Hiện nay, nhu cầu mua bán nhà chung cư ở các thành phố rất phổ biến. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu và nắm rõ quy định về hợp đồng mua bán căn hộ. Vậy làm sao để hiểu thế nào là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và những vấn đề liên quan xoay quanh về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.
Chung cư là tài sản có giá trị cao nên khi tiến hành ký hợp đồng mua bán chung cư, các bên đặt biệt là bên mua cần hết sức lưu ý các thông tin tại hợp đồng để tránh các rủi ro pháp lý có thể xảy ra sau khi tiến hành ký kết hợp đồng.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một loại hợp đồng dân sự có yếu tố thương mại, trong đó bên bán (thường là chủ đầu tư dự án hoặc cá nhân có quyền sở hữu căn hộ) và bên mua (cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu sở hữu căn hộ) thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán chung cư là văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua nhằm xác lập, thay đổi quyền và nghĩa vụ sở hữu căn hộ chung cư. Theo đó, bên bán sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua và bên mua sẽ thanh toán tiền theo thỏa thuận cho bên bán.
Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ
Căn hộ là đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ khi nó thuộc quyền sở hữu của bên bán, căn hộ được xác định bởi cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng, diện tích sàn hay diện tích sử dụng của căn hộ trên một vị trí nhất định. Căn hộ muốn trở thành đối tượng của hợp đồng cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của chủ sở hữu. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ là văn bản xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà nước.
Đối với căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai, thì cần phải có căn cứ xác định rõ ràng. Căn cứ khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định có các điều kiện mua căn hộ hình thành trong tương lai như sau:
Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;
Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Hợp đồng mua bán phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Giá và phương thức thanh toán:
Giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó.
Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.
Chất lượng của căn hộ được mua bán: Bên bán cam kết bảo đảm chất lượng công trình theo đúng yêu cầu trong thiết kế công trình và sử dụng đúng các vật liệu xây dựng căn hộ mà các bên đã thỏa thuận.
Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ:
Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao căn hộ thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Quyền và nghĩa vụ của các bên
Quyền và nghĩa vụ của bên bán: Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng đó là:
Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Về nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng bao gồm:
Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ của bên mua: Bên mua nhà, công trình xây dựng có 05 quyền như sau:
Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng
Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng đó là:
Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng
Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng: Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết; trong trường hợp không tự giải quyết được, cần phải thực hiện bằng cách hòa giải; nếu hòa giải không thành, thì đưa ra Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Nội dung đầu tiên các bên cần lưu ý trong hợp đồng mua bán chung cư là thông tin của bên bán, bên mua, thông tin về căn hộ chung cư và giá mua bán.
Thông tin của người bán:
Thông tin của người bán cần kiểm tra bao gồm họ tên, ngày tháng năm sinh, giấy tờ pháp lý và địa chỉ, số điện thoại của người bán. Thông tin của người bán phải được ghi nhận chính xác tại hợp đồng
Người mua cũng cần đối chiếu thông tin để biết thông tin của người bán có phải chủ căn hộ chung cư hoặc chủ đầu tư của căn hộ chung cư hay không. Theo quy định chỉ có chủ sở hữu chung cư và chủ đầu tư căn hộ chung cư mới có quyền mua bán căn hộ chung cư.
Trường hợp người bán không phải chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư của căn hộ chung cư thì cần văn bản ủy quyền từ chủ sở hữu, chủ đầu tư.
Thông tin của người mua
Thông tin của người mua cần kiểm tra bao gồm họ tên, ngày tháng năm sinh, giấy tờ pháp lý và địa chỉ, số điện thoại của người mua. Nếu bên mua là vợ chồng thì cần có thông tin của cả vợ và chồng. Trường hợp vợ, chồng đại diện cho người còn lại ký hợp đồng thì cần có văn bản ủy quyền.
Người mua cần kiểm tra chính xác thông tin của mình trên hợp đồng mua bán chung cư. Đây là những thông tin này vô cùng quan trọng để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua sau khi các bên hoàn thành thủ tục mua bán căn hộ chung cư.
Nếu thông tin trên hợp đồng sai sót sẽ dẫn đến sai thông tin tại giấy chứng nhận, gây mất thời gian và chi phí để điều chỉnh cũng như làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua trong trường hợp không may xảy ra tranh chấp.
Thông tin về căn hộ chung cư và giá bán
Người mua trước khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng cần lưu ý những thông tin liên quan đến căn hộ như: địa chỉ, diện tích, có nội thất hay không nội thất, chung cư đã hay đang hoàn thiện, chung cư đã được cấp sổ hồng hay chưa, nếu có thì đối chiếu thông tin trên sổ và hợp đồng xem có trùng khớp hay không.
Người mua cũng cần lưu ý giá trên hợp đồng có đúng như thỏa thuận của các bên hay không, có phát sinh thêm chi phí nào khác hay không.
Theo khoản 1 Điều 168 Luật Nhà ở 2023 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:
“Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
…”
Theo quy định nêu trên thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải thực hiện công chứng hợp đồng. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là thời điểm công chứng hợp đồng.
Về vấn đề này tại Điều 425 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 có nêu:
“Điều 425. Hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện
Trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
…
Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng
1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
4. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.
5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 427 nêu trên thì khi hủy bỏ hợp đồng thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ở đây lưu ý là hoàn trả lại lại cho nhau chứ không phải chuyển nhượng.
Mặt khác, khoản tiền bồi thường là khoản yêu cầu do phía Chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nên việc nhận lại tài sản (tiền) và thêm khoản bồi thường không phải là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân nên không phải nộp các chi phí liên quan đến chuyển nhượng.
Căn cứ Danh mục ban hành kèm theo Quyết định 07/2024/QĐ-TTg.
Theo đó, 8 loại sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023 gồm:
|
TT |
Sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ |
|
1 |
Cung cấp điện phục vụ mục đích sinh hoạt |
|
2 |
Cung cấp nước sinh hoạt |
|
3 |
Truyền hình trả tiền |
|
4 |
Dịch vụ viễn thông di động mặt đất (dịch vụ thoại, dịch vụ nhắn tin, dịch vụ truy nhập Internet) |
|
5 |
Dịch vụ viễn thông cố định mặt đất (dịch vụ thoại, dịch vụ truy nhập Internet) |
|
6 |
Vận chuyển hành khách đường hàng không |
|
7 |
Vận chuyển hành khách đường sắt |
|
8 |
Mua bán căn hộ chung cư |
Theo đó, việc mua bán căn hộ chung cư thuộc danh mục các sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung. Do đó, việc mua bán căn hộ chung cư bắt buộc phải ký hợp đồng theo mẫu.
Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
