Từ ngày 01/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản sẽ chính thức có hiệu lực với nhiều nội dung mới, trong đó có các quy định về điều kiện, trình tự thủ tục khi tiến hành chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản.
Vậy các chủ đầu tư cần phải lưu ý những vấn đề pháp lý mới gì về chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản theo quy định hiện nay? Sau đây, Công ty Luật NPLAW sẽ tư vấn và giải đáp thắc mắc này cho quý khách hàng.
Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật.
Theo Khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng.
Như vậy, chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản được hiểu là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng.
Theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư, xây dựng và kinh doanh, nhưng phải được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và dự án phải đang trong thời hạn thực hiện.
Như vậy, hiện nay, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện, trình tự thủ tục theo quy định pháp luật.
Theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác cần đáp ứng các điều kiện như sau:
Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện về tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản tại Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023: phải thành lập doanh nghiệp, không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động; Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;...
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản phải cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận.
Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Lưu ý: Doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản ngoài tuân thủ các điều kiện trên thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp, quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.
Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định tại Điều 42 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và được hướng dẫn tại Chương III Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp trên, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản thực hiện như sau:
Như vậy, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản thuộc về Thủ tướng Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh tùy từng trường hợp.
Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng.
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật.
Như vậy, hiện nay, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự á, trừ trường hợp nếu không có thay đổi về nội dung của dự án.
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản là mẫu tại Phụ lục IX ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
Theo đó bao gồm những nội dung sau:
Theo quy định, bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản có phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo Luật Đất đai năm 2024.
Một trong những điều kiện của dự án bất động sản khi chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản là dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Do đó, không được chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản khi dự án chưa hoàn thành xong việc bồi thường.
Theo quy định mới hiện nay, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật.
Như vậy, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản có phải làm lại Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án.
Trên đây là những thông tin pháp lý cần lưu ý về chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản. Nếu bạn quan tâm về các vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản hay có nhu cầu tư vấn về pháp luật bất động sản, pháp luật đất đai, vui lòng liên hệ NPLAW để được tư vấn hỗ trợ tốt nhất!
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
