Việc mua bán đất đai phải thực hiện xác lập hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng theo quy định của pháp luật. Vậy làm sao để hiểu thế nào là công chứng hợp đồng nhà đất là gì và những vấn đề liên quan xoay quanh công chứng hợp đồng nhà đất như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Luật Công Chứng 2014:“Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”
Văn phòng có thẩm quyền công chứng phụ thuộc vào vị trí của nhà đất. Nhà đất ở đâu thì có thể công chứng hợp đồng mua bán nhà đất đó tại văn phòng công chứng bất kỳ trong phạm vi tỉnh thành đó.
.jpg)
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”
Như vậy, khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai phải công chứng theo quy định của pháp luật trừ những trường hợp mà luật có quy định nên công chứng hợp đồng nhà đất không phải là trường hợp bắt buộc trong tất các các giao dịch liên quan đến đất đai.
.jpg)
*Hồ sơ công chứng hợp đồng
Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở phải chuẩn bị các giấy tờ như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên chuyển nhượng, bên tặng cho:
- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
- Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).
Bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
Lưu ý:
- Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.
- Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức công chứng.
- Các bên có thể soạn trước hợp đồng (thông thường các bên ra tổ chức công chứng yêu cầu soạn thảo hợp đồng và phải trả thù lao).
*Trình tự, thủ tục công chứng
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng
Các bên chuyển nhượng, tặng cho phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng.
Khi tiếp nhận yêu cầu công chứng thì công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ:
- Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung theo quy định.
Bước 2: Thực hiện công chứng
Trường hợp 1: Các bên có hợp đồng soạn trước
- Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng
+ Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.
+ Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.
Trường hợp 2: Các bên không soạn hợp đồng trước
- Các bên yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng theo sự thỏa thuận của các bên.
- Người yêu cầu công chứng đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.
- Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng, phải ký trước mặt công chứng viên.
- Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.
- Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.
* Thời hạn công chứng: Không quá 02 ngày làm việc, với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Theo Khoản 9 Điều 94 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định như sau:
“Nguồn chứng cứ
Chứng cứ được thu thập từ các nguồn sau đây:
1. Tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được, dữ liệu điện tử.
2. Vật chứng.
3. Lời khai của đương sự.
4. Lời khai của người làm chứng.
5. Kết luận giám định.
6. Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ.
7. Kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản.
8. Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập.
9. Văn bản công chứng, chứng thực.
10. Các nguồn khác mà pháp luật có quy định.”
Như vậy, công chứng hợp đồng nhà đất được xem là chứng cứ khi giải quyết tranh chấp dân sự.
Công chứng hợp đồng nhà đất không thể được ủy quyền cho người khác. Việc công chứng hợp đồng là quá trình chứng thực và xác nhận tính pháp lý của hợp đồng. Người tham gia hợp đồng phải có mặt và ký tại văn phòng công chứng để công chứng viên thực hiện quy trình công chứng. Do đó, không thể ủy quyền cho người khác để thay mặt công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng nhà đất.
Căn cứ và mức thu phí được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí công chứng của Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng thì:
- Mức thu như sau:
|
TT |
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch (tổng số tiền thuê) |
Mức thu (đồng/trường hợp) |
|
1 |
Dưới 50 triệu đồng |
40 nghìn |
|
2 |
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng |
80 nghìn |
|
3 |
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng |
0,08% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
|
4 |
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng |
800 nghìn đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
|
5 |
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng |
02 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
|
6 |
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng |
03 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
|
7 |
Từ trên 10 tỷ đồng |
05 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa là 8 triệu đồng/trường hợp) |
Như vậy, theo quy định trên thì lệ phí công chứng cũng có phụ thuộc vào giá trị nhà đất.
Căn cứ theo các quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Những loại hợp đồng nhà đất sau đây sẽ không bắt buộc công chứng, chứng thực:
+Hợp đồng về quyền sử dụng đất:
+Hợp đồng kinh doanh bất động sản:
+Hợp đồng về nhà ở:
+ Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
Như vậy, hiện nay có tổng cộng 16 loại hợp đồng nhà đất không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực. Việc công chứng các hợp đồng nhà đất nêu trên sẽ phụ thuộc vào ý chí và sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.
Theo Điều 19 và Điều 22 Luật Công chứng 2014 thì phòng công chứng và văn phòng công chứng đều bắt buộc đứng đầu bởi công chứng viên. Điểm khác biệt giữa hai tổ chức này là phòng công chứng sẽ do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định thành lập, còn văn phòng công chứng phải được thành lập từ 02 công chứng viên hợp danh trở lên. Phòng công chứng và văn phòng công chứng đều có con dấu riêng.
Đồng thời theo khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 thì ta thấy sẽ thấy văn bản được công chứng tại phòng công chứng và văn phòng công chứng thì đều có giá trị như nhau, bởi vì phòng công chứng và văn phòng công chứng đều có công chứng viên (người đứng đầu tổ chức) và đều có con dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Và trên thực tế, pháp luật Việt Nam cũng không có quy định nào phân biệt về giá trị của văn bản được công chứng tại phòng chứng và văn phòng công chứng.
Theo khoản 1 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về mức phí, lệ phí công chứng như sau:
“Điều 4. Mức thu phí, lệ phí
Mức thu phí, lệ phí theo quy định tại Thông tư này như sau:
1. Mức thu phí công chứng quy định tại Thông tư này được áp dụng thống nhất đối với Phòng Công chứng và Văn phòng công chứng. Trường hợp đơn vị thu phí là Văn phòng công chứng thì mức thu phí quy định tại Thông tư này đã bao gồm thuế giá trị gia tăng theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và các văn bản hướng dẫn thi hành.”
Theo đó, mức thu phí, lệ phí áp dụng tại phòng công chứng và văn phòng công chứng là như nhau.
Đồng thời, theo khoản 2 Điều 67 Luật Công chứng 2014 quy định:
“Điều 67. Thù lao công chứng
…
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mức trần thù lao công chứng áp dụng đối với các tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương. Tổ chức hành nghề công chứng xác định mức thù lao đối với từng loại việc không vượt quá mức trần thù lao công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và niêm yết công khai các mức thù lao tại trụ sở của mình. Tổ chức hành nghề công chứng thu thù lao cao hơn mức trần thù lao và mức thù lao đã niêm yết thì bị xử lý theo quy định của pháp luật.”
Theo đó, cả phòng công chứng và văn phòng công chứng đều có quyền thu thù lao công chứng sao cho mức thu không vượt quá mức trần thù lao mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành và niêm yết. Thông thường thì thù lao công chứng của văn phòng công chứng sẽ cao hơn do đây là tổ chức được các công chứng viên hợp danh thành lập với mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận.
Do đó, người dân cần cân đối về việc đi lại, thời gian và chi phí để chọn tổ chức hành nghề công chứng phù hợp.
Tùy thuộc vào từng nội dung giao dịch thì có thể sẽ có văn bản quy định riêng (có thể có quy định hoặc không có quy định - nếu không có quy định tức là không bắt buộc)
Đối với trường hợp đồng mua bán nhà đất thì phải được công chứng, chứng thực. Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có nội dung như sau:
"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
...
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã".
Đồng thời theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 có quy định như sau:
"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."
Ngoài ra, đối với các hợp đồng khác mà nếu pháp luật không có quy định thì sẽ tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên mà có thể tiến hành công chứng/ chứng thực hoặc không.
Còn đối với các loại hợp đồng mà pháp luật có đặt ra yêu cầu về mặt hình thức phải công chứng/ chứng thực như hợp đồng mua bán nhà ở, đất đai, thì các bên phải thực hiện đúng yêu cầu đó để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng.
Trừ trường hợp tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thì các bên công chứng tại phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.
Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề công chứng hợp đồng nhà đất. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
