Việc sử dụng hợp đồng đặt cọc để bán đất để bảo đảm cho hợp đồng chính cũng như củng cố lòng tin đôi bên đã không còn xa lạ. Tuy nhiên, loại hợp đồng này cũng là nguyên nhân tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trường hợp làm việc với nhân viên của chính chủ đầu tư, có quy trình và nguyên tắc làm việc rõ ràng, người mua sẽ “né” được rủi ro nhờ việc chọn chủ đầu tư, dự án uy tín ngay từ đầu; được xem xét thông tin và đưa ra quyết định sau khi cân nhắc kỹ lưỡng.
Tuy nhiên, nếu không may làm việc với các đối tượng lừa đảo “rành nghề” thì hiểm họa đến từ các hợp đồng cọc vô cùng lớn. Bằng việc đưa các ưu đãi thu hút khách hàng nhằm đánh lừa rằng nếu đặt cọc sẽ có được miếng đất “tốt”, nhiều người mua dễ dàng “xiêu lòng”, đặt cọc vài chục triệu đến vài trăm triệu. Hình thức đặt cọc cũng đa dạng không kém, đôi khi chỉ là giấy đặt cọc nội dung đơn giản, nhưng cũng có thể là hợp đồng cọc khá chi tiết, văn bản thỏa thuận với nhiều điều khoản. Nhưng mấu chốt ở đây là những sản phẩm này không đủ điều kiện để giao dịch.
Chế định đặt cọc được ứng dụng rộng rãi ở nhiều giao dịch dân sự. Với các bên mua bán thì đây là hành vi mang tính hứa hẹn, nâng tầm cam kết cho các thỏa thuận, là cơ sở ghi nhận lại việc giao - nhận, hứa thực hiện trên thực tế, hạn chế những rủi ro từ việc không thực hiện hợp đồng, đơn phương chấm dứt hợp đồng, hủy bỏ hợp đồng,...
Vậy hợp đồng đặt cọc để bán đất có gì cần lưu ý? NPLaw sẽ giúp Quý khách hàng làm rõ các thông tin trên thông qua bài viết dưới đây.
Nhiều trường hợp hợp đồng đặt cọc mua bán đất diễn ra mặc dù đất chưa được phép chuyển nhượng. Phần lớn thực trạng này diễn ra là do bên đặt cọc chưa có sự tìm hiểu kỹ những thông tin liên quan đến điều kiện mua bán đất; hoặc bên nhận cọc vì trục lợi mà cố tình che dấu thông tin để bên đặt cọc cân nhắc. Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến nội dung này; bên đặt cọc thường có lợi thế hơn trong việc đòi lại quyền lợi của mình.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể xảy ra dưới những dạng phổ biến như sau:
Theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không có bất kỳ quy định nào bắt buộc các bên phải đặt cọc mua bán đất. Theo đó, để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra thì các bên có thể đặt cọc khi mua bán đất.
2. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc để bán đấtCăn cứ vào Khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định bên đặt cọc có quyền, nghĩa vụ:
“a) Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
b) Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;
c) Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược.
Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
d) Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược được sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.”
Như vậy, bên đặt cọc có quyền, nghĩa vụ như quy định trích dẫn trên.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược có quyền, nghĩa vụ:
Thông thường hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung như sau:
– Đối tượng của hợp đồng;
– Thời hạn đặt cọc;
– Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động);
– Mức đặt cọc;
– Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc;
– Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp;
– Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…);
– Điều khoản thi hành.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mới nhất năm 2023 như sau:
III. Một số câu hỏi thông dụng về hợp đồng đặt cọc để bán đấtKhoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 không quy định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ những loại hợp đồng sau mới bắt buộc công chứng, chứng thực:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà và đất), tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau.
– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
– Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Theo quy định đó, hợp đồng đặt cọc mua bán đất không bắt buộc công chứng. Tuy nhiên các bên có thể công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán đất nếu có nhu cầu.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, vi phạm hợp đồng đặt cọc để bán đất sẽ bị xử lý như sau: “...nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Như vậy, vi phạm hợp đồng đặt cọc để bán đất thì tài sản đặt cọc có thể thuộc về bên nhận đặt cọc hoặc phải tra lại bên đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Hợp đồng đặt cọc để bán đất bị vô hiệu khi không thỏa mãn các điều kiện giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể các trường hợp sau:
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về hợp đồng đặt cọc để bán đất NPLaw gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ - Hãng luật NPLaw
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
