Nhu cầu về mua bán bất động hình thành trong tương lai diễn ra rất phổ biến trên thị trường kinh doanh bất động sản. Do bất động sản “được hình thành trong tương lai” mà tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua, nhà đầu tư. Theo đó, thật cần thiết khi các bên tham gia hợp đồng nâng cao sự hiểu biết pháp luật về hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
I. Nhu cầu mua bán bất động sản hình thành trong tương lai và sự cần thiết của hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Bên cạnh nhu cầu sử dụng thực tế, bất động sản hình thành trong tương lai đã và đang là một loại hình đầu tư rất tiềm năng được rất nhiều nhà đầu tư chuyên và không chuyên lựa chọn. “Bất động sản thật giao dịch trên thị trường hầu như là không bị nhiễu loạn, nhưng bất động sản hình thành trong tương lai là cái sinh nhiều nhiễu loạn nhất. Các vụ lừa đảo, dự án ma cũng chủ yếu liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai”, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) tại Kỳ họp Quốc hội thứ 5 cho biết. Như vậy, dù mục đích để ở, sử dụng, cho thuê hay để đầu tư, kinh doanh, để bảo vệ quyền lợi của bản thân, tránh bị lừa đảo, rơi vào các “dự án ma”, chủ thể tham gia ký kết hợp đồng cần nắm rõ quy định pháp luật về hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
II. Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
1. Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
.jpg)
2. Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là gì?
Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên của các bên về việc mua bán nhà chưa có vào thời điểm hợp đồng được giao kết. Việc phát triển nhà ở thương mại chưa được hoàn thành hoặc do nhà ở riêng lẻ của cá nhân, gia đình chưa được xây dựng hoặc xây dựng chưa xong.
III. Điều kiện đối với hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
1. Điều kiện về hình thức
Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
“2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Như vậy, hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, tùy từng trường hợp mà phải công chứng, chứng thực theo quy định.
2. Điều kiện về nội dung
Căn cứ theo Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải có các nội dung sau:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Các thông tin về bất động sản;
.jpg)
- Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
- Bảo hành;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
- Giải quyết tranh chấp;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
IV. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán
Bên bán có các quyền sau:
- Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
- Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của bên bán gồm:
- Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
- Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
- Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
.jpg)
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua
Các quyền của bên mua gồm:
- Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định
- Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.
- Các quyền khác trong hợp đồng
Bên mua có nghĩa vụ:
- Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
- Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
V. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
1. Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai có cần công chứng không?
Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “...Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.” Như vậy, hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai cần công chứng, chứng thực nếu thuộc trường hợp pháp luật quy định nêu trên.
2. Thời điểm chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là khi nào?
Căn cứ tại Khoản 5 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thời điểm chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Bên bán trong hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai cần đáp ứng điều kiện gì?
Căn cứ tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên bán trong hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai cần đáp ứng điều kiện sau:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp)
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
VI. Dịch vụ pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai mà công ty NPLAW gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLAW theo thông tin liên hệ sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
