Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là một trong những loại hợp đồng thuê tài sản phổ biến hiện nay. Nếu như đang cần thuê hoặc cho thuê mặt bằng làm địa điểm kinh doanh bạn cần phải biết đến quy định pháp luật cùng những lưu ý cần thiết, để hiểu rõ hơn hãy cùng NPLaw có bài viết liên quan như sau:
Hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh là hợp đồng song vụ được quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015. Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Trạm BTS hay trạm nhà trạm viễn thông BTS là cụm từ được viết tắt tiếng Anh “Base Transceiver Station”, nghĩa là trạm thu phát sóng di động. Đây là một cơ sở hạ tầng viễn thông được dùng trong truyền dẫn thông tin về các thiết bị di động và ngược lại. Hợp đồng cho thuê mặt bằng đặt trạm BTS là văn bản thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê mà thường là các ISP (các nhà cung cấp dịch vụ), về việc cho thuê mặt bằng là để đặt trạm BTS. Hợp đồng quy định cụ thể về đối tượng cho thuê, mục đích, chi phí thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Khác với hợp đồng cho thuê tài sản thông thường, hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh đối tượng là đất đai thuộc bất động sản theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015.
Căn cứ khoản 4 Điều 5 Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH năm 2020 hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản thì các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất như cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bên cạnh, tùy theo trường hợp mà điều kiện hợp đồng thuê mặt bằng đất có hiệu lực là các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất đáp ứng thêm điều kiện:
Hợp đồng thuê đất làm nhà xưởng là một trong những loại hợp đồng được sử dụng khá phổ biến đối với các doanh nghiệp muốn mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh. 
Mặt bằng cho thuê làm nhà xưởng có thể là khu đất thuộc dự án khu công nghiệp hoặc đất thuộc sở hữu cá nhân/tổ chức/hộ gia đình là đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất trồng cây lâu năm,... cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn để làm nhà xưởng. Ngoài hình thức thuê đất rồi xây dựng nhà xưởng, nhiều doanh nghiệp có thể thuê nhà xưởng hoặc kho có sẵn và làm các hợp đồng tương ứng: hợp đồng thuê nhà xưởng hoặc hợp đồng thuê kho.
Hợp đồng cho thuê mặt bằng giữ xe là văn bản thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về việc cho thuê mặt bằng làm bãi giữ xe. Hợp đồng quy định cụ thể về đối tượng cho thuê, mục đích, chi phí thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Hợp đồng cho thuê mặt bằng giữ xe được sử dụng trong trường hợp khi có hai bên thỏa thuận ký kết hợp đồng. Trong đó một bên chủ thể có nhu cầu thuê mặt bằng để giữ xe, chủ thể còn lại có khả năng và đồng ý cho thuê mặt bằng để đáp ứng nhu cầu phía bên còn lại.
Hợp đồng thuê mái nhà đặt quảng cáo là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên cho thuê giao tài sản là quyền sử dụng mặt bằng, diện tích bề mặt cho bên thuê sử dụng vào mục đích quảng cáo trong một thời hạn do các bên thỏa thuận. Theo hợp đồng thuê mặt bằng đặt biển quảng cáo thì bên có nhu cầu sẽ phải trả một mức phí nhất định theo thỏa thuận cho bên sở hữu vị trí đó.
Hợp đồng cho thuê mặt bằng văn phòng là bản cam kết thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê về quyền lợi và nghĩa vụ, thông qua văn bản. Thông thường theo quy định thì trong hợp đồng bên cho thuê sẽ bàn giao nhà, địa điểm cho thuê cho bên thuê theo thỏa thuận từ trước. Đồng thời, bên thuê cũng sẽ phải trả tiền thuê cho bên cho thuê theo quy định đã ghi trong hợp đồng.
Để đảm bảo quyền lợi cũng như sự hợp tác giữa các bên thuê và cho thuê, khi làm hợp đồng thuê văn phòng cần lưu ý những vấn đề:
Bên cạnh những việc tìm hiểu những loại hợp đồng thuê mặt bằng khác nhau, cần có những lưu ý để đảm bảo nghĩa vụ cũng như quyền lợi của bên cho thuê và bên thuê.
Nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính, hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh theo quy định hiện hành không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Để hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra, các bên vẫn nên chủ động công chứng hợp đồng thuê mặt bằng.
Ngoài ra, căn cứ vào Khoản 2 Điều 17 VBHN số 12/VBHN-VPQH ngày 15/7/2020 quy định như sau: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.
Như vậy, nếu là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê mặt bằng với quy mô nhỏ, không thường xuyên và chưa thành lập doanh nghiệp thì hợp đồng thuê mặt bằng này bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Diện tích thuê là diện tích thực tế mà bên thuê được sử dụng. Diện tích thuê có bao gồm những khu vực nào ví dụ như bãi đậu xe, lối đi,…? Cần đo chính xác diện tích thuê để tránh tranh chấp với quyền sử dụng đất liền kề . Vì vậy, việc thỏa thuận diện tích thuê mặt bằng là bao nhiêu là vô cùng quan trọng.
Đầu tiên, cần kiểm tra tư cách pháp lý của người ký hợp đồng căn cứ vào khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền cho thuê, cho thuê lại theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. 
Chính vì vậy, cần phải kiểm tra bên cho thuê có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Đất có đang bị tranh chấp hoặc bị kê biên không? Quyền sử dụng đất còn thời hạn không? Ngoài ra, cần phải kiểm tra giấy phép đăng ký kinh doanh (nếu là doanh nghiệp cho thuê bất động sản) hoặc giấy ủy quyền trong trường hợp được ủy quyền để cho thuê bất động sản.
Căn cứ Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015 về giá thuê:
Cần chú ý thỏa thuận giá thuê một cách cụ thể. Giá thuê sẽ được áp dụng trong thời gian cụ thể nào, những điều kiện nào cần thay đổi giá thuê, việc thay đổi giá thuê sẽ cụ thể là thay đổi bao nhiêu % so với giá thuê trong hợp đồng. Nếu một trong các bên vi phạm quy định về thỏa thuận giá thuê thì sẽ giải quyết như thế nào và kèm theo chế tài gì? Giá thuê đã bao gồm điện, nước hay chưa? Thanh toán điện, nước như thế nào cũng cần thỏa thuận rõ trong hợp đồng.
Khi thuê mặt bằng, bên cho thuê mặt bằng thường có yêu cầu bàn giao trả lại mặt bằng nguyên trạng thái tài sản như thời điểm bắt đầu khi cho thuê mặt bằng. Tuy nhiên, qua quá trình thuê thì việc mặt bằng được thuê bị hư hỏng, hao mòn và thay đổi là điều không thể nào tránh khỏi. Vì vậy, trong hợp đồng cần phải thống nhất hiện trạng ban đầu rõ ràng để tránh những tranh cãi không đáng có về sau khi bàn giao hoàn trả lại mặt bằng. Việc bàn giao mặt bằng cần được thể hiện rõ trong biên bản bàn giao mặt lại mặt bằng.
Việc căn cứ vào tình hình kinh tế hằng năm mà có sự biến động tiền thuê mặt bằng trên thực tế. Các bên cần phải thỏa thuận tiền thuê hằng năm có thể biến động tăng hoặc giảm tối đa bao nhiêu % so với tiền thuê của năm liền kề trước đó để tránh tình trạng tăng giá thuê bất hợp lý.
Sau khi kết thúc thời hạn hợp đồng, việc gia hạn hợp đồng sẽ được thực hiện như thế nào. Có thể gia hạn hợp đồng với việc giữ nguyên tất cả các điều khoản đã thỏa thuận hay khi gia hạn phải thỏa thuận lại một số điều khoản trong hợp đồng thì cần thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng.
Phụ thuộc vào mong muốn của bên thuê mà các bên có thể thỏa thuận thời gian được phép mở cửa kinh doanh. Đối với việc kinh doanh, thời gian mở cửa là điều vô cùng quan trọng. Tuy nhiên, việc kinh doanh có thể ảnh hưởng đến cuộc sống của những người xung quanh đó. Chính vì vậy, cần thỏa thuận rõ ràng về thời gian mở cửa kinh doanh phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành và phù hợp với mong muốn của bên thuê mặt bằng.
Việc quy định không gian nào là không gian được phép sử dụng khi cho thuê hoặc thuê mặt bằng là điều vô cùng quan trọng. Bởi vì khi thuê hoặc cho thuê mặt bằng, có thể xảy ra tình trạng bên thuê lấn sang không gian của bên cho thuê hoặc ngược lại nếu mặt bằng thuê gắn liền với nhà ở của bên cho thuê.
Đây là điều khoản quan trọng vì nó ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của cả bên thuê và bên cho thuê. Chính vì vậy, việc thỏa thuận trường hợp nào thì bên thuê hoặc bên cho thuê có thể đơn phương hủy bỏ hợp đồng là điều cần thiết. Theo Điều 428 của Bộ luật Dân sự 2015 có quy định một bên tham gia giao dịch dân sự có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường khi bên kia vi phạm nghiêm trọng các nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, bên thuê và bên cho thuê có thể thỏa thuận các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nếu các bên cho rằng trong trường hợp đó cần phải chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng.
Đây là khoản tiền để bảo đảm cho các bên thực hiện đúng nghĩa vụ. Theo đó, cần quy định rõ tiền đặt cọc là bao nhiêu, nếu một trong các bên vi phạm thì sẽ xử lý tiền đặt cọc như thế nào. Tiền đặt cọc có ý nghĩa đối với bên cho thuê là khi bên thuê vi phạm hợp đồng thì coi như số tiền đặt cọc là khoản tiền bù lại những tổn thất mà bên cho thuê phải chịu.
Ngược lại, nếu bên cho thuê vi phạm hợp đồng thì khoản tiền đặt cọc sẽ được bên cho thuê trả lại cho bên thuê. Việc thỏa thuận khoản tiền đặt cọc là bao nhiêu để đảm bảo khi một trong các bên vi phạm hợp đồng thì khoản tiền này đủ để bù đắp những thiệt hại mà bên bị vi phạm phải chịu là do các bên thỏa thuận. Chính vì vậy, các bên trong hợp đồng thuê mặt bằng cần phải thận trọng trong việc thỏa thuận về khoản tiền đặt cọc khi thuê hoặc cho thuê mặt bằng.
Cần xác định rõ trong hợp đồng ngày bắt đầu tính tiền thuê mặt bằng để tính thời hạn thuê mặt bằng một cách chính xác. Ngày bắt đầu thuê mặt bằng còn có ý nghĩa trong việc trả tiền thuê mặt bằng định kỳ nếu như hợp đồng thuê mặt bằng có quy định trả theo định kỳ. Nếu trả tiền thuê mặt bằng quá hạn theo hợp đồng thì sẽ xử lý như thế nào?
Đối với việc thuê mặt bằng để kinh doanh thì đây là điều cần thiết khi thuê mặt bằng. Chính vì vậy, bên thuê mặt bằng cần cân nhắc thật kỹ về lối đi và nơi để xe như thế nào, nó đã bao gồm trong diện tích thuê hay chưa? Nếu là lối đi chung thì việc sử dụng lối đi chung này có đảm bảo hay không để tránh mâu thuẫn với những cá nhân, tổ chức sử dụng lối đi chung này.
Trong quá trình thuê mặt bằng, nếu bên thuê có nhu cầu cải tạo hay sửa san lại mặt bằng thì cần phải thỏa thuận rõ trong hợp đồng thuê. Các loại phí tu sửa mặt bằng và sửa lại mặt bằng theo đúng nguyên trạng ban đầu do bên thuê hay bên cho thuê chịu phí thì cũng cần được nêu rõ trong hợp đồng thuê mặt bằng.
Thời hạn của hợp đồng thuê mặt bằng ngắn hạn hay dài hạn cũng có ý nghĩa và tầm quan trọng nhất định trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh. Đảm bảo được tính minh bạch thời hạn hợp đồng cho bên thuê và bên cho thuê thì sẽ thuận lợi hơn trong việc ký kết và xử lý các tình huống khó xử phát sinh sau này.
Nếu nhu cầu của bên thuê là thuê mặt bằng để kinh doanh thời vụ, hay sử dụng vì mục đích ngắn hạn thì nên lựa chọn hợp đồng thuê mặt bằng ngắn hạn. Vì nếu là hợp đồng thuê mặt bằng ngắn hạn, chúng ta sẽ có mẫu hợp đồng phù hợp để tránh tình trạng không còn nhu cầu thuê nhưng vẫn phải trả tiền thuê đến hết thời hạn thuê.
Nếu nhu cầu của bên thuê là dài hạn thì cần lựa chọn mẫu hợp đồng thuê mặt bằng dài hạn. Nếu là hợp đồng thuê mặt bằng dài hạn, chúng ta sẽ có một số điều khoản phù hợp hơn, tránh tình trạng bên cho thuê hoặc bên thuê hủy bỏ hợp đồng một cách đột ngột, ảnh hưởng đến quá trình kinh doanh của bên thuê và gây thiệt hại cho bên thuê hoặc gây thiệt hại đối với bên cho thuê tùy thuộc vào từng tình huống cụ thể.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
.png)
