Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một loại hợp đồng đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, nơi mà các bên thỏa thuận về việc mua bán nhà ở chưa được xây dựng hoặc chưa hoàn thành tại thời điểm ký kết hợp đồng. Đây là một hình thức giao dịch phổ biến trong thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt là trong các dự án phát triển nhà ở thương mại. Một trong những đặc điểm nổi bật của hợp đồng này là đối tượng của hợp đồng là nhà ở sẽ được xây dựng và hoàn thành trong tương lai. Điều này có nghĩa là tại thời điểm ký kết, nhà ở chưa tồn tại hoặc chưa hoàn thiện. Do đó, hợp đồng này cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định.
.jpg)
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một phần không thể thiếu trong thị trường bất động sản hiện đại, đặc biệt là tại Việt Nam, nơi mà thị trường này đang phát triển mạnh mẽ. Đây là loại hợp đồng mà người mua và người bán thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở trong tương lai, tức là nhà ở đó chưa được xây dựng hoặc đang trong quá trình xây dựng tại thời điểm ký kết hợp đồng.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể để đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi cho các bên liên quan. Một trong những lợi ích chính khi tham gia vào loại hợp đồng này là khả năng tiếp cận nhà ở với mức giá tốt hơn so với thị trường, cũng như việc thanh toán theo tiến độ xây dựng, giúp người mua có thể chia nhỏ gánh nặng tài chính. Đồng thời, việc này cũng giúp các nhà đầu tư huy động vốn từ những người có nhu cầu mua nhà để tiếp tục quá trình xây dựng và phát triển dự án.
Tuy nhiên, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định. Khách hàng cần phải cân nhắc kỹ lưỡng và lựa chọn những dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý, cũng như chủ đầu tư uy tín để hạn chế rủi ro pháp lý có thể phát sinh. Ngoài ra, việc hiểu rõ các quy định của pháp luật liên quan đến loại hợp đồng này cũng là yếu tố quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi của người mua.
.jpg)
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng hợp đồng mua bán tài sản, trong đó các bên thỏa thuận về việc mua bán nhà ở chưa được xây dựng hoặc chưa hoàn thành tại thời điểm ký kết hợp đồng.
Theo khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm các nội dung sau:
-Tên, địa chỉ của các bên;
-Các thông tin về bất động sản;
-Giá bán;
-Phương thức và thời hạn thanh toán;
-Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;
-Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
-Bảo hành;
-Quyền, nghĩa vụ của các bên;
-Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
-Phạt vi phạm hợp đồng;
-Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
-Phương thức giải quyết tranh chấp;
-Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Căn cứ khoản 4, 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:
“4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.”
Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ bắt buộc phải công chứng khi các bên tham gia hợp đồng đều là cá nhân. Còn đối với trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc công chứng, chứng thực sẽ thực hiện tùy theo yêu cầu của các bên.
Theo điểm k khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây: k) Phạt vi phạm hợp đồng;
Theo đó, phạt vi phạm bắt buộc phải được quy định trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, có một số nội dung quan trọng mà bạn cần lưu ý để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý:
-Thông tin về các bên tham gia hợp đồng
-Bên bán: Thông tin chi tiết về chủ đầu tư, bao gồm tên, địa chỉ, mã số thuế, và giấy phép kinh doanh.
-Bên mua: Thông tin cá nhân hoặc tổ chức mua nhà, bao gồm tên, địa chỉ, số CMND/CCCD hoặc mã số thuế.
-Thông tin về nhà ở
-Vị trí: Địa chỉ cụ thể của nhà ở sẽ được xây dựng.
-Diện tích: Diện tích sử dụng và diện tích xây dựng.
-Thiết kế và tiện ích: Mô tả chi tiết về thiết kế, số tầng, số phòng, và các tiện ích đi kèm.
-Giá cả và phương thức thanh toán
-Giá bán: Tổng giá trị hợp đồng và các khoản chi phí liên quan.
-Phương thức thanh toán: Các đợt thanh toán, thời hạn và hình thức thanh toán (chuyển khoản, tiền mặt, v.v.).
-Thời gian và tiến độ xây dựng
-Thời gian hoàn thành: Ngày dự kiến hoàn thành và bàn giao nhà.
-Tiến độ xây dựng: Các mốc tiến độ quan trọng và cam kết của chủ đầu tư.
-Quyền và nghĩa vụ của các bên
-Bên bán: Cam kết về chất lượng xây dựng, tiến độ, và các giấy tờ pháp lý liên quan.
-Bên mua: Nghĩa vụ thanh toán đúng hạn và tuân thủ các điều khoản hợp đồng.
-Điều kiện bàn giao nhà
-Tiêu chuẩn bàn giao: Nhà ở phải được hoàn thiện theo đúng thiết kế và chất lượng đã cam kết.
-Thủ tục bàn giao: Quy trình và giấy tờ cần thiết khi bàn giao nhà.
-Điều khoản về bảo hành và bảo trì
-Thời gian bảo hành: Thời gian và phạm vi bảo hành của nhà ở.
-Trách nhiệm bảo trì: Trách nhiệm của chủ đầu tư và bên mua trong việc bảo trì nhà ở sau khi bàn giao.
-Điều khoản về xử lý vi phạm hợp đồng
-Phạt vi phạm: Các mức phạt khi một trong hai bên vi phạm hợp đồng.
-Giải quyết tranh chấp: Phương thức giải quyết tranh chấp (thương lượng, hòa giải, trọng tài, tòa án).
-Các điều khoản khác
-Điều kiện thay đổi hợp đồng: Quy định về việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng.
-Điều kiện chấm dứt hợp đồng: Các trường hợp và điều kiện chấm dứt hợp đồng.
Theo khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:
-Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
-Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
-Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được phép chuyển nhượng theo quy định nêu trên.
Căn cứ khoản 4, 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:
“4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.”
Theo quy định trên, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ bắt buộc phải công chứng khi các bên tham gia hợp đồng đều là cá nhân.
Căn cứ khoản 1 Điều 4 Nghị định 123/2020/NĐ-CP, Khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ, người bán phải lập hóa đơn để giao cho người mua (bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất); xuất hàng hóa dưới các hình thức cho vay, cho mượn hoặc hoàn trả hàng hóa) và phải ghi đầy đủ nội dung theo quy định tại Điều 10 Nghị định này, trường hợp sử dụng hóa đơn điện tử thì phải theo định dạng chuẩn dữ liệu của cơ quan thuế theo quy định tại Điều 12 Nghị định này.
Theo đó, bên mua đề nghị thanh lý hợp đồng trước thời hạn, nếu việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng giữa bên mua và bên bán do các bên tự nguyện thống nhất, phù hợp với quy định của pháp luật và được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì người bán phải lập hóa đơn hoàn trả hàng hóa để điều chỉnh giảm hoặc thay thế các hóa đơn đã lập trước đó, người bán và người mua có thỏa thuận ghi rõ hàng bán trả lại.
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến thủ tục thực hiện cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
