Hiện nay, trong quá trình giao kết hợp đồng khi mua bán đất có thể sẽ gặp phải một số rủi ro như đã hoàn thành hết nghĩa vụ khi mua đất nhưng bên bán không chịu giao đất. Vậy làm sao để hiểu thế nào là không giao đất và những vấn đề liên quan xoay quanh về không giao đất như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.
Trong một số trường hợp, việc không giao đất có thể xảy ra do các nguyên nhân như:
Không giao đất là tình trạng mà một người không chuyển nhượng hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất đối với một bên khác, có thể do không muốn, không được phép hoặc không thể chuyển nhượng đất. Điều này có thể gây ra tranh chấp hoặc xung đột giữa các bên liên quan đến quyền sở hữu đất.
Căn cứ Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
4. Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.”
Như vậy, theo quy định như trên, bên chuyển nhượng có quyền giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đúng thời hạn đã thỏa thuận theo trong hợp đồng đã thỏa thuận.
Khi bên chuyển nhượng không giao đất, bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý. Nếu bên nhận chuyển nhượng đã yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian hợp lý để bên bán tiến hành hoàn tất thủ tục, nhưng họ vẫn cố tình không thực hiện nghĩa vụ giao đất thì bên chuyển nhượng đã vi phạm hợp đồng.
.jpg)
Bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện theo đúng sự thỏa thuận của hai bên. Bên chuyển nhượng phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng nếu việc chậm trễ giao đất gây thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng.
Trong trường hợp bên chuyển nhượng không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng và cố tình gây khó khăn cho bên nhận chuyển nhượng hoặc có những hành vi vi phạm nghĩa vụ của mình mà hai bên không thể thỏa thuận được với nhau thì bên nhận chuyển nhượng có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa giải quyết tranh chấp.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là hợp đồng kinh doanh bất động sản do đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các quy định liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản, cụ thể được quy định tại khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
“3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.”
Như vậy, các bên chuyển nhượng có được thỏa thuận về thời điểm giao đất.
Theo khoản 1 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Theo đó, trong trường hợp bên chuyển nhượng không thanh toán đủ tiền cho bên chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng được thực hiện quyền theo khoản 4 Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
Như vậy, ta thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng kinh doanh bất động sản. Do đó, khi thực hiện hợp đồng này, các bên cần phải đáp ứng điều kiện đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản và nguyên tắc đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Trường hợp bên chuyển nhượng không thanh toán đủ tiền cho bên chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng có quyền không bàn giao đất, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Việc mua đất nhưng chỉ viết giấy tay, không có công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nên giao dịch đó bị coi là vô hiệu.
Khi bên bán trốn tránh không giao đất cũng không chịu trả lại tiền cho bên mua thì bên mua có quyền khởi kiện vụ án dân sự. Tòa án cấp quận, huyện là cơ quan có thẩm quyền xét xử tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, bên mua có thể khởi kiện tại Tòa án nơi có mảnh đất chuyển nhượng.
Tòa án thông thường sẽ cho hai bên một thời gian để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hết thời gian này mà các bên không thực hiện thì tòa án tuyên giao dịch giữa bạn và người chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu, người chuyển nhượng phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và phải bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu
Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề không giao đất. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
