Giải quyết tranh chấp hợp đồng nhà ở phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Đây là một trong những tranh chấp phát sinh phổ biến trong xã hội. Các vấn đề xoay quanh tranh chấp nhà ở thông thường là đặt cọc, thỏa thuận mua bán nhà ở, thủ tục mua bán khi chưa đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng.
Trong bài viết này, NPLaw sẽ tư vấn những vấn đề pháp lý về giải quyết tranh chấp hợp đồng về nhà ở.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, tranh chấp hợp đồng về nhà ở đã trở thành vấn đề ngày càng phổ biến tại Việt Nam. Các tranh chấp này thường phát sinh trong quá trình ký kết, thực hiện, hoặc chuyển nhượng hợp đồng giữa các bên tham gia, bao gồm chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, và người mua nhà. Những tranh chấp này có thể liên quan đến các vấn đề về quyền sở hữu, chất lượng công trình, tiến độ giao nhà, giá trị hợp đồng, và các nghĩa vụ tài chính khác.
Các nguyên nhân chính gây ra tranh chấp hợp đồng về nhà ở, như:
Chất lượng công trình không đạt yêu cầu: Một trong những nguyên nhân phổ biến nhất dẫn đến tranh chấp là việc chất lượng công trình không đáp ứng đúng như cam kết trong hợp đồng. Người mua nhà thường gặp phải những vấn đề như công trình bị xuống cấp, hư hỏng, hoặc không đúng với bản vẽ thiết kế ban đầu.
Không đảm bảo tiến độ giao nhà: Tiến độ giao nhà không đúng hẹn là một nguyên nhân gây tranh chấp lớn giữa chủ đầu tư và người mua. Việc trì hoãn giao nhà không chỉ ảnh hưởng đến kế hoạch sinh sống của người mua mà còn có thể dẫn đến những thiệt hại tài chính đáng kể.
Điều khoản hợp đồng không rõ ràng: Nhiều tranh chấp phát sinh từ sự mơ hồ trong các điều khoản của hợp đồng, đặc biệt là các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức thanh toán, bảo hành công trình, và xử lý khi xảy ra vi phạm hợp đồng.
Vi phạm quyền sở hữu và chuyển nhượng: Tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, nhất là trong trường hợp người mua nhà gặp phải những vướng mắc về thủ tục pháp lý, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà không hợp pháp, cũng là nguyên nhân gây ra tranh chấp.
Bất đồng về giá trị hợp đồng và thanh toán: Tranh chấp cũng có thể phát sinh khi có sự khác biệt về giá trị hợp đồng, phương thức thanh toán hoặc chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023.
Có thể hiểu: Tranh chấp hợp đồng về nhà ở là những mâu thuẫn, bất đồng phát sinh giữa các bên ký kết hợp đồng liên quan đến việc mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
Theo Điều 194 Luật Nhà ở năm 2023 quy định như sau:
“Điều 194. Giải quyết tranh chấp về nhà ở
1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải.
2. Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến giao dịch về nhà ở, quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án, trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật”
Như vậy, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng về nhà ở, các bên có thể lựa chọn những phương thức giải quyết như sau:
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng về nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
Tòa án Nhân dân: có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng về nhà ở khi các bên không thể tự hòa giải hoặc thông qua phương thức giải quyết tranh chấp khác.
Hội đồng trọng tài: Trọng tài là phương thức giải quyết tranh chấp ngoài tòa án, nếu các bên có thỏa thuận lựa chọn Trọng tài để giải quyết.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý (tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công).
Tranh chấp hợp đồng về nhà ở thường xảy ra trong một số tình huống phổ biến, liên quan đến các vấn đề về quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng. Dưới đây là những trường hợp thường xuyên phát sinh tranh chấp hợp đồng về nhà ở:
Tranh chấp về tiến độ giao nhà: Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không giao nhà đúng thời hạn như đã cam kết trong hợp đồng.
- Tranh chấp về chất lượng công trình: Công trình xây dựng không đạt chất lượng, không đúng như thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không tuân thủ các tiêu chuẩn xây dựng.
- Tranh chấp về giá trị hợp đồng và thanh toán: Các bên không thống nhất về giá trị hợp đồng, hoặc xảy ra tranh chấp về phương thức thanh toán hoặc khoản chi phí phát sinh.
- Tranh chấp về quyền sở hữu và pháp lý: Các bên không làm rõ quyền sở hữu hoặc các vấn đề liên quan đến giấy tờ pháp lý, thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu.
- Tranh chấp về bảo hành và sửa chữa công trình: Chủ đầu tư hoặc nhà thầu không thực hiện đúng nghĩa vụ bảo hành hoặc không sửa chữa các hư hỏng công trình theo yêu cầu.
- Tranh chấp liên quan đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Các vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý khi chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu nhà cho người mua.
- Tranh chấp về diện tích và giá trị tài sản: Tranh chấp về diện tích thực tế của căn hộ hoặc nhà ở so với diện tích được ghi trong hợp đồng.
Theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023, trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp:
Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư;
Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;
Thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở
Hình ảnh tranh
Như vậy, chủ yếu hợp đồng về nhà ở phải công chứng chứng thực. Việc hợp đồng về nhà ở không công chứng, chứng thực có thể dẫn đến tranh chấp trong nhiều trường hợp, gây ra một số rủi ro pháp lý và ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng, bởi lẽ:
Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 có quy thời hiệu khởi kiện về hợp đồng như sau:
“Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng
Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm".
Như vậy, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng về nhà ở là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Việc liên hệ với luật sư trong trường hợp có tranh chấp hợp đồng về nhà ở nên được thực hiện, vì luật sư có thể giúp bạn giải quyết tranh chấp một cách hợp pháp, hiệu quả và bảo vệ quyền lợi tốt nhất, đặc biệt là những tranh chấp có tính chất mâu thuẫn phức tạp, kéo dài.
NPLAW là Công ty Luật tư vấn cho quý khách hàng về giải quyết tranh chấp hợp đồng về nhà ở. Quý khách hàng có thắc mắc liên quan, vui lòng liên hệ NPLAW theo thông tin sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
