Cùng với sự gia tăng của dân số, nhu cầu về sản xuất, sinh hoạt, nhà ở cũng ngày càng tăng theo. Một số người đã chọn cách khai thác đất khai hoang để phục vụ cho những nhu cầu đó. Diện tích đất khai hoang thì khá nhiều nhưng thực tế tồn tại rất nhiều trường hợp người dân vẫn chưa làm được sổ đỏ. Điều này xuất phát từ nguyên nhân, trong đó phần lớn là do không đáp ứng một số điều kiện luật định để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy đất khai hoang là gì? Điều kiện nào để được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khai hoang? Trong phạm vi bài viết này, hãy cùng NPLaw tìm hiểu và làm rõ các vấn đề liên quan đến loại đất nêu trên.
Hiện nay các văn bản pháp luật không đưa ra quy định cụ thể về đất khai hoang, tuy nhiên dựa vào đặc điểm, tính chất của việc sử dụng đất khai hoang thì có thể được hiểu đây là một loại đất đang được bỏ hoang, chưa được khai thác để đưa vào sử dụng, nhưng đã được Nhà nước quy hoạch với mục đích là để sản xuất nông nghiệp. Hơn nữa, vẫn đang nằm trong sự quản lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do đó, đối với những vùng đất khai hoang này thì phải được cấp quyền sử dụng đất thì người khai phá mới được sử dụng và có quyền sở hữu.
Đất khai hoang và đất lấn chiếm là 2 cụm từ rất hay bị nhầm tưởng với nhau, nhưng thực chất là vô cùng khác biệt. Trong đó:
Đất khai hoang là việc khai phá những vùng đất hoang mới để đưa vào sử dụng theo đúng quy hoạch, do đó theo khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2013 việc này được Nhà nước khuyến khích thực hiện thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để khai thác. Còn đất lấn chiếm là hành vi trái pháp luật, bị pháp luật ngăn cấm và xử phạt. Cụ thể thì theo quy định tại Điều 1,2 Nghị định 91/2019/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị Định 04/2022/NĐ-CP, đất lấn chiếm là đất có được khi dùng một trong các hành vi lấn đất như tự ý thay đổi ranh giới, lấn sang những vùng đất lân cận, thay đổi diện tích đất trên thực tế so với ban đầu, hoặc có hành vi chiếm đất như sử dụng, chiếm hữu trái phép mà chưa có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
Như vậy, điểm khác biệt rõ rệt giữa đất khai hoang và đất lấn chiếm đó là ở tính chất hợp pháp và bất hợp pháp đối với hành vi sử dụng. Đất khai hoang sẽ được khuyến khích sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện luật định. Ngược lại đất lấn chiếm thì không những không được cấp quyền mà còn bị ngăn cấm và xử phạt.
Căn cứ theo quy định tại Điểm đ Khoản 8 Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thì nguồn gốc đất khai hoang được xác định như sau:
Đối với trường hợp đất khai hoang được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền, bao gồm cả hộ gia đình và cá nhân sử dụng mảnh đất khai hoang ấy với mục đích phi nông nghiệp thuộc chế độ giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng không phải nộp tiền hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính thì ghi “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất”.
Để được sử dụng đất khai hoang và có quyền sở hữu đối với mảnh đất đó thì phải được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy trường hợp nào thì đất khai hoang được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ)? 
Theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 thì đất khai hoang không có giấy tờ nêu tại Điều 100 Luật này thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xem xét khi đáp ứng các điều kiện trong từng trường hợp cụ thể. Theo đó:
Trường hợp thứ nhất: Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khai hoang trước ngày 01/07/2004 và không có một trong các giấy tờ bao gồm:
Bắt buộc đất đó phải được khai phá và sử dụng ổn định, người sử dụng đất không được vi phạm về pháp luật đất đai như lấn chiếm lòng đường, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền thì sẽ được cấp sổ đỏ với điều kiện phải được UBND cấp xã ra văn bản xác nhận là có tranh chấp nào và việc sử dụng đất đúng với nội dung quy hoạch. 
Trường hợp thứ hai: Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 và không có các giấy tờ nêu trên thì phải đáp ứng các điều kiện bao gồm người sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương đó và phải trực tiếp sản xuất nông-lâm-ngư nghiệp tại những vùng kinh tế có điều kiện khó khăn đến đặc biệt khó khăn. Bên cạnh đó, phải có sự xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất về việc người đó đã sử dụng đất đó một cách ổn định.
Như vậy, tóm lại thì nếu như các hộ gia đình, cá nhân thuộc một trong hai trường hợp kể trên sử dụng đất một cách ổn định, không có tranh chấp xảy ra, phù hợp với nội dung quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được cấp sổ đỏ.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, đất khai hoang khi bị Nhà nước thu hồi sẽ được đền bù khi thỏa mãn các điều kiện sau:
Như vậy, nếu trường hợp đất khai hoang bị Nhà nước thu hồi thì vẫn có thể được xem xét đền bù nếu đáp ứng các điều kiện trên.
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, đất khai hoang vẫn được phép chuyển nhượng nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp, không nằm trong diện tranh chấp, không nằm trong diện đảm bảo cho thời hạn thi hành án và đặc biệt là phải còn thời hạn sử dụng.
Như đã phân tích trước đó về điều kiện được cấp sổ đỏ, nếu như các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khai hoang thuộc vào một trong hai trường hợp quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 và thỏa mãn các điều kiện do luật định thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng quyền sử dụng đất.
Cho đến thời điểm hiện tại, không có quy định nào cấm việc khai phá và sử dụng đất khai hoang, ngược lại việc khai hoang đất còn rất được Nhà nước khuyến khích. Tuy nhiên, việc khai hoang đất phải được thực hiện theo đúng với kế hoạch của Nhà nước, được Nhà nước quản lý và phê duyệt trước khi thực hiện, chứ không được tự ý khai phá căn cứ theo quy định tại Điều 165 Luật đất đai 2013.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpeg)
