Những năm gần đây, vận hành chung cư mini là một mô hình kinh doanh đem lại lợi nhuận rất lớn cho chủ đầu tư. Điều này khiến các nhà đầu tư nhỏ lẻ đua nhau phát triển loại hình chung cư mini tại các đô thị và thành phố lớn. Vậy quy định về kinh doanh chung cư mini hiện nay như thế nào?
Hiện nay, thị trường kinh doanh chung cư mini tại Việt Nam đang trở thành xu hướng phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, thực trạng này cũng đồng thời đặt ra nhiều thách thức và vấn đề cần giải quyết. Theo quy định, kinh doanh chung cư mini phải tuân thủ các quy định về diện tích, vệ sinh môi trường, an toàn công trình và quy hoạch đô thị. Vấn đề pháp lý cũng là điểm nóng khi nhiều dự án chung cư mini không có giấy phép xây dựng đầy đủ, dẫn đến tình trạng lạm dụng quy định và ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà. Do đó, cần có sự kết hợp chặt chẽ trong giám sát và xử lý các vi phạm để bảo vệ quyền lợi của người dân và đảm bảo an sinh xã hội và quản lý đô thị.
Pháp luật hiện nay chưa có khái niệm “chung cư mini”. Cụm từ “chung cư mini” từng được nhắc đến tại Phụ lục A, Quy chuẩn quốc gia QCQG 03:2012/BXD (đã hết hiệu lực ngày 01/6/2023). Theo đó, chung cư mini là một loại nhà chung cư.
Khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Trong thực tế, chung cư mini là từ dùng để chỉ nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng với quy mô từ hai tầng trở lên, mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên được thiết kế, xây dựng kiểu khép kín.
Để kinh doanh chung cư mini hợp pháp, cần đáp ứng điều kiện sau đây:
- Phải có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trong trường hợp hoạt động theo mô hình doanh nghiệp, hộ kinh doanh.
- Có Giấy phép xây dựng.
- Đảm bảo điều kiện về an ninh, trật tự, phòng cháy chữa cháy.
- Nhà chung cư mini đưa vào kinh doanh phải đảm bảo điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh:
+ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Bên cạnh các điều kiện về xây dựng, phòng cháy chữa cháy thì tổ chức, cá nhân kinh doanh chung cư mini cần thỏa mãn điều kiện về chủ thể kinh doanh.
Hoạt động kinh doanh chung cư mini hiện nay chủ yếu do hộ gia đình và cá nhân thực hiện. Do đó, trường hợp hộ gia đình kinh doanh chung cư mini thì cần đăng ký kinh doanh loại hình hộ gia đình theo quy định của Luật doanh nghiệp năm 2020.
Đối với cá nhân kinh doanh chung cư mini thì không cần đăng ký kinh doanh tuy nhiên vẫn phải chịu trách nhiệm về thuế theo quy định pháp luật.
Chung cư mini hiện nay nếu muốn xây dựng thì cần phải được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền. Thủ tục cấp Giấy phép xây dựng theo Điều 102 Luật xây dựng năm 2014 hiện nay gồm:
-Bước 1: Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;
-Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;
-Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền xử lý hồ sơ
+ Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ: tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa.
+ Lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan.
-Bước 4: Nhận kết quả
+ Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền c phải xem xét cấp giấy phép trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.
Phòng cháy chữa cháy là điều kiện quan trọng đối với mỗi công trình xây dựng. Việc không đảm bảo điều kiện phòng cháy, chữa cháy gây thiệt hại cho người khác có thể bị xử lý trách nhiệm hình sự theo Điều 313 Bộ luật hình sự năm 2015 về tội vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy. Khung hình phạt thấp nhất là cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 02 năm đến 05 năm; khung hình phạt cao nhất là phạt tù từ 07 năm đến 12 năm.
Trường hợp vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy làm có khả năng thực tế dẫn đến hậu quả quy định tại điểm a, b, c khoản 3 Điều 313 nêu trên nếu không được ngăn chặn kịp thời, thì bị phạt cảnh cáo, phạt cải tạo không giam giữ đến 01 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.
Theo khoản 2 Điều 46 Luật nhà ở năm 2014: “...Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.
Như vậy, người mua căn hộ chung cư mini vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) nếu chung cư đáp ứng các điều kiện theo quy định trên.
Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định về trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch gồm:
“Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị”.
Như vậy, chung cư mini có hệ thống phòng cháy chữa cháy không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Điều 35 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:
-Sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định.
-Gây thấm, dột; gây tiếng ồn quá mức quy định của pháp luật hoặc xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư.
-Chăn, thả gia súc, gia cầm trong khu vực nhà chung cư.
-Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc.
-Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp so với thiết kế đã được phê duyệt hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
-Cấm kinh doanh các ngành nghề, hàng hóa sau đây trong phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư:
+ Vật liệu gây cháy nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư.
+ Kinh doanh vũ trường; sửa chữa xe có động cơ; giết mổ gia súc; các hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác.
+Thực hiện các hành vi nghiêm cấm khác liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định tại Điều 6 của Luật Nhà ở.
Như vậy, hiện nay có 06 hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Trên đây là bài viết của NPLaw phân tích một số quy định về việc kinh doanh chung cư mini. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho quý khách hàng.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
