Việc đặt cọc mua đất là một giao dịch phổ biến được tiến hành trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng/mua bán đất đai nhằm đảm bảo các bên giữ đúng cam kết trong việc mua bán. Chính vì vậy, cũng xuất hiện nhiều hành vi lừa đảo bằng nhiều cách thông qua lợi dụng việc đặt cọc tiền trước để chiếm đoạt số tiền này của người mua nhằm trốn tránh việc tiến hành ký kết hợp đồng mua bán đất tại cơ quan có thẩm quyền. Hãy cùng NPLaw tìm hiểu vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé!
Pháp luật hiện hành không có định nghĩa cụ thể về lừa đảo đặt cọc mua đất, tuy nhiên dựa trên các quy định liên quan có thể hiểu lừa đảo là hành vi gian dối để làm người khác tin nhằm thực hiện những mục đích vụ lợi, trái pháp luật.
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, lừa đảo đặt cọc mua đất hành vi gian dối của các đối tượng nhằm lợi dụng lòng tin của bên mua đất để bên mua đất đặt cọc trước một khoản tiền để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên, từ đó chiếm đoạt tài sản của bên mua đất.
Để bảo vệ bản thân và tài sản, việc nhận biết các thủ đoạn lừa đảo đặt cọc mua đất là cực kỳ quan trọng qua các dấu hiệu sau:
Giả mạo giấy tờ pháp lý như sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), hợp đồng mua bán, hoặc các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất. Tạo ra các thông tin giả về khu vực xung quanh, như tiện ích công cộng, giao thông và tiềm năng phát triển của đất đai, nhằm khiến người mua tin tưởng hơn vào giá trị của thửa đất.
Kẻ lừa đảo có thể giả danh người có quyền sử dụng đất hoặc đại diện của người sử dụng đất để nhận tiền đặt cọc từ người mua. Thông qua việc sử dụng giấy tờ giả mạo, cung cấp thông tin không chính xác hoặc làm giả hồ sơ để khiến người mua tin rằng họ đang giao dịch với bên có quyền bán hợp pháp nhưng, thực tế, người đó không có quyền bán đất hoặc không phải là người có quyền sử dụng đất thực sự.
Lợi dụng tâm lý ham rẻ của người mua để thực hiện hành vi lừa đảo và sau khi nhận được tiền, họ có thể thay đổi điều kiện hợp đồng hoặc thậm chí biến mất. Do đó, người mua đất phải xem xét lý do giá thấp và xác nhận các thông tin liên quan trước khi đặt cọc. Nên đọc kỹ hợp đồng và đảm bảo rằng hợp đồng mua bán có đầy đủ thông tin và điều khoản rõ ràng, tránh những hợp đồng không có sự xác nhận từ các bên liên quan.
Lợi dụng người mua không hiểu rõ về pháp luật và các điều khoản phạt vi phạm không rõ ràng, gài về câu chữ và độ dài của hợp đồng khiến cho người mua thiếu kiên nhẫn đọc trước khi ký. Dẫn đến khi đã đặt bút ký vào hợp đồng thì mới phát hiện những điều khoản bất lợi thậm chí vô lý và dẫn đến mất luôn khoản tiền đặt cọc. Hoặc bằng các thủ đoạn, bên bán cố tình dẫn dắt bên mua giao dịch không đúng trình tự, thủ tục để phòng khi bị lộ sẽ đổ lỗi cho bên mua nhằm chiếm đoạt số tiền đặt cọc.
Và còn nhiều dấu hiệu khác với thủ đoạn tinh vi hơn. Do đó, khi mua đất bên mua cần phải chú ý và xem xét cẩn thận các thông tin về thửa đất với cơ quan có thẩm quyền, cần đọc kỹ các điều khoản, tránh phát sinh tranh chấp sau này.
Khi phát hiện có dấu hiệu hoặc nghi ngờ mình bị lừa khi giao dịch mua bán đất thì có nhiều biện pháp để xử lý để lấy lại tiền đặt cọc từ nhẹ đến nặng như:
- Đàm phán hoặc đe dọa đưa vụ việc ra pháp luật: trước hết nên tìm cách thông báo cho đối tượng rằng đã phát hiện ra hành vi và sẽ có biện pháp nhờ tới pháp luật can thiệp. Thực hiện thỏa thuận khéo léo, thiện chí để lấy lại tiền cọc bằng việc soạn thảo và công chứng một số văn bản như Hợp đồng đặt cọc, văn bản thỏa thuận, Hợp đồng ủy quyền… tùy vào thực tế vụ việc.
- Khởi kiện, tố giác đối tượng lừa đảo
Đây là biện pháp cuối cùng nếu không thể đàm phán hoặc đối tượng lừa đảo đã bỏ trốn, lúc này cần làm đơn tố giác kèm theo chứng cứ đến các cơ quan điều tra nơi cư trú (thường trú hoặc tạm trú) cấp quận, huyện, thị xã, viện kiểm sát các cấp; Tòa án hoặc các cơ quan khác tại nơi phát hiện tội phạm, xảy ra tội phạm hoặc nơi cư trú của người có hành vi phạm tội.
Căn cứ Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 và điểm a, điểm c khoản 3 Điều 2 Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự 2017 quy định về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, theo đó đối tượng có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản có thể bị phạt tù từ 06 tháng đến 15 năm tù tùy theo giá trị tài sản chiếm đoạt.
Nếu xác minh có dấu hiệu “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo quy định của Bộ luật Hình sự, cơ quan chức năng sẽ tiến hành khởi tố, điều tra vụ việc và có biện pháp đảm bảo quyền lợi hợp pháp.
Hoặc khởi kiện tại Tòa án nơi cư trú của bị đơn để yêu cầu trả lại số tiền đặt cọc và yêu cầu bồi thường mà bên mua đã đặt cọc cho bên bán theo hợp đồng hoặc giao dịch đã thỏa thuận để thực hiện việc mua bán đất.
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, nếu hợp đồng đặt cọc không được thực hiện, tài sản đặt cọc được xử lý như sau: tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng;
Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị nếu từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng.
Căn cứ Điều 423 Bộ luật dân sự 2015 thì một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau:
Theo đó, bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải có “trách nhiệm bồi thường“.
Về yêu cầu bồi thường thiệt hại được quy định tại Điều 13 Bộ luật dân sự 2015, theo đó cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Như vậy, ngoài việc tố giác hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản đến cơ quan có thẩm quyền thì người bị lừa đảo tiền đặt cọc có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với số tiền đặt cọc bị lừa khi thực hiện giao dịch đặt cọc mua đất đó.
Căn cứ Điều 144 Bộ luật Tố tụng hình sự 2015 có quy định tố giác về tội phạm là việc cá nhân phát hiện và tố cáo hành vi có dấu hiệu tội phạm với cơ quan có thẩm quyền bằng lời hoặc bằng văn bản. Người nào cố ý tố giác, báo tin về tội phạm sai sự thật thì tuỳ tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của luật.
Căn cứ Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sđ, bs 2017) quy định về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, theo đó đối tượng có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản có thể bị phạt tù theo khung hình phạt từ 06 tháng đến 15 năm tù tùy theo giá trị tài sản chiếm đoạt.
Như vậy, khi nhận thấy mình bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản, bạn có thể làm đơn tố giác và kèm theo chứng cứ đã thu thập được đến các cơ quan điều tra nơi cư trú (thường trú hoặc tạm trú) cấp quận, huyện, thị xã, viện kiểm sát các cấp; Tòa án, trình báo công an hoặc các cơ quan khác tại nơi phát hiện tội phạm, xảy ra tội phạm hoặc nơi cư trú của người có hành vi phạm tội.
Khi muốn mua đất, trước hết người mua nên tìm hiểu và xem xét các rủi ro mà mình có thể gặp phải khi thực hiện giao dịch này, sau đây là một số rủi ro khi đặt cọc mua đất:
- Thứ nhất, liên quan đến thủ tục pháp lý đất đai.
Ví dụ, vấn đề về quy hoạch. Có nhiều quy hoạch được công bố sau khi xác lập việc đặt cọc khiến người bán - mua phải hủy đi dự định. Ngoài ra, còn có trường hợp thủ tục pháp lý chưa được hoàn chỉnh khi mua nhà đất. Ví dụ nhà chưa hợp thức hóa xây dựng, chưa hóa giá hoặc chưa giải quyết xong vấn đề về đồng sở hữu.
- Thứ hai, bên bán không thể xuất trình giấy tờ để thực hiện thủ tục mua bán đất nguyên nhân có thể đang phải thế chấp.
- Thứ ba là rủi ro về tranh chấp phát sinh, chủ yếu từ việc đồng sở hữu hoặc nhà bên cạnh.
- Thứ tư là rủi ro bởi tư cách người bán, có thể có các trường hợp như thay đổi ý kiến trong quá trình bán hoặc phía bán nhà mắc nợ.
- Thứ năm, rủi ro có thể đến từ chính người mua thay đổi ý định hoặc do khả năng thanh toán có thay đổi. Chẳng hạn, bên mua đất và có đặt cọc trước với bên bán, nhưng đến hạn thanh toán thì chính người mua cố tình kéo dài, không trả nốt số tiền. Tiếp đến, sau khi thửa đất được bán cho một người khác, người đặt cọc trước đây lại ủy quyền cho luật sư khởi kiện vì bên bán vi phạm hợp đồng, bắt bên bán phải bồi thường.
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về lừa đảo đặt cọc mua đất mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
