Hiện nay, chung cư thương mại đang rất phát triển tại Việt Nam. Vậy làm sao để hiểu thế nào là nhà ở thương mại và những vấn đề liên quan xoay quanh về nhà ở thương mại như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.
Nhà ở thương mại hay chung cư thương mại là những căn hộ, nhà ở do các tổ chức, hoặc cá nhân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau đầu tư xây dựng nhằm mục đích bán hoặc cho thuê lâu dài. Trong đó, chung cư thương mại thường được hiểu là những căn hộ hướng tới khách hàng mục tiêu là những người có thu nhập ổn định. Với loại hình chung cư thương mại, tùy vào chính sách của các ngân hàng mà người mua sẽ được hỗ trợ vay vốn lên đến 70 % giá trị căn hộ và được trả trong một khoảng thời gian nhất định.
Vì thế, việc mua chung cư thương mại là không giới hạn đối tượng người mua, tùy theo nhu cầu và túi tiền. Chính vì giá thành hợp lý và chính sách ngân hàng linh hoạt mà nhà ở thương mại, chung cư thương mại luôn là sự lựa chọn cho nhiều hộ gia đình.
.jpg)
Theo khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
.jpg)
Căn cứ Điều 21 Luật Nhà ở 2014, (được sửa đổi bởi điểm a khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020), theo đó điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được trình bày như sau:
-Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
-Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.
-Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
-Quy định của pháp luật về cách thức lựa chọn chủ đầu tư dự án
Căn cứ quy định tại Điều 22 Luật Nhà ở 2014, (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020), cách thức lựa chọn chủ đầu tư dự án như sau:
-Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
-Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây:
-Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
-Đấu thầu dự án có sử dụng đất;
-Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng.
Khi mua nhà ở thương mại, bạn cần quan tâm đến nhiều yếu tố khác nhau để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro. Dưới đây là một số nội dung quan trọng mà bạn nên xem xét:
a) Pháp lý của dự án:
-Kiểm tra tính hợp pháp của dự án: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, và các giấy tờ liên quan.
-Đảm bảo rằng chủ đầu tư có đủ tư cách pháp nhân và không bị kiện tụng hay tranh chấp liên quan đến dự án.
b) Chủ đầu tư:
-Tìm hiểu về uy tín và kinh nghiệm của chủ đầu tư: lịch sử hoạt động, các dự án đã thực hiện và đánh giá từ khách hàng.
-Đánh giá khả năng tài chính của chủ đầu tư để đảm bảo dự án được triển khai đúng tiến độ.
c) Chất lượng công trình:
-Xem xét thiết kế và chất lượng xây dựng của căn hộ hoặc nhà ở.
-Kiểm tra các tiện ích đi kèm như bãi đỗ xe, gym, hồ bơi, khu vui chơi, an ninh, v.v.
d) Vị trí và hạ tầng:
-Đánh giá vị trí của bất động sản: gần trung tâm, giao thông thuận lợi, gần trường học, bệnh viện, chợ, khu mua sắm.
-Tìm hiểu kế hoạch phát triển hạ tầng trong tương lai để biết tiềm năng tăng giá của bất động sản.
e) Giá cả và phương thức thanh toán:
-So sánh giá cả với các dự án tương tự trong khu vực.
-Xem xét các hình thức thanh toán và các ưu đãi, khuyến mãi từ chủ đầu tư.
f) Hợp đồng mua bán:
-Đọc kỹ hợp đồng mua bán, chú ý đến các điều khoản pháp lý, tiến độ thanh toán, và các cam kết của chủ đầu tư.
-Phải yêu cầu sửa đổi những điều khoản bất lợi hoặc chưa rõ ràng.
Quan tâm đến các nội dung này sẽ giúp bạn có một quyết định đúng đắn và tránh được nhiều rủi ro trong quá trình mua nhà ở thương mại.
Căn cứ Điều 21 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi bởi điểm a khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 quy định như sau:
“Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
1. Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
2. Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.
3. Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án.
Như vậy, nhà ở thương mại không bắt buộc phải có vốn ký quỹ để thực hiện dự án đầu tư nếu như được bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ.
Việc thuê nhà ở thương mại hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm nhu cầu cá nhân, khả năng tài chính, mục đích sử dụng và các yếu tố khác. Dưới đây là một số ưu và nhược điểm của việc thuê nhà ở thương mại:
*Ưu điểm:
-Địa điểm thuận lợi: Nhà ở thương mại thường nằm ở vị trí tốt, gần các khu vực đông dân cư hoặc trung tâm thương mại, giúp thu hút khách hàng dễ dàng hơn.
-Chi phí đầu tư ban đầu thấp: Không cần phải bỏ ra một khoản tiền lớn để mua bất động sản, bạn có thể tiết kiệm chi phí và sử dụng vào các hoạt động khác.
-Thời gian linh hoạt: Hợp đồng thuê thường có thời hạn ngắn hơn so với mua bán, cho phép bạn dễ dàng thay đổi vị trí nếu cần.
-Nếu kinh doanh phát triển, bạn có thể dễ dàng mở rộng hoặc chuyển đến không gian lớn hơn mà không phải lo lắng về vấn đề mua thêm bất động sản.
*Nhược điểm:
-Chi phí thuê liên tục: Bạn sẽ phải trả một khoản tiền thuê hàng tháng, và chi phí này có thể tăng theo thời gian.
-Hạn chế trong việc tùy chỉnh không gian: Chủ nhà có thể không cho phép bạn thay đổi nhiều về cấu trúc hoặc thiết kế không gian.
-Không có tài sản sở hữu: Bạn sẽ không có tài sản đầu tư lâu dài, điều này có thể hạn chế khả năng tích lũy tài sản.
-Rủi ro từ chủ nhà: Nếu chủ nhà quyết định không gia hạn hợp đồng hoặc tăng giá thuê, bạn có thể phải tìm kiếm một địa điểm mới.
Trước khi quyết định thuê nhà ở thương mại, bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng về các yếu tố trên và xác định rõ ràng nhu cầu của mình. Nếu bạn đang trong giai đoạn khởi đầu của một doanh nghiệp hoặc cần một không gian linh hoạt, việc thuê có thể là một lựa chọn tốt. Tuy nhiên, nếu bạn có kế hoạch dài hạn và nguồn lực tài chính ổn định, bạn cũng nên cân nhắc việc đầu tư vào bất động sản.
Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại tại Điều 26 Luật Nhà ở 2014 quy định thì:
"Điều 26. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
1. Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
2. Ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
3. Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
4. Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
5. Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông tin quy định tại điểm b khoản 5 Điều 19 của Luật này; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
6. Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
7. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.
8. Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
9. Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác quy định tại Điều này.
10. Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở."
Theo đó chủ đầu tư phải đảm bảo thực hiện các trách nhiệm của mình theo quy định tại Điều 26 như trên.
Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề nhà ở thương mại. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
