Góp vốn bằng đất đai là một hình thức đầu tư phổ biến trong các doanh nghiệp bất động sản hoặc các công ty mong muốn mở rộng quy mô thông qua hợp tác và sử dụng quyền sử dụng đất. Pháp luật Việt Nam có những quy định cụ thể để đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia góp vốn. Hãy cùng NPLaw tìm hiểu chi tiết về các quy định, thủ tục, điều kiện và những điều cần lưu ý để thực hiện góp vốn bằng đất đai trong bài viết dưới đây.
Mặc dù Luật Đất đai 2024 không liệt kê trực tiếp loại đất nào có thể góp vốn, nhưng bất kỳ loại đất nào thỏa mãn các điều kiện quy định tại Điều 45 Luật này có thể được sử dụng để góp vốn bằng đất đai:
- Người sử dụng đất không có một trong các loại Giấy chứng nhận như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ các trường hợp đặc biệt quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật);
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên, việc góp vốn bằng đất đai mới được thực hiện hợp pháp.
Thủ tục góp vốn bằng đất đai đòi hỏi người góp vốn phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tuân thủ quy trình pháp lý. Theo quy định, hồ sơ góp vốn phải bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và hợp đồng góp vốn giữa các bên, có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy trình có thể kéo dài từ vài tuần đến vài tháng, tùy thuộc vào tính hợp lệ của hồ sơ và sự phối hợp của các bên liên quan.
Có thể thấy rằng thủ tục góp vốn bằng đất đai khá phức tạp và đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ càng về hồ sơ pháp lý.
Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Chuẩn bị hồ sơ theo hướng dẫn trong phần bên dưới.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất phải nộp một bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất chỉ thực hiện quyền đối với một phần thửa đất, họ cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành đo đạc tách thửa cho phần diện tích đất này trước khi nộp hồ sơ.
Trình tự góp vốn tài sản bằng đất đai
Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ
- Nếu hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:
Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Sau khi hoàn thành các thủ tục trên, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước : Trả kết quả
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Giấy chứng nhận này đến UBND cấp xã để trao đổi trong trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Hồ sơ góp vốn bằng đất đai cần bao gồm:
- Giấy đề nghị góp vốn bằng QSDĐ.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ.
- Giấy tờ chứng minh giá trị QSDĐ theo quy định.
- Bản sao Giấy đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp nhận vốn góp.
- Các tài liệu khác theo quy định của pháp luật.
Cá nhân, tổ chức cần chuẩn bị các hồ sơ trên một cách kỹ lưỡng trước khi làm thủ tục để quá trình góp vốn diễn ra nhanh chóng hơn, tránh trường hợp bị trả hồ sơ.
Khi góp vốn bằng đất đai, các bên cần lưu ý những vấn đề sau để hạn chế rủi ro:
- Quyền sử dụng đất phải hợp pháp, không thuộc diện tranh chấp, không bị thế chấp, cầm cố hoặc kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Quyền sử dụng đất phải có thời hạn sử dụng còn lại tối thiểu 05 năm tại thời điểm góp vốn.
- Đối với đất nông nghiệp, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và Quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất (nếu có).
- Quyền sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định giá trị theo quy định.
Căn cứ Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản dùng để góp vốn điều lệ thành lập doanh nghiệp ngoài đồng Việt Nam, còn có thể là ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất hoặc các tài sản khác có thể được định giá bằng đồng Việt Nam.
Theo quy định này, quyền sử dụng đất có thể được sử dụng làm tài sản góp vốn vào doanh nghiệp. Tuy nhiên, doanh nghiệp phải tuân thủ các quy định về mục đích sử dụng đất và thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu.
Theo Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ. Do đó, khi chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho doanh nghiệp thì không cần phải đóng lệ phí trước bạ.
Theo điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, thông qua bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
Đất đang tranh chấp có thể đưa vào góp vốn được không?
Như vậy, đất đang tranh chấp không thể được sử dụng để góp vốn, trừ khi tranh chấp đó đã được giải quyết và có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận góp vốn và tránh rủi ro pháp lý phát sinh từ việc sử dụng đất tranh chấp.
Người sử dụng đất không được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu rơi vào một trong các trường hợp sau đây:
- Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 39 Luật Đất đai 2024).
- Người được Nhà nước cho thuê đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên (Điều 184 Luật Đất đai 2024).
- Đơn vị quân đội, đơn vị công an, đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Quân đội nhân dân, Công an nhân dân; Doanh nghiệp nhà nước do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được giao quản lý sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế (khoản 3 Điều 201 Luật Đất đai 2024).
Tóm lại, nếu rơi vào một trong các trường hợp trên, người sử dụng đất không được phép thực hiện quyền góp vốn.
NPLaw có đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, sẵn sàng hỗ trợ khách hàng từ khâu tư vấn ban đầu đến khi hoàn thiện các văn bản và thực hiện thủ tục pháp lý liên quan đến góp vốn bằng đất đai như sau:
- Tư vấn về các quy định pháp luật liên quan đến góp vốn bằng đất, điều kiện sử dụng đất và các lưu ý pháp lý quan trọng, đảm bảo quyền lợi của khách hàng.
- Hỗ trợ soạn thảo, rà soát hợp đồng góp vốn để bảo đảm tính pháp lý và rõ ràng trong mọi điều khoản.
- Hướng dẫn thủ tục đăng ký giao dịch tại cơ quan nhà nước, chuẩn bị hồ sơ và đảm bảo quy trình nhanh gọn, hiệu quả.
- Xử lý các tranh chấp phát sinh, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng một cách tối ưu.
NPLaw cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng, giúp khách hàng thực hiện góp vốn bằng đất đai một cách an toàn và hiệu quả. Hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn cụ thể.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
