MUA NHÀ THẾ CHẤP

Việc mua nhà thế chấp tại ngân hàng nhìn chung là một lựa chọn an toàn và phổ biến một thời gian. Tuy nhiên, hình thức này nếu người mua không nắm rõ các thông tin thì dễ vướng phải những rủi ro pháp lý không đáng có. Vậy làm sao để hiểu thế nào là mua nhà thế chấp và những vấn đề liên quan xoay quanh về  mua nhà thế chấp như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.

I. Thực trạng về việc mua nhà thế chấp hiện nay

Thế chấp nhà ở là quá trình tận dụng tài sản nhà đang nằm trong quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, tổ chức hoặc doanh nghiệp nhằm bảo đảm cho việc nhận một khoản vay từ các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng tại Việt Nam. Điều này được quy định chi tiết tại Điều 144 của Luật Nhà ở năm 2023, nơi xác định rõ về các bên liên quan trong quá trình thế chấp nhà ở.

Theo quy định của Luật Nhà ở, bên thế chấp là người sở hữu hợp pháp của ngôi nhà, có thể là cá nhân, tổ chức hoặc doanh nghiệp. Trong khi đó, bên nhận thế chấp nhà ở là người cung cấp khoản vay, thường là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Quy định này giúp định rõ trách nhiệm và quyền lợi của cả hai bên trong giao dịch thế chấp, tạo ra sự minh bạch và công bằng trong quá trình vay mượn với tài sản nhà ở.

Quy định về thế chấp nhà ở không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp mà còn đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng trong quá trình sử dụng tài sản nhà ở để đảm bảo nghĩa vụ vay nợ. Điều này giúp tạo ra một môi trường kinh doanh và tài chính ổn định, đồng thời thúc đẩy hoạt động tín dụng và phát triển bền vững của thị trường tài chính Việt Nam.

II. Tìm hiểu về mua  nhà thế chấp

1. Mua nhà thế chấp là gì?

Mua nhà thế chấp là một hình thức giao dịch bất động sản trong đó người mua (người vay) sử dụng tài sản (nhà) mà họ muốn mua làm tài sản thế chấp để vay tiền từ ngân hàng hoặc tổ chức tài chính.

2. Điều kiện để mua nhà thế chấp

Để mua nhà thế chấp, bạn cần đáp ứng một số điều kiện cụ thể, thường liên quan đến cả người vay và tài sản thế chấp. Dưới đây là một số điều kiện cơ bản:

• Điều kiện đối với người vay:
• Độ tuổi: Người vay thường phải từ 18 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực pháp lý
• Thu nhập ổn định: Cần có nguồn thu nhập ổn định, có khả năng trả nợ. Ngân hàng thường yêu cầu giấy tờ chứng minh thu nhập như hợp đồng lao động, bảng lương hoặc giấy đăng ký kinh doanh.
• Có lịch sử tín dụng tốt, không có nợ xấu hoặc nợ quá hạn.
• Có tài sản có giá trị để thế chấp, có thể là chính ngôi nhà bạn định mua hoặc một tài sản khác.
• Điều kiện đối với tài sản thế chấp:
• Giá trị tài sản: Tài sản thế chấp cần có giá trị tương đương hoặc lớn hơn khoản vay. Ngân hàng sẽ định giá tài sản trước khi phê duyệt.
• Giấy tờ pháp lý đầy đủ: Tài sản phải có giấy tờ pháp lý rõ ràng, hợp lệ và không tranh chấp (sổ đỏ, sổ hồng).
• Mục đích sử dụng: Tài sản không nên thuộc diện bị cấm hay hạn chế giao dịch (ví dụ: nhà xây dựng không phép…).
• Tình trạng tài sản: Tài sản phải còn nguyên vẹn, không bị hư hại lớn ảnh hưởng đến giá trị.
• Trước khi quyết định vay mua nhà thế chấp, bạn nên tìm hiểu kỹ và có kế hoạch tài chính hợp lý để đảm bảo khả năng trả nợ trong tương lai.

III. Quy định  phá p luật về mua nhà thế chấp

1. Lưu ý khi mua nhà  thế chấp

• Khi mua nhà thế chấp, bạn cần lưu ý một số điểm quan trọng để đảm bảo quyền lợi và bảo vệ tài sản của mình:
• Kiểm tra thông tin tài sản: Xác minh tình trạng pháp lý của bất động sản, đảm bảo không có tranh chấp và kiểm tra xem tài sản có nằm trong diện quy hoạch hay không.
• Tìm hiểu về khoản vay: Đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng vay, lúc nào phải trả lãi, hình thức trả nợ,... Nên so sánh lãi suất giữa các ngân hàng khác nhau để tìm ra lựa chọn tốt nhất.
• Xem xét khả năng tài chính: Đánh giá khả năng tài chính của bản thân để đảm bảo có thể trả nợ đúng hạn, tránh tình trạng nợ xấu và mất tài sản.
• Đánh giá giá trị tài sản: Kiểm tra giá trị thật của ngôi nhà so với giá bán, tránh trường hợp mua với giá cao hơn giá trị thực.
• Tìm hiểu về bảo hiểm: Nên xem xét việc mua bảo hiểm tài sản để bảo vệ ngôi nhà khỏi những rủi ro như hỏa hoạn, thiên tai,…

Thực hiện đúng các bước này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho bạn trong việc mua nhà thế chấp.

2. Thủ tục mua nhà thế chấp

Bước 1: Ký cam kết giữa 3 bên( bạn, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bạn và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ ký của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng,

• Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.

Bước 2: Bạn và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.

• Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.

Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.

Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau:

• Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực
• Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
• Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
• Đơn đề nghị đăng ký biến động
• Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

IV. Giải đáp các câu hỏi liên quan đến mua nhà thế chấp

1. Nhà đất bị thế chấp tại Ngân hàng thì Giấy tờ nhà do ai nắm giữ? Có nên mua nhà dạng này không?

Khi một tài sản nhà đất bị thế chấp tại ngân hàng, giấy tờ nhà (sổ đỏ hoặc sổ hồng) thường sẽ được ngân hàng nắm giữ cho đến khi nghĩa vụ tài chính của người vay được hoàn thành. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu nhà đất không thể thực hiện các giao dịch bán, tặng cho, hoặc chuyển nhượng nhà đất cho người khác cho đến khi khoản nợ được thanh toán. 

“Có nên mua nhà thế chấp không?” Để trả lời câu hỏi này thì có các lý do sau:

• Rủi ro pháp lý: Mua nhà đang thế chấp có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý. Nếu bạn mua nhà mà không thanh toán khoản nợ cho ngân hàng, tài sản có thể bị ngân hàng thu hồi.
• Kiểm tra thông tin: Nếu bạn vẫn muốn mua nhà thế chấp, cần phải kiểm tra kỹ các thông tin liên quan để đảm bảo rằng việc chuyển nhượng là hợp pháp, và bạn có thể yêu cầu người bán thanh toán nợ cho ngân hàng trước khi chuyển nhượng.
• Thỏa thuận rõ ràng: Nếu quyết định thực hiện giao dịch, bạn nên yêu cầu thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng mua bán rằng nghĩa vụ nợ sẽ được thanh toán trước khi bạn nhận giấy tờ nhà.
• Tìm hiểu kỹ: Nếu bạn không rành về quy trình mua bán nhà đất, nên tìm sự tư vấn từ luật sư hoặc các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản để bảo vệ quyền lợi của mình.

Tóm lại, mua nhà thế chấp có thể an toàn nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, và bạn cần phải thận trọng tìm hiểu kỹ trước khi quyết định.

2. Rủi ro khi mua nhà  thế chấp?

Mua nhà thế chấp có thể mang lại nhiều lợi ích, nhưng cũng tồn tại một số rủi ro mà người mua cần phải xem xét. Dưới đây là một số rủi ro chính khi mua nhà thế chấp:

• Nếu bạn không thể trả nợ vay thế chấp, ngân hàng có quyền thu hồi tài sản, dẫn đến việc bạn mất nhà. Điều này có thể xảy ra do thất nghiệp, giảm thu nhập, hoặc chi phí sinh hoạt tăng.
• Nếu bạn chọn vay với lãi suất thay đổi, có thể lãi suất sẽ tăng trong tương lai, điều này có thể làm tăng số tiền bạn phải trả hàng tháng, gây áp lực tài chính.
• Thị trường bất động sản có thể biến động, dẫn đến việc giá trị nhà bị giảm. Nếu bạn cần bán nhà nhưng giá bán không đủ để trả nợ vay, bạn có thể gặp khó khăn tài chính.
• Ngoài khoản thanh toán hàng tháng cho thế chấp, bạn còn có thể phải chịu thêm chi phí như thuế bất động sản, bảo hiểm, bảo trì và sửa chữa. Những khoản chi phí này có thể vượt quá dự tính ban đầu.
• Nếu bạn cần bán nhà trong một khoảng thời gian ngắn, có thể bạn sẽ không nhận được giá bán đủ để trả hết khoản nợ vay thế chấp, nhất là khi thị trường suy thoái.

Trước khi đưa ra quyết định mua nhà thế chấp, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng và tìm hiểu đầy đủ thông tin, cũng như lập kế hoạch tài chính hợp lý để giảm thiểu rủi ro.

3. Đăng bán nhà đang thế chấp ngân hàng có phải là hành vi lừa đảo hay không?

Nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật Dân sự 2015.

Dẫn chiếu khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

• Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
• Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
• Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Từ những quy định vừa nêu thì có thể hiểu việc đăng bán nhà đang thế chấp ngân hàng không phải hành vi lừa đảo nếu việc đăng bán đã được sự đồng ý từ phía ngân hàng nhận thế chấp.

4. Khi mang  sổ đỏ đi thế chấp mà trên thửa đất có nhà thì ngôi nhà có nằm trong diện bị thế chấp không?

Tại Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản thế chấp như sau:

• Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.

Theo đó, nếu các bên không có thỏa thuận gì khác thì ngôi nhà cũng nằm trong diện bị thế chấp.

5. Ngôi nhà cấp 4  đang bị tranh chấp về quyền thừa kế có được mang đi thế chấp để vay vốn làm ăn hay không?

Căn cứ Điều 160 Luật nhà ở 2023 có quy định như sau:

• Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
• Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
• Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
• Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
• Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
• Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
• Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở.
• Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
• Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Qua đó, nhà đang bị tranh chấp về quyền thừa kế là chưa đủ điều kiện để mang đi thế chấp, bên nhận thế chấp sẽ từ chối trong trường hợp này. Do đó, anh không thể thế chấp được.

V. Giải đáp các câu hỏi liên quan đến mua nhà thế chấp

Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề  mua nhà thế chấp. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn