Đất đai, nhà ở là một trong các tài sản có giá trị lớn do đó cần phải cẩn trọng trong việc thực hiện các giao dịch như cho thuê, cho mượn đối với loại tài sản này. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn xảy ra rất nhiều tranh chấp liên quan đến hợp đồng mượn nhà xuất phát từ các nguyên nhân khác nhau chủ yếu do sự thiếu hiểu biết trong quy định của pháp luật về hợp đồng mượn nhà. Hãy cùng NPlaw tìm hiểu quy định của pháp luật về hợp đồng mượn nhà thông qua các nội dung dưới đây.
Nhằm thực hiện chiến lược phát triển nhà ở thì các cơ quan, tổ chức đã tích cực đề ra các phương án, biện pháp với mục đích cải thiện điều kiện nhà ở của người dân đặc biệt là đối với các thành phố lớn. Kết quả mang lại rất tích cực, cụ thể số lượng người dân có nhà ở kiên cố hoặc bán kiên cố ngày càng tăng. Qua tìm hiểu thực tế thì đa số phần lớn người dân đều sở hữu riêng nhà ở, căn hộ. Tuy nhiên, mặc khác thì số lượng người dân sống trong nhà mượn vẫn còn nhiều. Tình trạng mượn nhà hiện nay đang có xu hướng tăng lên và số lượng các hợp đồng mượn nhà được ký kết ngày càng nhiều.
.jpg)
Bên cạnh những lợi ích từ hợp đồng mượn nhà mang lại như tiết kiệm được chi phí chỗ ở thì hợp đồng mượn nhà cũng mang lại những rắc rối như nhà bị phá hủy, hư hỏng, sử dụng nhà mượn vào mục đích không hợp pháp, kéo dài thời hạn trả lại nhà cho bên cho mượn,... và những điều này xảy ra khá phổ biến trong đời sống và kéo theo đó là những tranh chấp xảy ra gây ảnh hưởng đến tài sản, sức khỏe, tinh thần của người dân.
Bản chất của hợp đồng đó chính là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo quy định của pháp luật tại Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.
.jpg)
Từ quy định trên có thể hiểu hợp đồng mượn nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao nhà cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền và bên mượn phải trả lại nhà khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.
Nội dung cần có trong hợp đồng mượn nhà được pháp luật quy định rất cụ thể và rõ ràng tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 bao gồm các nội dung sau:
- Tên của cá nhân, tổ chức và địa chỉ của các bên trong hợp đồng mượn nhà
- Mô tả đặc điểm của nhà ở và đặc điểm của thửa đất gắn với nhà ở đó
- Thời gian giao nhận nhà, thời hạn cho mượn nhà
- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mượn nhà
- Cam kết của các bên, thỏa thuận khác
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng
- Chữ ký và họ tên của các bên, trường hợp là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Ngoài các nội dung cần có nêu trên thì các bên trong hợp đồng mượn nhà có thể thỏa thuận các điều khoản khác nếu không trái với quy định của pháp luật.
Khi tiến hành ký kết hợp đồng mượn nhà thì một trong các nội dung cần phải lưu ý và được quy định cụ thể trong hợp đồng mượn nhà đó chính là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau: “Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng”.
Như vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mượn nhà do các bên tự thỏa thuận với nhau xuất phát từ bản chất của hợp đồng đó chính là sự thỏa thuận. Tuy nhiên, nếu các bên không có thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mượn nhà thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mượn nhà chính là thời điểm ký kết hợp đồng giữa các bên.
Hợp đồng mượn nhà và hợp đồng thuê nhà có những đặc điểm giống nhau và khác nhau cụ thể như sau:
Giống nhau:
- Hợp đồng phải có sự tham gia của ít nhất hai chủ thể và các chủ thể tham gia vào hợp đồng mượn nhà phải có tư cách chủ thể theo quy định của pháp luật.
- Đối tượng của cả hai hợp đồng trên đều là tài sản cụ thể là nhà ở.
- Đều được hình thành dựa trên cơ sở xuất phát từ sự thỏa thuận và thống nhất ý chí của các bên.
Khác nhau:
|
Hợp đồng thuê nhà |
Hợp đồng mượn nhà |
|
Là hợp đồng song vụ, nghĩa là bên cho thuê và bên thuê đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. |
Là hợp đồng đơn vụ, trong trường hợp này thì bên cho mượn có quyền yêu cầu bên mượn trả lại nhà khi hết thời hạn hoặc khi mục đích mượn đã đạt được và bên mượn phải có nghĩa vụ trả lại nhà. |
|
Bên thuê phải thanh toán cho bên cho thuê một khoản chi phí hợp lý khi thuê nhà. |
Bên mượn không cần phải thanh toán cho mượn cho mượn một khoản chi phí khi mượn nhà. Mục đích của việc cho mượn không nhằm thu lợi nhuận. |
|
Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận, trường hợp không thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Nếu các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất kỳ lúc nào, tuy nhiên phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý. |
Thời hạn mượn do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận về thời hạn thì bên mượn phải trả lại nhà ngay khi mục đích mượn đã đạt được và bên cho mượn cũng có quyền đòi lại nhà ngay sau khi bên mượn đã đạt được mục đích. |
|
Bên thuê được phép cho thuê lại nhà ở nếu bên cho thuê đồng ý |
Bên mượn chỉ được phép sử dụng nhà và không được phép cho mượn, cho thuê lại |
|
Hết thời hạn hợp đồng cho thuê nhà, bên cho thuê được đòi lại nhà. |
Bên cho mượn được đòi lại nhà khi hết hạn hợp đồng hoặc mục đích mượn đã đạt được. Trong một số trường hợp có thể đòi lại trước nhưng phải thông báo một thời gian hợp lý. |
|
Bên thuê phải trả lại nhà được thuê trong tình trạng như khi nhận, nếu giá trị bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. |
Bên mượn phải trả lại nhà mượn đúng thời hạn, nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả lại nhà ở thì bên mượn phải trả lại ngay sau khi mục đích mượn đã đạt được. Bồi thường thiệt hại nếu làm hư hỏng và phải chịu rủi ro trong thời gian chậm trả. |
NPlaw xin phép giải đáp một số thắc mắc mà quý khách hàng thường gặp phải sau đây:
Hợp đồng mượn nhà không cần công chứng theo quy định. Căn cứ vào khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”.
Chính vì vậy, theo quy định của pháp luật đối với hợp đồng mượn nhà thì các bên không cần phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, nếu các bên có nhu cầu thì vẫn có thể công chứng, chứng thực theo sự thỏa thuận của các bên.
Tại khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau: “Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”. Như vậy, theo quy định của pháp luật thì nhà đang thế chấp vẫn được ký hợp đồng mượn nhà. Trong trường hợp này thì phải thông báo cho bên mượn nhà được biết nhà đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc cho mượn nhà.
Trên thực tế hiện nay thì vẫn còn nhiều vấn đề bất cập xung quanh hợp đồng mượn nhà. Do đó, các bên khi tham gia hợp đồng mượn nhà cần lưu ý các vấn đề sau nhằm hạn chế rủi ro, tranh chấp.
Thứ nhất, trường hợp nhà ở là tài sản thuộc phần sở hữu chung thì có quyền cho mượn thuộc phần sở hữu của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác.
Thứ hai, trong hợp đồng mượn nhà cần phải thể hiện đầy đủ các nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mượn nhà; cam kết của các bên, thỏa thuận khác; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng,... và đặc biệt là điều khoản giải quyết khi có tranh chấp phát sinh. Việc quy định cụ thể các nội dung trên để hạn chế các rủi ro, tranh chấp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên cho mượn cũng như là bên mượn.
Ngoài những vấn đề trên thì khi tham gia vào quan hệ hợp đồng mượn nhà, các bên cần phải đáp ứng các yêu cầu, điều kiện về chủ thể theo quy định của pháp luật.
Trên đây là một số nội dung mà NPLaw muốn truyền tải tới quý khách hàng để nắm rõ hơn về hợp đồng mượn nhà. Nếu khách hàng còn những thắc mắc về các nội dung được giải đáp hoặc có liên quan đến hợp đồng mượn nhà thì hãy liên hệ ngay với NPLaw để được đội ngũ luật sư chuyên nghiệp và nhiều năm kinh nghiệm tư vấn, giải đáp một cách hiệu quả. Xin chân thành cảm ơn!
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
