Quy định về hợp đồng mua bán căn hộ

Hiện nay, nhu cầu mua bán nhà chung cư ở các thành phố rất phổ biến. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu và nắm rõ quy định về hợp đồng mua bán căn hộ. Vậy hợp đồng mua bán căn hộ được quy định như thế nào? Bài viết dưới đây, NPLaw làm rõ hơn về vấn đề liên quan đến lĩnh vực này nhé. 

I/ Hợp đồng mua bán căn hộ là gì?

Theo Điều 430 Bộ luật Dân sự  2015 thì Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.                                                        Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán dưới dạng văn bản. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở cũng như quyền sở hữu căn nhà đó sang cho bên mua. Bên mua phải tiến hành trả tiền, thanh toán cho người bán theo đúng thời hạn, địa điểm và phương thức đã được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà chung cư.

II/ Nội dung trong hợp đồng mua bán căn hộ

1/ Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ 

Căn hộ là đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ khi nó thuộc quyền sở hữu của bên bán, căn hộ được xác định bởi cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng, diện tích sàn hay diện tích sử dụng của căn hộ trên  một vị trí nhất định. Căn hộ muốn trở thành đối tượng của hợp đồng cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của chủ sở hữu. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ là văn bản xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà nước. 

Đối với căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai,  thì cần phải có căn cứ xác định rõ ràng. Căn cứ khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định có các điều kiện  mua căn hộ hình thành trong tương lai như sau:

• Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;
• Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Hợp đồng mua bán phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
• Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

2/ Giá và phương thức thanh toán

Theo quy định tại Điều 433 quy định về giá và phương thức thanh toán như sau:

• Giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó.
• Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.

3/ Chất lượng của căn hộ được mua bán

Bên bán cam kết bảo đảm chất lượng công trình (nhà chung cư trong đó có căn hộ nêu tại Điều 1 hợp đồng này) theo đúng yêu cầu trong thiết kế công trình và sử dụng đúng các vật liệu xây dựng căn hộ mà các bên đã thỏa thuận.

4/ Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ

• Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
• Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao căn hộ thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
• Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

(Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015)

5/ Quyền và nghĩa vụ của các bên

5.1/ Quyền và nghĩa vụ của bên bán

Bên bán có quyền: Điều 21, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng đó là: 

• Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
• Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
• Các quyền khác trong hợp đồng.

Căn cứ theo Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng bao gồm: 

• Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
• Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
• Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
• Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
• Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

5.2/ Quyền và nghĩa vụ của bên mua

Căn cứ theo Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định bên mua nhà, công trình xây dựng có 05 quyền như sau: 

• Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
• Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
• Các quyền khác trong hợp đồng.

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về các nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng đó là: 

• Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
• Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
• Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
• Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

6/ Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết; trong trường hợp không tự giải quyết được, cần phải thực hiện bằng cách hòa giải; nếu hòa giải không thành, thì đưa ra Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

IV/ Các thỏa thuận quan trọng cần có trong hợp đồng mua bán căn hộ

• Thông tin Bên bán: bạn cần xem thông tin người đại diện ký hợp đồng mua bán này có đúng là người đại diện pháp luật hay không hay là ủy quyền của chính chủ đầu tư. Tránh trường hợp bị lừa đảo, giả mạo thì hợp đồng bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý. 
• Bên mua: cần xem kỹ thông tin cá nhân của mình xem đúng chưa, tránh sai sót vì đây là những thông tin cần thiết để làm sổ hồng và các giấy tờ liên quan sau này và cũng là căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi người mua khi có tranh chấp.
• Diện tích căn hộ bàn giao: Trong hợp đồng bạn cần phải làm rõ diện tích ghi trong đó là diện tích gì? Diện tích tim tường hay diện tích thông thủy? Và số đo chính xác là bao nhiêu?
• Trang thiết bị, tiện khi nhận được khi bàn giao: như đèn, trần, thiết bị vệ sinh, tủ bếp trên dưới…Và một số thông tin về kích thước, hãng sản xuất của các loại vật liệu,… Người mua cần nắm rõ các thiết bị trên và đối chiếu với phụ lục các thiết bị kèm theo hợp đồng mua bán (ghi rõ tên, chủng loại, kích thước,hãng sản xuất của các loại vật liệu,…
• Điều khoản về thanh toán, thuế VAT: bạn cần chú ý đến mốc thời gian và phương thức thanh toán, phí khi thanh toán trễ. Đồng thời, khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, nên xem xét giá trị hợp đồng căn hộ của bạn đã bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khác hay chưa, tránh trường hợp khi nhận bàn giao căn hộ, chủ đầu tư yêu cầu ký thêm một số giấy tờ sẽ phát sinh những khoản phí không cần thiết như phí cấp sổ đỏ, tiền đặt cọc để hoàn thiện căn hộ hoặc tự ý tăng phí dịch vụ mà chưa thỏa thuận với bên mua.
• Thời hạn giao nhà, giao sổ hồng và bảo hành căn hộ: cần ghi rõ ràng, thỏa thuận rõ nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng cam kết thì trách nhiệm và mức bồi thường là bao nhiêu.
•  Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ; Diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng căn hộ; Khoản kinh phí bảo trì; Mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư.
• Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt.

V/ Các vấn đề thắc mắc về hợp đồng mua bán căn hộ

1. Hợp đồng mua bán căn hộ sẽ giải quyết thế nào khi dự án bị đình chỉ vì chưa có giấy phép của Sở Xây dựng mà nhà đầu tư đã rao bán?

Căn cứ Điều 294 Luật Thương mại 2005 quy định như sau:

Các trường hợp miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm

1. Bên vi phạm hợp đồng được miễn trách nhiệm trong các trường hợp sau đây:

a) Xảy ra trường hợp miễn trách nhiệm mà các bên đã thoả thuận;

b) Xảy ra sự kiện bất khả kháng;

c) Hành vi vi phạm của một bên hoàn toàn do lỗi của bên kia;

d) Hành vi vi phạm của một bên do thực hiện quyết định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền mà các bên không thể biết được vào thời điểm giao kết hợp đồng.

2. Bên vi phạm hợp đồng có nghĩa vụ chứng minh các trường hợp miễn trách nhiệm.

Như vậy nếu việc chủ đầu tư không thực hiện việc xây dựng nữa do chính sách nhà nước thay đổi thì được miễn trách nhiệm. Khi phát sinh các căn cứ miễn trách nhiệm được nêu ở trên, thì sẽ được miễn trách nhiệm đối với việc không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán căn hộ.                                  Tuy nhiên, việc dự án bị đình chỉ do chưa có giấy phép của Sở xây dựng là lỗi của chủ đầu tư do đó hợp đồng sẽ bị hủy bỏ theo Điều 312 Luật Thương mại 2005 quy định:

“1. Huỷ bỏ hợp đồng bao gồm hủy bỏ toàn bộ hợp đồng và hủy bỏ một phần hợp đồng.

2. Hủy bỏ toàn bộ hợp đồng là việc bãi bỏ hoàn toàn việc thực hiện tất cả các nghĩa vụ hợp đồng đối với toàn bộ hợp đồng.

3. Hủy bỏ một phần hợp đồng là việc bãi bỏ thực hiện một phần nghĩa vụ hợp đồng, các phần còn lại trong hợp đồng vẫn còn hiệu lực.

4. Trừ các trường hợp miễn trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này, chế tài hủy bỏ hợp đồng được áp dụng trong các trường hợp sau đây:

a) Xảy ra hành vi vi phạm mà các bên đã thoả thuận là điều kiện để hủy bỏ hợp đồng;

b) Một bên vi phạm cơ bản nghĩa vụ hợp đồng.”

Theo quy định tại Điều 427 Bộ luật Dân sự sau khi hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ thì:

• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
• Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
• Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai có bắt buộc phải công chứng không?

Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về hình thức của hợp đồng kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:

• Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản.
• Các bên có thể thỏa thuận về việc công chứng, chứng thực hợp đồng.
• Khi giao dịch với hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Như vậy, việc công chứng, chứng thực hợp đồng là tùy thuộc vào sự thỏa thuận của 2 bên chứ không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn