Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch phổ biến và có ý nghĩa quan trọng trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hợp pháp và tránh rủi ro phát sinh, các bên tham gia cần hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan, từ khái niệm, hình thức đến các trường hợp vô hiệu và cách xử lý. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời giải đáp các thắc mắc thường gặp, giúp các bên giao dịch thực hiện một cách an toàn và hiệu quả.
Sau đây, kính mời quý độc giả hãy cùng NPLAW tìm hiểu các vấn đề liên quan đến thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhé!
Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự được xác lập giữa các bên nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng. Đây là một phần quan trọng của giao dịch bất động sản, đóng vai trò đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các bên liên quan.
Thỏa thuận này không chỉ thể hiện ý chí tự nguyện giữa các bên mà còn chịu sự điều chỉnh bởi các quy định pháp luật về đất đai và dân sự. Việc tìm hiểu kỹ về khái niệm, hình thức và các yêu cầu pháp lý của thỏa thuận này giúp các bên hạn chế rủi ro và đảm bảo giao dịch diễn ra đúng quy định.
Theo khoản 8 Điều 3 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Văn bản thỏa thuận này phải tuân thủ quy định tại khoản 11 Điều 60 Luật Nhà ở 2023 và các quy định cụ thể của Nghị định 98/2024/NĐ-CP. Đây là cơ sở pháp lý để bảo đảm quyền lợi của các bên trong quá trình chuyển nhượng, đồng thời góp phần thúc đẩy tiến trình cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư một cách minh bạch và hiệu quả.
Có thể thấy thỏa thuận này là bước đầu quan trọng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các chủ sở hữu sang cho chủ đầu tư nhằm thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Theo quy định pháp luật, các bên trong thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn có quyền thỏa thuận điều khoản phạt vi phạm, miễn là nội dung thỏa thuận không trái với quy định pháp luật và đạo đức xã hội. Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên cam kết về mức phạt khi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, bao gồm cả các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, mức phạt này cần tuân thủ giới hạn pháp luật quy định.
Cụ thể, theo khoản 2 Điều 301 Luật Thương mại 2005 (áp dụng tương tự trong giao dịch dân sự khi pháp luật không có quy định riêng), mức phạt không được vượt quá 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm. Đối với thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu có điều khoản phạt vi phạm, các bên nên cân nhắc rõ ràng về nội dung, giá trị, và điều kiện áp dụng để tránh tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng. Việc thỏa thuận phạt vi phạm trong thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp, nhưng các bên cần đảm bảo tuân thủ đúng quy định để điều khoản này có hiệu lực và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
(i) Bắt buộc công chứng/chứng thực:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp ngoại lệ.
(ii) Không bắt buộc công chứng/chứng thực:
Hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng, cho thuê, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản, chỉ cần công chứng hoặc chứng thực nếu các bên có yêu cầu.
Bên cạnh đó, Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 cũng khẳng định rằng, các giao dịch dân sự bắt buộc phải được lập thành văn bản và công chứng/chứng thực nếu luật có quy định.
Căn cứ theo Điều 500 Bộ luật dân sự 2015, việc ký kết hợp đồng nhằm thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là vô hiệu khi các bên trong hợp đồng chuyển nhượng tham gia giao kết và thực hiện không đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự bao gồm: người tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật; Quyền sử dụng đất là đối tượng giao kết trong hợp đồng nhưng không được phép giao dịch theo quy định của pháp luật và trái với đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch bị ép buộc và bị lừa dối; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ các yêu cầu của pháp luật về hình thức như công chứng, chứng thực.
Việc thỏa thuận phạt vi phạm trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp, tuy nhiên, phải tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Cụ thể, theo Điều 420, Bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận mức phạt vi phạm nhưng không được vượt quá 20% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm.
Mức phạt phải được ghi rõ trong hợp đồng, và các bên phải cam kết thực hiện đúng nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thỏa thuận này phải không vi phạm các quy định về đất đai, chẳng hạn như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hợp pháp hoặc không đúng đối tượng. Vì vậy, việc thỏa thuận phạt vi phạm là khả thi nhưng cần phải đảm bảo tính hợp lý và không trái với quy định pháp luật.
Khi thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, các bên phải hoàn trả tài sản cho nhau, theo Điều 131, Bộ luật Dân sự 2015. Nếu đã thực hiện giao dịch, bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất, bên chuyển nhượng phải hoàn trả tiền hoặc tài sản khác đã nhận.
Các bên không có quyền yêu cầu phạt vi phạm vì hợp đồng vô hiệu. Nếu có tranh chấp, các bên có thể lựa chọn hòa giải, hoặc yêu cầu Tòa án, trọng tài giải quyết. Nếu hợp đồng bị vô hiệu do lỗi hình thức, các bên có thể yêu cầu sửa chữa hoặc cải chính hợp đồng nếu có thể.
Trong bối cảnh pháp lý phức tạp hiện nay, việc sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý là một giải pháp tối ưu để đảm bảo quyền lợi của người dân khi thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các luật sư sẽ hỗ trợ trong việc tư vấn, giải quyết các vấn đề phát sinh và bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi có những thắc mắc về việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ khách hàng trong mọi vấn đề liên quan đến thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chúng tôi cam kết cung cấp các giải pháp pháp lý hiệu quả, bảo vệ tối đa quyền lợi cho khách hàng.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
