Những quy định về hợp đồng thi công xây dựng nhà ở hiện nay

Hiện nay, nhiều người vẫn chưa hiểu rõ về hợp đồng xây dựng nhà ở. Vậy làm sao để hiểu thế nào là hợp đồng thi công xây dựng nhà ở và những vấn đề liên quan xoay quanh về hợp đồng thi công xây dựng nhà ở như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.

I. Thực trạng liên quan đến hợp đồng thi công xây dựng nhà ở

Thực trạng hợp đồng thi công xây dựng nhà ở hiện nay cho thấy nhiều vấn đề đáng chú ý. 

Đầu tiên, sự thiếu minh bạch trong điều khoản hợp đồng thường dẫn đến hiểu nhầm giữa các bên liên quan, đặc biệt là giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Nhiều hợp đồng chưa được soạn thảo kỹ lưỡng, thiếu những điều khoản bảo vệ quyền lợi của cả hai bên, dẫn đến tranh chấp, chậm tiến độ thi công và chất lượng công trình không đảm bảo.

Thứ hai, việc quản lý và giám sát thi công còn lỏng lẻo, nhiều chủ đầu tư chưa thực sự quan tâm đến quá trình thi công, dẫn đến việc thực hiện không đúng theo hợp đồng đã ký kết. Bên cạnh đó, sự cạnh tranh không lành mạnh trong ngành xây dựng cũng tạo ra áp lực cho các nhà thầu trong việc giảm giá thi công, ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

Cuối cùng, việc cập nhật các quy định pháp luật liên quan đến xây dựng vẫn chưa theo kịp với thực tiễn, khiến nhiều chủ đầu tư và nhà thầu gặp khó khăn trong việc tham khảo và áp dụng. Điều này đòi hỏi cần có sự cải cách và hoàn thiện hơn nữa về mặt pháp lý để tạo điều kiện tốt nhất cho việc thực hiện hợp đồng thi công xây dựng nhà ở.

II. Các quy định liên quan đến hợp đồng thi công xây dựng nhà ở

1. Thế nào là hợp đồng thi công xây dựng nhà ở?

Theo khoản 1 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), hợp đồng xây dựng nhà ở là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

2. Nội dung cần có trong hợp đồng thi công xây dựng nhà ở chi tiết gồm những nội dung nào? 

Hợp đồng xây dựng phải có các nội dung theo quy định tại khoản 1 Điều 141 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), cụ thể như sau:

• Căn cứ pháp lý áp dụng;
• Ngôn ngữ áp dụng;
• Nội dung và khối lượng công việc;
• Chất lượng, yêu cầu kỹ thuật của công việc, nghiệm thu và bàn giao;
• Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng;
• Giá hợp đồng, tạm ứng, đồng tiền sử dụng trong thanh toán và thanh toán hợp đồng xây dựng;
• Bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng hợp đồng;
• Điều chỉnh hợp đồng xây dựng;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng xây dựng;
• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, thưởng và phạt vi phạm hợp đồng;
• Tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng.
• Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng;
• Rủi ro và bất khả kháng;
• Quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng;
• Các nội dung khác.

Trên đây là những nội dung cơ bản mà một hợp đồng xây dựng nhà ở cần có.

3. Lưu ý khi soạn hợp đồng thi công xây dựng nhà ở

Khi soạn hợp đồng thi công xây dựng nhà ở, có một số lưu ý quan trọng cần phải xem xét để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên được bảo vệ. Dưới đây là một vài lý do và lưu ý quan trọng:

• Rõ ràng về phạm vi công việc: Cần xác định rõ ràng các công việc sẽ thực hiện trong hợp đồng, bao gồm thiết kế, xây dựng, và các công việc phụ trợ khác. Điều này giúp tránh hiểu lầm và tranh chấp sau này.
• Định mức và giá cả: Xác định rõ ràng giá trị hợp đồng, cách thức thanh toán và các điều kiện về thay đổi giá trong trường hợp phát sinh thêm công việc hoặc thay đổi thiết kế
• Thời gian thi công: Cần ghi rõ thời gian bắt đầu và thời gian hoàn thành dự án. Ngoài ra, cũng cần có quy định về các khoản phạt nếu chậm tiến độ để đảm bảo tiến độ thi công.
• Chất lượng và tiêu chuẩn: Cần đưa ra các tiêu chuẩn về chất lượng vật liệu, kỹ thuật thi công, để đảm bảo rằng công trình đáp ứng yêu cầu của chủ đầu tư và các quy định của pháp luật.
• Bảo hành và bảo trì: Quy định rõ ràng về thời gian bảo hành công trình và các công việc bảo trì sau khi hoàn thành. Điều này giúp bảo vệ người sử dụng trong trường hợp phát sinh lỗi kỹ thuật.
• Giải quyết tranh chấp: Cần có điều khoản quy định về phương thức giải quyết tranh chấp (đàm phán, hòa giải, hay khởi kiện) để đảm bảo các bên có phương án xử lý khi phát sinh mâu thuẫn.
• Đảm bảo an toàn lao động: Các quy định liên quan đến an toàn lao động trong quá trình thi công cũng cần được nêu rõ để bảo vệ công nhân và chủ đầu tư.

III. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến hợp đồng thi công xây dựng nhà ở

1. Quản lý thực hiện hợp đồng thi công xây dựng nhà ở như thế nào?

Quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng được quy định tại Điều 7 Nghị định 37/2015/NĐ-CP hướng dẫn về hợp đồng xây dựng như sau:

• Trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình, các bên cần lập kế hoạch và biện pháp tổ chức thực hiện phù hợp với nội dung của hợp đồng xây dựng đã ký kết nhằm đạt được các thỏa thuận trong hợp đồng.
• Tùy theo loại hợp đồng xây dựng, nội dung quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng bao gồm:
• Quản lý tiến độ thực hiện hợp đồng;
• Quản lý về chất lượng;
• Quản lý khối lượng và giá hợp đồng;
• Quản lý về an toàn lao động, bảo vệ môi trường và phòng chống cháy nổ;
• Quản lý điều chỉnh hợp đồng và các nội dung khác của hợp đồng.
• Bên giao thầu, bên nhận thầu phải cử và thông báo cho bên kia về người đại diện để quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng. Người đại diện của các bên phải được toàn quyền quyết định và chịu trách nhiệm về các quyết định của mình trong phạm vi quyền hạn được quy định trong hợp đồng.
• Tất cả các kiến nghị, đề xuất, yêu cầu và các ý kiến phản hồi của các bên trong quá trình quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng phải thực hiện bằng văn bản. Nội dung văn bản kiến nghị, đề xuất, yêu cầu cần thể hiện căn cứ, cơ sở, hiệu quả (nếu có) của các kiến nghị, đề xuất, yêu cầu và thời hạn trả lời theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Khi nhận được kiến nghị, đề xuất, yêu cầu của một bên, bên kia phải trả lời bằng văn bản về việc chấp thuận hoặc không chấp thuận đúng thời hạn quy định đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng, nhưng tối đa là bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được kiến nghị, đề xuất, yêu cầu, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Sau khoảng thời gian này nếu bên nhận được kiến nghị, đề xuất, yêu cầu không giải quyết mà không đưa ra lý do chính đáng gây thiệt hại cho bên kia, thì phải hoàn toàn chịu trách nhiệm và bồi thường thiệt hại cho bên kia (nếu có).
• Các kiến nghị, đề xuất, yêu cầu của các bên trong quá trình quản lý thực hiện hợp đồng phải gửi đến đúng địa chỉ giao dịch hoặc địa chỉ trao đổi thông tin mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng
• Những nội dung chưa được quy định tại Nghị định 37/2015/NĐ-CP, các bên phải căn cứ vào các quy định của pháp luật có liên quan để thực hiện.

Ngoài ra, việc quản lý thực hiện hợp đồng tư vấn xây dựng còn được hướng dẫn bởi Điều 3 Thông tư 08/2016/TT-BXD và việc quản lý thực hiện hợp đồng thi công được hướng dẫn bởi Điều 4 Thông tư 09/2016/TT-BXD .

2. Mức phạt vi phạm trong hợp đồng thi công xây dựng nhà ở?

Tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định: Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

Phạt vi phạm là một trong các biện pháp khắc phục quan trọng, phổ biến thường được quy định trong hợp đồng, bao gồm cả hợp đồng xây dựng.

Cũng tại Điều 418 Bộ luật dân sự 2015 có quy định mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

• Theo Điều 301 Luật thương mại 2005 có quy định mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 Luật thương mại 2005.
• Theo Khoản 2 Điều 146 Luật xây dựng 2014 có quy định: Đối với công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước, mức phạt hợp đồng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm.

Như vậy, Luật xây dựng 2014 chỉ quy định mức phạt hợp đồng đối với công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước, không quy định về mức phạt vi phạm áp dụng đối với hợp đồng xây dựng của công trình xây dựng không sử dụng vốn nhà nước. 

3. Hợp đồng thi công xây dựng nhà ở được thanh toán theo phương thức nào?

Căn cứ tại điểm đ khoản 3 Điều 6 Thông tư 09/2016/TT-BXD quy định về phương thức thanh toán hợp đồng thi công xây dựng công trình như sau:

• Đối với hợp đồng trọn gói: có thể thanh toán bằng tỷ lệ phần trăm của giá hợp đồng tương ứng với mỗi giai đoạn thanh toán hoặc bằng giá trị khối lượng công việc tương ứng trong hợp đồng với mỗi giai đoạn thanh toán.
• Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định: thanh toán trên cơ sở khối lượng công việc thực tế hoàn thành (kể cả khối lượng tăng hoặc giảm, nếu có) được nghiệm thu tương ứng với giai đoạn thanh toán nhân với đơn giá trong hợp đồng.
• Đối với hợp đồng theo đơn giá Điều chỉnh: thanh toán trên cơ sở khối lượng công việc thực tế hoàn thành (kể cả khối lượng tăng hoặc giảm, nếu có) được nghiệm thu tương ứng với giai đoạn thanh toán nhân với đơn giá đã Điều chỉnh theo thỏa thuận hợp đồng. Trường hợp trong kỳ thanh toán chưa đủ Điều kiện để Điều chỉnh đơn giá thì sử dụng đơn giá trong hợp đồng hoặc đơn giá đã tạm Điều chỉnh để tạm thanh toán. Khi đã đủ Điều kiện để xác định đơn giá Điều chỉnh thì các bên phải xác định lại giá trị thanh toán cho giai đoạn đó theo đúng đơn giá đã Điều chỉnh và thanh toán cho bên nhận thầu.
• Đối với hợp đồng theo giá kết hợp: việc thanh toán phải thực hiện tương ứng với quy định về thanh toán được quy định đối với từng loại giá hợp đồng nêu trên.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến hợp đồng thi công xây dựng nhà ở

Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề hợp đồng thi công xây dựng nhà ở. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn