Trong bối cảnh kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu xây dựng và mua bán công trình ngày càng tăng cao. Hợp đồng mua công trình xây dựng đã và đang trở thành một phần quan trọng trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng. Do đó, hợp đồng mua bán công trình xây dựng có vai trò rất quan trọng trong việc ràng buộc các vấn đề pháp lý, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.
Vậy thực trạng liên quan đến hợp đồng mua bán công trình xây dựng hiện nay như thế nào? Các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán công trình xây dựng và những vướng mắc gì cần giải đáp liên quan đến hợp đồng mua bán công trình xây dựng?
Hợp đồng mua bán công trình xây dựng đang ngày càng trở nên phổ biến trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ và nhu cầu về cơ sở hạ tầng, nhà ở, và các loại hình công trình khác tăng cao. Tuy nhiên, việc giao kết và thực hiện các hợp đồng này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và vấn đề pháp lý, từ việc chậm trễ giao công trình, chất lượng công trình không đạt yêu cầu, đến việc vi phạm các quy định về an toàn lao động và môi trường.
Hợp đồng mua bán công trình xây dựng là một loại hợp đồng theo đó, bên bán (thường là chủ đầu tư hoặc nhà thầu xây dựng) cam kết xây dựng và bàn giao công trình cho bên mua (có thể là cá nhân, tổ chức) với các điều kiện và tiêu chuẩn đã được thỏa thuận, đổi lại bên mua cam kết thanh toán một khoản tiền đã được thỏa thuận.
-Tự nguyện, bình đẳng, công bằng và không vi phạm pháp luật.
-Rõ ràng, đầy đủ và cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên.
-Đảm bảo chất lượng công trình và an toàn lao động.
-Tuân thủ quy định về quản lý đất đai, xây dựng và bảo vệ môi trường.
Ngoài những nguyên tắc trên, khi mua bán công trình xây dựng thì các bên phải bảo đảm thực hiện theo các nguyên tắc của quy định pháp luật. Trong đó, Căn cứ vào Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:
“Điều 19. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng
1. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
2. Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;
b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
3. Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.
5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”
Căn cứ theo khoản 2 điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thì hợp đồng mua bán công trình xây dựng cần được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Hiện nay, khi mua bán công trình xây dựng thì tổ chức, cá nhân cần phải lập hợp đồng mua bán công trình xây dựng theo mẫu số 04 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP như sau:
Mẫu số 04
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
…., ngày … tháng … năm ….
HỢP ĐỒNG MUA BÁN/THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Số …./…..
(Hợp đồng này không áp dụng đối với các trường hợp mua bán/thuê mua căn hộ chung cư - theo Mẫu số 01; căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú - theo Mẫu số 02; nhà ở riêng lẻ - theo Mẫu số 03)
Căn cứ Bộ luật Dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015;
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ Nghị định số …/…/NĐ-CP ngày…… tháng…… năm…… của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;
Căn cứ khác1 .....................................................................................................................
Căn cứ các văn bản, hồ sơ pháp lý dự án, nhà, công trình xây dựng: .............................
Hai bên chúng tôi gồm:
I. BÊN BÁN/BÊN CHO THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG (sau đây gọi tắt là Bên bán/bên cho thuê mua):
- Tên tổ chức, cá nhân2:.......................................................................................................
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số: ...............
- Người đại diện theo pháp luật: ……………………………… Chức vụ: ..............................
(Trường hợp là người đại diện theo ủy quyền thì ghi) theo giấy ủy quyền (văn bản ủy quyền) số …..(nếu có). Thẻ căn cước công dân (hộ chiếu) số: …… cấp ngày: …../...../….., tại…….)
- Địa chỉ: ...........................................................................................................................
- Điện thoại liên hệ: ……………………………………………… Fax: ..................................
- Số tài khoản: ……………………………. Tại Ngân hàng: .................................................
- Mã số thuế: .....................................................................................................................
II. BÊN MUA/BÊN THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG (sau đây gọi tắt là Bên mua/bên thuê mua):
- Tên tổ chức, cá nhân3: ....................................................................................................
- Thẻ căn cước công dân /hộ chiếu4 số: …….. cấp ngày:..../..../….., tại ...........................
- Nơi đăng ký cư trú: .........................................................................................................
- Địa chỉ liên hệ: .................................................................................................................
- Điện thoại liên hệ: …………………….………. Fax (nếu có): ...........................................
- Số tài khoản (nếu có): …………………………… Tại Ngân hàng: ...................................
- Mã số thuế (nếu có): .......................................................................................................
Hai bên chúng tôi thống nhất ký kết hợp đồng mua bán/thuê mua nhà, công trình xây dựng với các nội dung sau đây:
Điều 1. Các thông tin về nhà, công trình xây dựng
1. Vị trí nhà, công trình xây dựng: ....................................................................................
2. Thông tin về quy hoạch có liên quan đến nhà, công trình xây dựng: ..........................
3. Quy mô của nhà, công trình xây dựng: ........................................................................
- Tổng diện tích sàn xây dựng: ……………..m2
- Tổng diện tích sử dụng đất: ……………….m2, trong đó:
Sử dụng riêng: ………………………………..m2
Sử dụng chung (nếu có): ……………………m2
Mục đích sử dụng đất: ....................................................................................................
Nguồn gốc sử dụng đất (được giao, được công nhận hoặc thuê): .................................
4. Thông tin pháp lý dự án: ………………………… (Giấy tờ pháp lý dự án ……………..)
5. Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của nhà, công trình xây dựng
- Mục đích sử dụng nhà, công trình xây dựng: .................................................................
- Năm hoàn thành việc xây dựng (ghi năm hoàn thành việc xây dựng nhà, công trình xây dựng):
.........................................................................................................................................
6. Các nội dung thỏa thuận khác (nếu có): (các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội)
7. Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến nhà, công trình xây dựng: ..........
.........................................................................................................................................
8. Đối với hợp đồng mua bán/thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì phải ghi rõ số, ngày tháng năm của hợp đồng bảo lãnh về nhà, công trình xây dựng, số ngày tháng năm văn bản của Sở Xây dựng địa phương về việc nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; kèm theo hợp đồng này còn có bản sao hợp đồng bảo lãnh về nhà, công trình xây dựng, bản sao văn bản của Sở Xây dựng địa phương về việc nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
9. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng (nếu có) .....
10. Các thông tin khác (nếu có) .........................................................................................
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, bên bán trong hợp đồng mua bán công trình xây dựng có những quyền lợi sau sau đây theo quy định Luật Kinh doanh Bất động sản 2014:
-Nhận thanh toán đúng hạn: Bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đầy đủ và đúng hạn các khoản tiền theo như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Cụ thể, điều này bao gồm giá trị hợp đồng, chi phí phát sinh (nếu có) và các khoản thanh toán khác theo đúng tiến độ đã ký kết.
-Yêu cầu bảo đảm thanh toán: Trong một số trường hợp, bên bán có quyền yêu cầu bên mua cung cấp các hình thức bảo đảm thanh toán, như bảo lãnh ngân hàng, để đảm bảo rằng bên mua sẽ thực hiện đúng cam kết về tài chính.
-Điều chỉnh giá trị hợp đồng: Khi có sự thay đổi về giá cả vật liệu, chi phí lao động hoặc do sự thay đổi yêu cầu của công trình không do lỗi của bên bán, bên bán có quyền yêu cầu điều chỉnh giá trị hợp đồng để phản ánh đúng mức chi phí thực tế.
-Yêu cầu sửa đổi, bổ sung hợp đồng: Trong trường hợp phát sinh các yêu cầu mới hoặc thay đổi yêu cầu về kỹ thuật, thiết kế công trình không thuộc trách nhiệm của bên bán, bên bán có quyền yêu cầu sửa đổi, bổ sung hợp đồng để phù hợp với yêu cầu thực tế.
-Từ chối thực hiện yêu cầu vượt quá phạm vi hợp đồng: Bên bán có quyền từ chối thực hiện những yêu cầu của bên mua nếu những yêu cầu đó vượt quá phạm vi công việc đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bồi thường thỏa đáng.
-Chấm dứt hợp đồng: Trong những trường hợp nhất định được quy định bởi pháp luật, như việc bên mua vi phạm nghiêm trọng hợp đồng hoặc không thể thực hiện được nghĩa vụ tài chính của mình, bên bán có quyền đề nghị chấm dứt hợp đồng.
-Yêu cầu bồi thường thiệt hại: Khi bên mua vi phạm các điều khoản của hợp đồng dẫn đến thiệt hại cho bên bán, bên bán có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
-Các quyền lợi cụ thể của bên bán trong hợp đồng mua bán công trình xây dựng có thể được điều chỉnh chi tiết hơn qua thỏa thuận giữa các bên, miễn là không trái với quy định của pháp luật Việt Nam.
-Thanh toán có thể được thực hiện theo tiến độ hoàn thành công trình, thanh toán một lần sau khi công trình hoàn tất hoặc theo các phương thức khác đã được thỏa thuận trong hợp đồng.
-Phương thức thanh toán là thanh toán bằng tiền Việt Nam, bằng tiền mặt hoặc thông qua ngân hàng theo quy định của pháp luật.
-Thời hạn thanh toán do các bên thỏa thuận cụ thể tiến độ thanh toán tiền mua/thuê mua nhà, công trình xây dựng, kể cả thời hạn thanh toán trong trường hợp có chênh lệch về diện tích đất, diện tích xây dựng thực tế khi bàn giao nhà, công trình xây dựng, nhưng việc thanh toán trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng phải theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.
Theo pháp luật Việt Nam, việc lập hợp đồng mua công trình xây dựng bằng tiếng Anh là khả thi, đặc biệt trong trường hợp các bên tham gia hợp đồng có ít nhất một bên là người nước ngoài hoặc tổ chức quốc tế, hoặc khi các bên có thỏa thuận sử dụng tiếng Anh làm ngôn ngữ hợp đồng. Tuy nhiên, cần lưu ý những điểm sau:
-Tuân thủ pháp luật: Dù hợp đồng được lập bằng tiếng Anh, nó vẫn phải tuân thủ tất cả các quy định liên quan của pháp luật Việt Nam. Điều này bao gồm việc tuân thủ các quy định về nội dung hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như các quy định khác liên quan đến xây dựng và hợp đồng xây dựng.
-Dịch thuật công chứng (nếu cần): Trong trường hợp cần thực hiện các thủ tục hành chính hoặc pháp lý tại Việt Nam liên quan đến hợp đồng (ví dụ, đăng ký, kiểm tra, giải quyết tranh chấp...), bản dịch của hợp đồng sang tiếng Việt có thể được yêu cầu. Bản dịch này cần được công chứng để đảm bảo tính pháp lý và chính xác của thông tin dịch từ hợp đồng gốc.
-Ghi nhớ về sự hiểu biết: Việc sử dụng tiếng Anh hay bất kỳ ngôn ngữ nào khác không nên tạo ra bất kỳ sự hiểu lầm hoặc nhầm lẫn nào về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Do đó, việc lựa chọn ngôn ngữ nên dựa trên sự đồng thuận và sự rõ ràng, đảm bảo rằng tất cả các bên đều hiểu rõ các điều khoản của hợp đồng.
-Việc lập hợp đồng bằng tiếng Anh là một lựa chọn phù hợp với bối cảnh quốc tế hóa và hội nhập kinh tế. Tuy nhiên, cần đảm bảo rằng việc sử dụng tiếng Anh không làm ảnh hưởng đến việc tuân thủ pháp luật Việt Nam và rằng các bên đều có sự hiểu biết đầy đủ về các điều khoản hợp đồng.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ là đơn vị có kinh nghiệm trong việc tư vấn, thực hiện thủ tục liên quan đến thực hiện Hợp đồng mua công trình xây dựng gồm:
- Tiếp nhận thông tin liên quan đến Hợp đồng mua công trình xây dựng;
- Hỗ trợ khách hàng chuẩn bị tài liệu hoàn thiện hồ sơ, soạn thảo và thẩm định hợp đồng Hợp đồng mua công trình xây dựng;
- Đại diện cho khách hàng trong các thủ tục pháp lý và tranh chấp liên quan Hợp đồng mua công trình xây dựng.
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc có liên quan đến Hợp đồng mua công trình xây dựng NPLAW gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLAW theo thông tin liên hệ sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
