Hợp đồng mua bán nhà viết tay là một dạng hợp đồng mua bán ẩn chứa nhiều rủi ro bởi nó có gia trị vô cùng cao nhưng lại bị hạn chế trong phạm vi bảo vệ của pháp luật. Bằng bài viết này, NPLaw xin gửi đến Quý bạn đọc những thông tin pháp lý cần thiết về hợp đồng mua bán nhà viết tay.
.jpg)
Hợp đồng mua bán nhà viết tay là một hình thức giao dịch phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt ở các vùng nông thôn và một số khu vực đô thị. Hiện không có số liệu thống kê chính xác về số lượng hợp đồng mua bán nhà viết tay tại Việt Nam do tính chất tự phát và không được đăng ký đầy đủ của loại hình giao dịch này. Tuy nhiên, theo các chuyên gia pháp lý và các tổ chức tư vấn, số lượng hợp đồng mua bán nhà viết tay vẫn còn khá lớn, đặc biệt ở các vùng nông thôn và các thành phố lớn. Điều này dẫn đến nhu cầu lớn về việc giải quyết các hậu quả pháp lý mà hợp đồng mua bán nhà viết tay để lại cũng trở nên vô cùng lớn.
Mua bán đất bằng giấy viết tay là hình thức mua bán đất không chính thức, không có giấy tờ pháp lý rõ ràng và được thực hiện thông qua việc ghi tay và ký kết một văn bản mua bán giữa người bán với người mua.
Hợp đồng mua bán đất viết tay được hiểu là văn bản viết tay ghi nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ. Trên giấy mua bán đất này có đầy đủ chữ ký của các bên, tuy nhiên loại hợp đồng này thường không được các bên thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực.
2. Hợp đồng mua bán nhà viết tay có hiệu lực không?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về Hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà viết không có công chứng, chứng thực thì không có hiệu lực, trừ trường hợp đặc biệt theo quy định pháp luật.
Như nội dung trình bày nêu trên, trường hợp hợp đồng mua bán nhà viết tay được các bên công chứng, chứng thực sẽ có hiệu lực từ thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 thì: “1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng được hiểu là sự tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng. Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Về nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực nên bị vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức, trừ trường hợp:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà viết tay có hiệu lực nếu đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch và theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng.
Theo quy định tại các Điều 21 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì tùy từng trường hợp mà người dân có thể nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan được tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ gồm:
- Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản, không bắt buộc phải là văn bản đánh máy mà vẫn có thể là văn bản viết tay. Đồng thời Điều 163 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, Hợp đồng mua bán nhà viết tay vẫn được công chứng.
Căn cứ theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm một trong các điều kiện về chủ thể, nội dung, hình thức.
Theo đó, tại Điều 163, Điều 164 Luật Nhà ở 2023 có quy định việc mua bán nhà phải được thể hiện dưới hình thức là hợp đồng (văn bản) có công chứng hoặc chứng thực.
Và theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, việc mua bán nhà đất bằng hợp đồng viết tay vô hiệu khi hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực và các bên cũng chưa thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng.
Còn nếu các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà đất viết tay không có công chứng hoặc chứng thực và theo yêu cầu của một bên hoặc các bên thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và việc mua bán nhà đất bằng hợp đồng viết tay trong trường hợp này không bị xem là vô hiệu
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
