Căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel) là một loại hình bất động sản đang ngày càng trở nên phổ biến tại nhiều thành phố lớn. Tuy nhiên, về mặt pháp lý, loại hình này vẫn còn khá mơ hồ và gặp phải nhiều thách thức trong việc xác định quyền sở hữu, mục đích sử dụng cũng như các quy định về việc cấp phép. Trong bài viết này, NPLaw sẽ giúp các bạn tìm hiểu các quy định của pháp luật liên quan đến căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, bao gồm các yêu cầu về đăng ký sử dụng, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, cũng như các vấn đề về thuế và pháp lý khi sử dụng loại hình này.
Căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) hiện nay đang trở thành xu hướng phổ biến, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi có mật độ dân số cao và nhu cầu về không gian linh hoạt ngày càng tăng. Loại hình này được ưa chuộng nhờ vào tính tiện lợi, giúp tiết kiệm chi phí cho những người làm việc tự do, doanh nghiệp nhỏ, hay những ai cần kết hợp không gian sống và làm việc trong một khu vực trung tâm. Officetel thường được xây dựng ở các vị trí đắc địa, thuận tiện cho việc đi lại, giao dịch kinh doanh và sinh sống.
Căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú
Tuy nhiên, thực trạng pháp lý của officetel ở Việt Nam còn gặp nhiều vướng mắc. Một trong những vấn đề lớn là các quy định về quyền sở hữu và mục đích sử dụng. Mặc dù officetel được thiết kế để phục vụ cho cả văn phòng và lưu trú, nhưng theo pháp luật hiện hành, loại hình này không được cấp sổ hồng như các căn hộ thông thường. Điều này gây khó khăn cho người mua trong việc xác nhận quyền sở hữu lâu dài. Bên cạnh đó, do thiếu quy định cụ thể về quản lý, sử dụng officetel, nhiều chủ sở hữu vẫn gặp phải các vấn đề về thuế, tiện ích và nghĩa vụ pháp lý. Vì vậy, trước khi đầu tư vào loại hình này, người mua cần tìm hiểu kỹ về các quy định pháp lý để tránh những rủi ro không đáng có.
Căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) là loại hình bất động sản kết hợp giữa không gian làm việc và sinh sống. Officetel được thiết kế với các tiện ích văn phòng như bàn làm việc, phòng họp, kết hợp với không gian sinh hoạt như phòng ngủ, bếp. Loại hình này phù hợp với doanh nhân hoặc người làm việc tự do, giúp tiết kiệm chi phí và tiết kiệm diện tích. Tuy nhiên, officetel không được cấp sổ hồng tại Việt Nam vì không phải là loại hình nhà ở chính thức, gây khó khăn trong việc chứng nhận quyền sở hữu.
Cơ sở để xác định căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) tại Việt Nam dựa vào các yếu tố thực tế và pháp lý như sau:
Mục đích sử dụng:
Căn hộ officetel có thể sử dụng cho cả mục đích văn phòng và lưu trú, được thiết kế linh hoạt để đáp ứng nhu cầu của các doanh nhân, doanh nghiệp nhỏ, hoặc người làm việc tự do. Tuy nhiên, Điều 9 Luật Nhà ở 2023 quy định về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức. Loại hình officetel không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) vì không phải là loại hình nhà ở chính thức. Điều này làm căn hộ officetel không được coi là nhà ở hợp pháp, mặc dù có thể được sử dụng cho mục đích lưu trú.. Điều này là cơ sở để xác định rằng mặc dù officetel có thể được sử dụng để ở, nhưng không được coi là một căn hộ nhà ở hợp pháp.
Chức năng của tòa nhà:
Các căn hộ officetel thường được xây dựng trong các tòa nhà hỗn hợp, vừa có chức năng văn phòng, vừa có không gian sinh hoạt. Việc xác định chính xác chức năng của từng không gian trong tòa nhà sẽ phụ thuộc vào giấy phép xây dựng và mục đích sử dụng đã được cơ quan chức năng phê duyệt. Căn cứ Điều 9, Luật Nhà ở 2023 yêu cầu rằng các căn hộ để ở phải đáp ứng các tiêu chuẩn nhà ở, điều này có thể không được áp dụng với officetel.
Chức năng của căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú
Hợp đồng và thỏa thuận:
Quyền sở hữu và sử dụng officetel có thể được xác định thông qua các hợp đồng mua bán hoặc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng. Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ nguyên tắc kinh doanh bất động sản, công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng. Tuy nhiên loại hình căn hộ officetel không được xác định rõ ràng trong luật.
Quyết định của cơ quan nhà nước:
Việc sử dụng officetel còn phụ thuộc vào sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác định liệu tòa nhà hoặc căn hộ có đủ điều kiện sử dụng cho cả mục đích lưu trú hay không.
Như vậy, việc xác định căn hộ officetel chủ yếu dựa vào các yếu tố pháp lý liên quan đến chức năng sử dụng, các quy định của pháp luật về nhà ở và bất động sản, cũng như sự phê duyệt của cơ quan chức năng.
Căn cứ Điều 9, Luật Nhà ở 2023 thì căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) hiện nay không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) vì không được công nhận là loại hình nhà ở chính thức theo quy định của pháp luật Việt Nam. Mặc dù có thể được sử dụng cho mục đích lưu trú tạm thời, officetel chủ yếu phục vụ cho mục đích văn phòng và lưu trú ngắn hạn, không đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn của một căn hộ nhà ở. Do đó, officetel không đủ điều kiện cấp sổ hồng, nhưng có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu được xây dựng trên đất thương mại.
Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 12871:2020, công trình văn phòng kết hợp lưu trú phải tuân thủ một số yêu cầu nghiêm ngặt về quy hoạch và thiết kế. Khu đất xây dựng cần phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình phải tuân theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Giải pháp kiến trúc cần đảm bảo an toàn, thẩm mỹ và phù hợp với khí hậu tự nhiên của khu vực, đồng thời tối ưu hóa không gian thông thoáng và thân thiện với môi trường.
Quy định về việc xây dựng
Công trình cũng phải đảm bảo an toàn chịu lực và tuổi thọ thiết kế, tránh xây dựng trên các vùng có nguy cơ địa chất nguy hiểm. Ngoài ra, các yêu cầu về an toàn cháy nổ và phòng chống mối phải được tuân thủ nghiêm ngặt. Công trình cần đáp ứng các tiêu chuẩn về tiếp cận cho người cao tuổi và người khuyết tật, sử dụng năng lượng hiệu quả và đảm bảo an toàn sinh mạng. Khối văn phòng kết hợp lưu trú cần được thiết kế độc lập, không ảnh hưởng đến các khu vực khác trong công trình, đồng thời đảm bảo tính thuận tiện trong việc quản lý và sử dụng.
Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 12871:2020, yêu cầu thiết kế kết cấu của văn phòng kết hợp lưu trú phải đảm bảo an toàn và bền vững, có khả năng chịu được các tải trọng bất lợi, bao gồm cả tác động của điều kiện tự nhiên như gió bão, động đất, và ngập lụt. Hệ kết cấu cần có sơ đồ làm việc rõ ràng và dễ kiểm soát, đồng thời khuyến khích việc thống nhất hóa các kết cấu chịu lực và bao che, nhưng vẫn giữ được sự linh hoạt về mặt kiến trúc. Giải pháp kết cấu cần đáp ứng các chỉ tiêu kinh tế và kỹ thuật, phù hợp với quy mô và số tầng của công trình. Vật liệu sử dụng phải đảm bảo yêu cầu về phòng cháy, cách âm, cách nhiệt và có độ bền cao để chịu được tác động của khí hậu, xâm thực và các tác nhân sinh học. Công trình cần có tuổi thọ thiết kế rõ ràng và phải được kiểm định, đánh giá chất lượng khi hết hạn sử dụng. Đồng thời, việc sử dụng vật liệu tái chế và thân thiện với môi trường cũng được khuyến khích.
Thông thường Officetel sẽ có thời hạn sử dụng là 50 năm (tính từ thời điểm Nhà nước giao đất cho Chủ đầu tư làm dự án, chứ không phải từ ngày khách hàng nhận nhà). Nếu hết thời hạn trên, có thể gia hạn thêm tiếp 20 năm nếu dự án còn đảm bảo chất lượng hoặc chưa có mục đích sử dụng khác. Tuy nhiên trên thị trường vẫn có một số trường hợp đặc biệt đó là Officetel Everich Infinity, cư dân được sở hữu lâu dài.
Thời hạn sử dụng của căn hộ
Cụ thể, theo Tiêu chuẩn TCVN 12871:2020, công trình phải có tuổi thọ thiết kế rõ ràng và chủ đầu tư cần thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình khi hết thời hạn sử dụng theo thiết kế, để quyết định biện pháp bảo trì hoặc xử lý nếu cần. Nếu công trình officetel được xây dựng theo tiêu chuẩn này, tuổi thọ có thể tương đương với các công trình văn phòng hoặc chung cư khác.
Căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) được xây dựng trên các loại đất được phép theo quy hoạch và mục đích sử dụng đất. Loại đất phổ biến là đất thương mại dịch vụ, phù hợp cho các công trình văn phòng, thương mại và lưu trú. Ngoài ra, đất hỗn hợp cũng được sử dụng để xây dựng các công trình đa chức năng như officetel, vì cho phép kết hợp nhiều mục đích sử dụng. Đặc biệt, đất văn phòng cũng có thể dùng để xây dựng officetel, nhưng phải đáp ứng yêu cầu về quy hoạch sử dụng đất. Trước khi triển khai xây dựng, dự án phải được phê duyệt theo quy hoạch chi tiết khu vực, đảm bảo công trình tuân thủ các quy định về sử dụng đất và mục đích xây dựng. Các cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định rõ loại đất và vị trí xây dựng để phù hợp với sự phát triển đô thị và nhu cầu sử dụng đất.
Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 12871:2020, hệ thống thông tin liên lạc và viễn thông trong văn phòng kết hợp lưu trú cần được thiết kế đồng bộ, cả bên trong và ngoài công trình, nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng hiện tại và trong tương lai. Các giải pháp thiết kế cần bao gồm việc đặt ống cáp dẫn bên trong tường và hộp nối dây tại mỗi tầng. Hệ thống phải đảm bảo tính an toàn, thuận tiện cho việc khai thác, sử dụng và kết nối với các dịch vụ từ nhà cung cấp. Đồng thời, cần dễ dàng thay thế và sửa chữa khi cần. Các giải pháp chống sét cho các cột thu sóng cũng cần được áp dụng để đảm bảo an toàn. Hệ thống Camera an ninh có thể được lắp đặt, tùy thuộc vào nhu cầu và đặc điểm của công trình.
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
