Cùng với sự phát triển của xã hội, việc mọi người sử dụng đất với nhiều mục đích khác nhau: Ví dụ như: xây nhà, trồng trọt, kinh doanh… Vì vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất có vai trò quan trọng theo nhu cầu của mỗi cá nhân hay vào quá trình nhà nước quản lý. Trong đó, đối với nhiều hộ dân muốn làm nông nghiệp, lâm nghiệp cần chú trọng và quan tâm những điều cần biết về việc chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm.
Thực trạng việc chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm ngày càng phổ biến do người dân hiện nay không có thời gian chăm sóc, trồng các loại cây ngắn ngày nên đã chuyển sang trồng cây lâu năm với thời gian dài nhưng đạt hiệu quả kinh tế cao. Thông thường, khi chuyển từ mục đích sử dụng đất cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên có một số trường hợp người dân tự ý trồng cây lâu năm trên đất trồng lúa mà không có giấy phép hay thủ tục chuyển đổi đã làm ảnh hưởng không nhỏ trong quá trình tiếp nhận và quản lý của nhà nước.
Điều kiện chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm căn cứ theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 35/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 62/2019/NĐ-CP, điều kiện chuyển đổi từ trồng lúa sang trồng cây lâu năm cụ thể như sau:
- Việc chuyển đổi này không làm mất đi các điều kiện phù hợp để trồng lúa trở lại, không gây ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa, không làm hư hỏng công trình giao thông, công trình thủy lợi phục vụ trồng lúa;
.jpg)
- Phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây lâu năm, đảm bảo công khai, minh bạch;
- Chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây lâu năm phải theo vùng để hình thành các vùng sản xuất tập trung.
Việc chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm có thể chia làm 2 trường hợp:
Trường hợp thứ nhất, Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."
Theo đó, việc chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Trường hợp thứ hai, việc chuyển đổi không phải xin phép cơ quan nhà nước nhưng phải đăng ký biến động, căn cứ theo Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT), cụ thể như sau:
- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Thủ tục chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm căn cứ tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."
.jpeg)
Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Theo đó, người sử dụng đất cần chuẩn bị và nộp các hồ sơ nêu trên đến Cơ quan tài nguyên và môi trường.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ tại Điều 59 Luật Đất đai 2013, như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
Như vậy, về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng giống với thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất. Cần lưu ý rằng Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và một số trường hợp pháp luật không đề cập đến quyền được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cũng không có thẩm quyền cho phép sử dụng đất đối với họ.
Căn cứ tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 được bổ sung bởi Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất thì những trường hợp cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng các loại đất sang đất ở thì mới phải nộp tiền sử dụng đất.
Như vậy, trường hợp của bạn muốn chuyển đổi mục đích từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm thì trước hết đất cần phải phù hợp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm thì bạn không phải đóng tiền sử dụng đất. Bạn chuyển từ đất trồng lúa là đất nông nghiệp sang đất trồng cây lâu năm là đất phi nông nghiệp, không phải là đất ở nên thuộc các trường hợp không mất tiền chuyển đổi mục đích sử dụng.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan cho nhiều tranh chấp đất trong cả nước. Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến của Công ty Luật TNHH Ngọc Phú qua HOTLINE 0913 449968.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
