đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải lại cho bên đặt cọc tài sản và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 

III. Quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng đặt cọc thuê nhà

Hợp đồng đặt cọc thuê nhà được xác lập giúp đảm bảo quyền lợi cho các bên khi tham gia vào hợp đồng thuê nhà. Do vậy, việc ký kết hợp đồng đặt cọc thuê nhà là điều rất cần thiết.

1. Nội dung, hình thức hợp đồng đặt cọc thuê nhà

Hình thức: 

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 không quy định hình thức xác lập đặt cọc, các bên có thể thỏa thuận đặt cọc bằng văn bản hoặc không dùng văn bản.

Nội dung:

Pháp luật chưa quy định thể các nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc thuê nhà, tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng như:

• Thông tin các bên tham gia hợp đồng đặt cọc thuê nhà
• Quyền và nghĩa vụ của các bên
• Thông tin căn nhà cho thuê
• Số tiền đặt cọc
• Xác định thời hạn đặt cọc và thời hạn thuê nhà
• Giá thuê, thời hạn và phương thức thanh toán
• Cách xử lý tài sản đặt cọc khi xảy ra vi phạm
• Các điều khoản khác2. 

2. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia

Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định quyền và nghĩa vụ của các bên khi đặt cọc thuê nhà như sau:

Bên đặt cọc thuê nhà ở:

• Yêu cầu bên nhận đặt cọc, ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với nhà ở đã đặt cọc cho thuê; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để nhà ở đã đặt cọc cho thuê không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
• Trao đổi, thay thế nhà ở đã đặt cọc cho thuê hoặc đưa nhà ở đã đặt cọc cho thuê tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;
• Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn nhà ở đã đặt cọc cho thuê. Chi phí hợp lý theo quy định trên là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo nhà ở đã đặt cọc cho thuê không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
• Trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc;
• Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

 Bên nhận đặt cọc thuê nhà ở:

• Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với nhà ở đã đặt cọc cho thuê khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;
• Sở hữu nhà ở đã đặt cọc cho thuê trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng; 
• Bảo quản, giữ gìn nhà ở đã đặt cọc cho thuê;
• Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng nhà ở đã đặt cọc cho thuê khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;
• Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

3. Giải đáp một số thắc mắc thường gặp liên quan đến hợp đồng đặt cọc thuê nhà

1. Có bắt buộc đặt cọc khi làm hợp đồng thuê nhà ở không?

Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định, hợp đồng cho thuê nhà ở phải bao gồm các nội dung như họ và tên của cá nhân, tổ chức và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch...Tuy nhiên luật không quy định về đặt cọc. Như vậy, đặt cọc không phải là điều kiện bắt buộc phải có trong hợp đồng thuê nhà. Người thuê và người cho thuê có quyền thỏa thuận hoặc không thỏa thuận về đặt cọc trong hợp đồng.

2. Có lấy lại được tiền đặt cọc thuê nhà khi chưa chuyển vào ở không?

Nếu đã thực hiện việc đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng mà bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Như vậy, khi không thực hiện giao kết hợp đồng thuê nhà tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên cho thuê.

3. Trường hợp bên nhận đặt cọc thuê nhà không thực hiện hợp đồng đặt cọc thì xử lý như thế nào?

Nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện việc giao kết hợp đồng thì phải trả lại cho bên đặt cọc khoản tiền đã nhận và một khoản tiền tương đương khoản tiền đã nhận cọc. 

4. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì có mất tiền đặt cọc thuê nhà không?

Đối với việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014 hoặc những trường hợp khác theo hợp đồng thuế nhà thì lúc này mới được hoàn trả lại tiền cọc. Còn không thì vẫn sẽ phải mất tiền cọc nếu các bên không có thỏa thuận khác.

5. Có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không?

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không thì hai bên cần căn cứ vào thỏa thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà và có thể xác định. 

Một vài trường hợp sẽ không được trả lại tiền cọc cụ thể như sau:

• Hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà.
•  Hai bên thỏa thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.
• Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê.
• Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan.

​​​​​​​4. Dịch vụ tư vấn và thực hiện thủ tục liên quan đến hợp đồng đặt cọc thuê nhà

Trên đây là thông tin về hợp đồng đặt cọc thuê nhà mà NPLaw cung cấp cho quý bạn đọc. Nếu quý bạn đọc có bất kỳ thắc mắc nào về các vấn đề liên quan đến đặt cọc thuê nhà, quý bạn đọc hãy liên hệ tới NPLaw để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời. Với đội ngũ Luật sư, chuyên viên giàu kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý bạn đọc giải quyết vấn đề nhanh chóng và phù hợp.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn