Hiện nay, nhiều hộ gia đình, cá nhân có đất nằm thuộc diện quy hoạch. Tuy nhiên đa số người dân đều chưa hiểu rõ được các tính chất pháp lý liên quan đến đất quy hoạch. Do đó, hiện còn rất nhiều thắc mắc liên quan đến vấn đề này. Bài viết dưới đây NPLaw chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn một số thông tin cần biết khi sở hữu đất nằm trong khu quy hoạch.
Khoản 2, 3 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
“’2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định
3. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất."
Như vậy, đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Mặt khác, việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Việc có nên mua đất trong quy hoạch không còn tùy thuộc vào mục đích và điều kiện của mỗi người. Chẳng hạn nếu mục đích mua đất xác định là để sinh sống ổn định lâu dài mà thấy đất này đang nằm trong quy hoạch làm đường giao thông, hay những loại quy hoạch khác không được xây dựng nhà ở thì không nên mua để tránh bị thu hồi trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên nếu trong trường hợp nhà đất này đang nằm trong quy hoạch mà được bán với giá rẻ thì tùy theo điều kiện kinh tế mà có thể xem xét mua, vì quy hoạch là thứ có thể thay đổi theo thời gian, cho nên biết đâu quy hoạch này có thể bị thay đổi hoặc dỡ bỏ trong tương lai.
Vì vậy, việc mua đất trong quy hoạch đôi khi vừa là rủi ro, vừa là cơ hội. Vì vậy trước khi lựa chọn mua hay không thì bạn nên tìm hiểu rõ ràng về phần quy hoạch đất đai đối với phần đất mà mình có dự định mua. Tránh việc không tìm hiểu kỹ sẽ dẫn đến thiệt thòi, rủi ro khi mua bán nhà đất và dẫn đến những tranh chấp không đáng có.
Bên cạnh việc tìm hiểu đất có nằm trong quy hoạch hay không thì khi mua đất, người mua cũng nên tìm hiểu một số thông tin khác về đất chẳng hạn như chủ đất đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có được xây dựng nhà cửa, công trình hay không, nguồn gốc của đất này là như thế nào, hay đất có đang nằm trong tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án… đây đều là những thông tin mà người mua đất nên tìm hiểu rõ ràng, do đất đai là tài sản có giá trị lớn cho nên việc tìm hiểu trước rõ ràng khi mua bao giờ cũng sẽ giúp được người mua đất có thể tránh được rủi ro cho mình.
Căn cứ Điều 48 Luật Đất Đai 2013 ( sửa đổi bổ sung tại Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) quy định như sau:
“Toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:
a) Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai kế hoạch sử dụng đất quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã;
b) Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;
c) Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ kế hoạch sử dụng đất.”
Như vậy, có thể thấy nếu đất nằm trong diện quy hoạch thì sẽ được công khai chậm nhất sau 15 ngày được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Do vậy, để tìm hiểu xem đất của mình có đang trong quy hoạch hay không thì có thể dùng nhiều cách thức khác nhau để tìm hiểu. Dưới đây là một số cách phổ biến:
Thứ nhất, Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).
Trong trường hợp đất đã có sổ thì thông thường thông tin quy hoạch vẫn sẽ được ghi trực tiếp ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Thông tin về việc quy hoạch sẽ nằm trong phần ghi chú, trong đó cũng chỉ rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua đất có thể xem xét quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thực hiện mua đất.
Thứ hai, Nhờ công ty nhà đất, dịch vụ ở địa phương kiểm tra quy hoạch.
Do những công ty làm việc trong lĩnh vực nhà đất ở địa phương là những người làm kinh doanh dựa trên đất đai cho nên họ cũng sẽ nắm được vấn đề quy hoạch ở địa phương này, việc hỏi công ty kinh doanh lĩnh vực nhà đất ở địa phương sẽ giúp nắm được thông tin quy hoạch một cách nhanh chóng, dễ dàng hơn.
Thứ ba, Tìm hiểu quy hoạch đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Thứ tư, tra cứu trực tuyến
Hiện nay, hầu hết UBND các quận, huyện đã xây dựng trang thông tin điện tử, trên đó đăng các thông tin về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Nhiều tỉnh còn có phần mềm xem quy hoạch.
Tuy nhiên, bạn cần lưu ý làm đúng các bước để thực hiện tra cứu trực tuyến
Như vậy, có nhiều cách để xác định việc đất đai có đang nằm trong quy hoạch không, hay thuộc diện quy hoạch nào, bạn có thể lựa chọn cách thức phù hợp và thuận tiện nhất với mình.
Việc mua đất đai nói chung và mua đất nằm trong quy hoạch nói riêng luôn tồn tại nhiều rủi ro, chẳng hạn như:
Thứ nhất, Khi mua đất nằm trong quy hoạch thì đất đó có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào, mặc dù được nhà nước, quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thông báo việc thu hồi cho người sử dụng đất biết trước. Việc này sẽ gây ra thiệt hại không nhỏ về tài chính nếu người sở hữu đang sử dụng đất quy hoạch để kinh doanh, chăn nuôi, trồng cây….
Chủ sở hữu nếu đủ điều kiện có thể nhận được khoản bồi thường theo quy định của pháp luật, nhưng giá bồi thường thông thường sẽ không cao, do đó ta chỉ nên đầu tư ngắn hạn, không nên đổ nhiều tiền vào cơ sở vật chất tại đất nằm trong quy hoạch.
Thứ hai, Đất nằm trong quy hoạch không được xây nhà trên đất dính quy hoạch: Người mua sẽ không thể tự ý xây nhà ở mới, trồng các cây lâu năm, các công trình trên phần đất dính quy hoạch. Có thể thực hiện việc cải tạo, sửa chữa nhà ở nhưng phải có sự cho phép của cơ quan thẩm quyền. 
Tuy nhiên kể từ ngày 01/01/2021 các cá nhân, hộ gia đình có thể được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép thực hiện việc xây nhà mới trên khu vực đất quy hoạch “treo”. Thế nhưng việc xây dựng chỉ trong một thời gian nhất định theo quy định pháp luật, không được sử dụng lâu dài so với những khu vực không nằm trong quy hoạch
Thứ ba, Gặp nhiều khó khăn, hạn chế trong việc xin giấy phép để sửa chữa nhà, thi công, cải tạo,…. Nếu khu đất của bạn nằm ở vị trí không thuận lợi thì càng khó để tìm người để giao dịch vì thế khả năng vốn bị chôn rất cao và chi phí được đền bù khi thu hồi cũng thấp.
Theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất là trong vòng 03 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố. Trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất (Khoản 8 Điều 49 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất Đai )
Như vậy, trong trường hợp đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì diện tích đất nằm trong quy hoạch đó không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất . Vì vậy, đối với đất dính quy hoạch chỉ có thể làm sổ đỏ khi mà có công bố hủy bỏ thu hồi đất. Lúc đó người sử dụng đất mới có thể làm thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất ( sổ đỏ ). Nếu như dự án không được công bố hủy, bỏ thì người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại Khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai sửa đổi bổ sung 2019.
Căn cứ theo Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất…”
Như vậy, trong trường hợp đất nằm trong quy hoạch sẽ được bồi thường, tuy nhiên người sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật tại Điều 75 Luật Đất đai 2013.
Căn cứ khoản 7 Điều 49 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất Đai quy định:“ Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, nhà, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể được mua, bán nhưng sẽ xảy ra 02 trường hợp sau:
Thực tế, vì nóng vội, ham rẻ, không tìm hiểu kỹ nên có những người mua sau khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán xong mới phát hiện mảnh đất đó dính quy hoạch. Trong khi đó, nếu người dân mua phải đất dính quy hoạch thường kèm theo nhiều phiền toái trong việc chuyển quyền, tách thửa, xây sửa nhà cửa….Do vậy, để hạn chế tối đa rủi ro khi sở hữu đất trong khu quy hoạch hãy liên hệ ngay với Hãng luật NPLaw để được giải đáp thắc mắc.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
