QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
Đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là hoạt động kinh doanh bất động sản đầy hấp dẫn, thu hút một lượng lớn nhà đầu tư tham gia. Tuy nhiên, chính vì điều này mà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được pháp luật quy định vô cùng nghiêm ngặt. Thông qua bài viết này, NPLaw sẽ đồng hành cùng Quý độc giả tìm hiểu các quy định về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở nước ta hiện nay đang vô cùng phát triển, không có dấu hiệu hạ nhiệt dù thị trường bất động sản có tình trạng chững lại bởi ảnh hưởng của nền kinh tế. Riêng trong năm 2022, toàn quốc hiện có 1.148 dự án nhà ở thương mại đang được triển khai xây dựng với 324.511 căn hộ nhà ở thương mại. Đây là con số khổng lồ nhưng lại chưa được xem là con số lớn nhất mà các nhà đầu tư có thể tạo nên trong thị trường nhà ở thương mại.
Có thể thấy, đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đang vô cùng phát triển cả về quy mô lẫn chất lượng, hứa hẹn là một thị trường cạnh tranh hấp dẫn của nền kinh tế nói chung.
Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 giải thích các thuật ngữ pháp lý, trong đó giải thích nhà ở thương mại như sau: “nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Trong đó, nhà ở được giải thích tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Như vậy, nhà ở thương mại được xác định là công trình xây dựng để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được chủ đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Căn cứ Điều 21 Luật Nhà ở năm 2014, (được sửa đổi bởi điểm a khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020), theo đó điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được trình bày như sau:
Quy định của pháp luật về điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được ghi nhận cụ thể, rõ ràng tại pháp luật về nhà ở hiện hành.
Theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 giải thích như sau: “8. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định”.
Theo đó, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở thương mại, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định và phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014, lựa chọn chủ đầu tư dự án là việc chọn lựa chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại thông qua một trong các hình thức sau:
1. Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
2. Đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng.
Như vậy, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án đã được pháp luật quy định cụ thể tại Luật Nhà ở năm 2014.
4. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là gì?
Căn cứ quy định tại Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại như sau:
"1. Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
2. Ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
3. Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
4. Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
5. Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông tin quy định tại điểm b khoản 5 Điều 19 của Luật này; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
6. Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
7. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.
8. Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
9. Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác quy định tại Điều này.
10. Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở."
Theo đó chủ đầu tư phải đảm bảo thực hiện các trách nhiệm của mình theo quy định pháp luật hiện hành.
.jpg)
Theo quy định tại điểm b, điểm c khoản 4 Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở đã được sửa đổi, bổ sung như sau:
“4. Thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại khoản 3 Điều này thực hiện như sau:
…
b) Trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì nhà đầu tư được xác định tại khoản 3 Điều này gửi trực tiếp hoặc qua đường bưu điện 01 bộ hồ sơ quy định tại điểm a khoản này đến Bộ Xây dựng để được xem xét, quyết định công nhận chủ đầu tư dự án; trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì nhà đầu tư gửi 01 bộ hồ sơ này đến Sở Xây dựng tại địa phương có dự án để xem xét, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định công nhận chủ đầu tư dự án;
c) Trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định tại điểm a khoản này, Bộ Xây dựng hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, ban hành Quyết định công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo thẩm quyền. Trường hợp nhà đầu tư không đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư thì trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có văn bản thông báo cho nhà đầu tư đó biết rõ lý do”.
Như vậy, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại do Bộ Xây dựng hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, tùy từng trường hợp.
Căn quy quy định tại Điều 24 Luật Nhà ở năm 2014 về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại như sau:
“1. Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”.
Như vậy, chủ đầu tư có thể quyết định loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở nhưng phải đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.
Căn cứ khoản 2, điểm c khoản 5 Điều 15 quy định về hình thức và đối tượng áp dụng ưu đãi đầu tư, Luật Đầu tư năm 2020 như sau:
"2. Đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư bao gồm:
a) Dự án đầu tư thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư quy định tại khoản 1 Điều 16 của Luật này;
b) Dự án đầu tư tại địa bàn ưu đãi đầu tư quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này;
c) Dự án đầu tư có quy mô vốn từ 6.000 tỷ đồng trở lên, thực hiện giải ngân tối thiểu 6.000 tỷ đồng trong thời hạn 03 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời có một trong các tiêu chí sau: có tổng doanh thu tối thiểu đạt 10.000 tỷ đồng mỗi năm trong thời gian chậm nhất sau 03 năm kể từ năm có doanh thu hoặc sử dụng trên 3.000 lao động;
d) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; dự án đầu tư tại vùng nông thôn sử dụng từ 500 lao động trở lên; dự án đầu tư sử dụng lao động là người khuyết tật theo quy định của pháp luật về người khuyết tật;
đ) Doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp khoa học và công nghệ, tổ chức khoa học và công nghệ; dự án có chuyển giao công nghệ thuộc Danh mục công nghệ khuyến khích chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ; cơ sở ươm tạo công nghệ, cơ sở ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ theo quy định của pháp luật về công nghệ cao, pháp luật về khoa học và công nghệ; doanh nghiệp sản xuất, cung cấp công nghệ, thiết bị, sản phẩm và dịch vụ phục vụ các yêu cầu về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường;
e) Dự án đầu tư khởi nghiệp sáng tạo, trung tâm đổi mới sáng tạo, trung tâm nghiên cứu và phát triển;
g) Đầu tư kinh doanh chuỗi phân phối sản phẩm của doanh nghiệp nhỏ và vừa; đầu tư kinh doanh cơ sở kỹ thuật hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, cơ sở ươm tạo doanh nghiệp nhỏ và vừa; đầu tư kinh doanh khu làm việc chung hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa khởi nghiệp sáng tạo theo quy định của pháp luật về hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa.
…
5. Ưu đãi đầu tư quy định tại các điểm b, c và d khoản 2 Điều này không áp dụng đối với các dự án đầu tư sau đây:
…
c) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở."
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không thuộc các ngành, nghề ưu đãi đầu tư được liệt kê tại khoản 1 Điều 16 Luật Đầu tư năm 2020; không thuộc các trường hợp được hưởng ưu đãi đầu tư theo điểm e, điểm g khoản 2 Điều 15 nêu trên, hướng dẫn bởi khoản 9 Điều 19 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Đồng thời, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không thuộc trường hợp tại điểm đ khoản 2 Điều 15 Luật Đầu tư năm 2020 liên quan đến Doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp khoa học và công nghệ, tổ chức khoa học và công nghệ; dự án có chuyển giao công nghệ thuộc Danh mục công nghệ khuyến khích chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ; cơ sở ươm tạo công nghệ, cơ sở ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ theo quy định của pháp luật về công nghệ cao, pháp luật về khoa học và công nghệ; doanh nghiệp sản xuất, cung cấp công nghệ, thiết bị, sản phẩm và dịch vụ phục vụ các yêu cầu về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
Do đó, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không thuộc đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư.
4. Hộ gia đình có thể tái định cư tại chỗ trong trường hợp nhà ở bị giải tỏa để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hay không?
Căn cứ khoản 3 Điều 35 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về nguyên tắc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư như sau:
“3. Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư dự án phải ưu tiên bố trí nhà ở thương mại ngay trong dự án đó để phục vụ tái định cư.
…”
Như vậy, trong trường hợp hộ gia đình bị giải tỏa nhà để để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư dự án phải ưu tiên bố trí nhà ở thương mại ngay trong dự án đó để phục vụ tái định cư.
Để tìm hiểu thêm các thông tin pháp lý liên quan đến đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới Công ty Luật TNHH Ngọc Phú (NPLaw) để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
Rất mong được hợp tác với Quý Khách hàng.
Trân trọng cảm ơn!
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
