Lưu ý pháp lý về hợp đồng mua bán nhà

Lưu ý pháp lý về hợp đồng mua bán nhà

Để hợp đồng mua bán nhà có giá trị pháp lý và được công nhận, các bên cần tuân thủ các quy định của pháp luật về nội dung, hình thức và thủ tục của hợp đồng. Vậy pháp luật quy định như thế nào về hợp đồng mua bán nhà? NPLaw xin gửi tới Quý khách hàng thông tin pháp lý về hợp đồng mua bán nhà thông qua bài viết dưới đây:

I. Nhu cầu mua bán nhà hiện nay và sự cần thiết của hợp đồng mua bán nhà

Nhu cầu có những ngôi nhà tiện nghi và thuận tiện trong sinh hoạt ,công việc ngày được chú trọng. Bất động sản nhà ở vẫn duy trì giao dịch và đặc biệt sức hút mạnh nhất là ở phân khúc chung cư cao cấp bởi loại hình này không chỉ hướng đến nhu cầu ở thực,mà còn tạo ra dòng tiền cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, cùng với việc thị trường mua bán căn hộ chung cư diễn ra sôi nổi thì số lượng vụ tranh chấp xảy ra cũng rất nhiều khi các bên mua, bán không hiểu rõ quy định pháp luật, đã sử dụng dạng biến tướng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường. 

Hợp đồng mua bán nhà là một văn bản pháp lý quan trọng, có giá trị pháp lý và có hiệu lực đối với các bên tham gia. Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, các bên nên lập hợp đồng mua bán nhà nhằm:

• Bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, tránh xảy ra tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng sau này.
• Làm căn cứ để thực hiện các thủ tục liên quan đến nhà ở, như đăng ký quyền sở hữu, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, thuế, bảo hiểm…
• Làm bằng chứng để chứng minh nguồn gốc, tình trạng pháp lý của nhà ở, đảm bảo tính minh bạch và công khai của giao dịch.

II. Hợp đồng mua bán nhà là gì?

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

III. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà

1. Điều kiện về hình thức

Căn cứ theo quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 121, Điều 122 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản, phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. 

2. Điều kiện về nội dung

Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định nội dung hợp đồng mua bán nhà như sau:

• Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
• Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
• Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán nhà mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
• Thời hạn và phương thức thanh toán tiền 
• Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà 
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Cam kết của các bên;
• Các thỏa thuận khác;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
• Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà

1. Có thể thỏa thuận phạt vi phạm trong hợp đồng mua bán nhà không?

Căn cứ Khoản 1 Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm, cụ thể “1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.” Theo đó, các bên có thể thỏa thuận phạt vi phạm trong hợp đồng mua bán nhà. 

2. Hợp đồng mua bán nhà có cần công chứng không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng mua bán nhà cần công chứng, chứng thực, cụ thể:

“Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

3. Nhà đang thế chấp có được thực hiện hợp đồng mua bán nhà không?

 Căn cứ tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này”, Khoản 5 Điều 321 Bộ luật này quy định “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.” Chiếu theo quy định trên, vẫn được thực hiện hợp đồng mua bán nhà khi nhà đang thế chấp nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

V. Dịch vụ pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán nhà

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về hợp đồng mua bán nhà mà công ty NPLAW gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLAW theo thông tin liên hệ sau:

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Hotline: 0913449968

Email: legal@nplaw.vn

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn