Khi chúng ta tham gia vào quan hệ xã hội, chúng ta sẽ phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ nhất định. Trên thực tế, nhiều trường hợp, nghĩa vụ không thực hiện hoặc được thực hiện một cách không đầy đủ. Do vậy, để đề phòng trường hợp này, trong quan hệ dân sự có quy định về việc thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khá phổ biến hiện nay đó là thế chấp quyền sử dụng đất. Đất đai là tài sản có giá trị lớn và có chủ sở hữu nên muốn thế chấp đất phải đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu không muốn thế chấp đất thì xóa đăng ký được không, khi nào được xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và thủ tục như thế nào?
Sau đây, kính mời quý độc giả hãy cùng NPLAW tìm hiểu các vấn đề liên quan đến xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nhé!
I. Xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là gì ?
Thế chấp quyền sử dụng đất là dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ mình phải thực hiện.
Do đất đai là tài sản gắn liền với quyền sử dụng của chủ sở hữu nên muốn thế chấp thì phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, khi chủ sở hữu không muốn tiếp tục dùng đất của mình để thế chấp nữa thì phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là việc giải trừ thế chấp quyền sử dụng đất mà trước đó dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cụ thể nào đó.
II. Những trường hợp xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Trong quan hệ dân sự, ý chú của các bên rất quan trọng. Do đó, pháp luật có quy định rất linh hoạt trong việc các bên thay đổi quyết định, tức là họ muốn thế chấp bằng tài sản khác. Với đất đai, do khi thế chấp phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nên khi không muốn thế chấp quyền sử dụng đất nữa thì cũng phải xóa đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
Theo Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký thế thế chấp quyền sử dụng đất cần đăng ký xóa thế chấp khi thuộc một trong các trường hợp sau:
- Theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm;
- Toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bị chấm dứt;
- Toàn bộ nội dung hoặc một phần nội dung hợp đồng bảo đảm bị hủy bỏ mà nội dung bị hủy bỏ có biện pháp bảo đảm đã được đăng ký;
- Biện pháp bảo đảm đã được đăng ký được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm;
- Tài sản bảo đảm không còn do được góp vốn vào pháp nhân thương mại hoặc pháp nhân phi thương mại là doanh nghiệp xã hội; được thay thế, chuyển nhượng, chuyển giao, hợp nhất, sáp nhập, trộn lẫn; được chế biến dưới hình thức lắp ráp, chế tạo hoặc hình thức khác; bị thu hồi, tiêu hủy, tổn thất toàn bộ, phá dỡ, tịch thu hoặc thuộc trường hợp khác theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan.
- Tài sản bảo đảm không còn thuộc trường hợp quy định tại điểm này mà có tài sản mới phát sinh hoặc có tài sản mới thay thế và tài sản này được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc theo quy định của pháp luật thì không thực hiện xóa đăng ký mà thực hiện đăng ký thay đổi theo trường hợp quy định tại các điểm b, c, d và đ khoản 1 Điều 18 Nghị định 99/2022/NĐ-CP;
- Tài sản bảo đảm đã được xử lý xong bởi bên nhận bảo đảm theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoặc đã được xử lý xong bởi cơ quan thi hành án dân sự theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;
- Tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm đang là tài sản bảo đảm nhưng Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về tài sản gắn liền với đất. Trường hợp tài sản thuộc điểm này mà có tài sản mới phát sinh hoặc có tài sản mới thay thế, được trao đổi do Nhà nước bồi thường về tài sản gắn liền với đất thì thực hiện đăng ký theo quy định tại điểm đ khoản này;
- Tài sản bảo đảm là tàu bay không còn đăng ký quốc tịch Việt Nam;
- Tài sản bảo đảm là cây hằng năm được thu hoạch, là công trình tạm bị phá dỡ mà nội dung đã được đăng ký không bao gồm hoa lợi hoặc tài sản khác có được từ việc thu hoạch cây hằng năm hoặc có được từ phá dỡ công trình tạm;
- Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất là tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, là công dân Việt Nam trở thành công dân nước ngoài và không chuyển giao quyền nhận bảo đảm cho tổ chức, cá nhân khác có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định khác;
- Bên nhận bảo đảm là pháp nhân bị giải thể theo quy định của pháp luật;
- Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án có nội dung về việc yêu cầu cơ quan đăng ký thực hiện xóa đăng ký;
- Đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc từ hợp đồng mua bán tài sản khác gắn liền với đất đã được chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở, thế chấp tài sản khác gắn liền với đất quy định tại điểm b khoản 1, điểm b khoản 2 và khoản 5 Điều 26 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
III. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Việc xóa thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện ở cơ quan có thẩm quyền của nhà nước nên có trình tự thủ tục, trình tự được quy định chặt chẽ.
1. Thẩm quyền xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Thẩm quyền xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất thuộc về những coư quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai.
2. Thành phần hồ sơ
Theo quy định tại Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, hồ sơ xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất gồm:
- Phiếu yêu cầu theo mẫu số 03a tại Phụ lục của Nghị định 99/2022/NĐ-CP
- Giấy chứng nhận (bản gốc) quyền sử dụng đất
Trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm thì ngoài giấy tờ, tài liệu quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này còn nộp thêm giấy tờ, tài liệu sau đây (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực):
- Văn bản có nội dung thể hiện việc bên nhận bảo đảm đồng ý xóa đăng ký hoặc xác nhận về việc hợp đồng bảo đảm đã chấm dứt, đã được thanh lý hoặc xác nhận về việc giải chấp trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm;
- Hợp đồng hoặc văn bản khác đã có hiệu lực pháp luật chứng minh việc chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là người nhận chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 3 Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP;
- Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã có hiệu lực pháp luật hoặc Văn bản xác nhận kết quả thi hành án trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên hoặc người yêu cầu xóa đăng ký là người mua tài sản bảo đảm trong xử lý tài sản theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền có nội dung về việc bên nhận bảo đảm là tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, là công dân Việt Nam trở thành công dân nước ngoài trong trường hợp xóa đăng ký quy định tại điểm k khoản 1 Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP;
- Văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc giải thể pháp nhân trong trường hợp xóa đăng ký quy định tại điểm l khoản 1 Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
3. Trình tự thực hiện
Với thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, người có yêu cầu xóa đăng ký chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu.
Sau đó, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Có thể nộp qua đường bưu điện, hợp thư điện tử hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng.
4. Thời hạn giải quyết xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Thời hạn giải quyết hồ sơ và trả kết quả là không quá 3 ngày tính từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.
IV. Trong phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất có yêu cầu chữ ký của các bên hay không?
Quy định về chữ ký trong phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi thông tư hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của Bộ Tư pháp. Theo Điều 6 Thông tư 07/2019/TT-BTP, chữ ký trong Phiếu yêu cầu được quy định như sau:
- Phiếu yêu cầu phải có đầy đủ chữ ký của người có thẩm quyền, con dấu (nếu có) của bên thế chấp và bên nhận thế chấp phù hợp với thông tin trong hợp đồng thế chấp hoặc của người đại diện hợp pháp trong trường hợp bên thế chấp, bên nhận thế chấp có người đại diện, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 6 Thông tư 07/2019/TT-BTP.
- Trường hợp yêu cầu xóa đăng ký và có biên bản thanh lý hợp đồng thế chấp hoặc văn bản đồng ý xóa đăng ký của bên nhận thế chấp hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận thế chấp thì Phiếu yêu cầu chỉ cần có chữ ký của người có thẩm quyền, con dấu (nếu có) của bên thế chấp hoặc của người đại diện hợp pháp của bên thế chấp.
Như vậy, tại phiếu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất yêu cầu phải có đầy đủ chữ ký của người có thẩm quyền, con dấu (nếu có) của bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Tuy nhiên, với trường hợp đã công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì trong phiếu yêu cầu chỉ cần có chữ ký của người có thẩm quyền, con dấu (nếu có) của bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp.
V. Dịch vụ tư vấn về xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Quý khách có nhu cầu tư vấn, hỗ trợ pháp lý về các vấn đề liên quan đến xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, hay trình tự, thủ tục về thế chấp quyền sử dụng đất…hãy liên hệ ngay đến Hãng luật NPLAW để được tư vấn tận tình và nhanh chóng.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú - Hãng luật NPLaw
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpeg)
