Thủ tục sang tên khi mua bán nhà đất là một trong những thủ tục quan trọng nhằm bảo đảm quyền lợi cho người nhận chuyển nhượng nhà đất. Thông qua bài viết này, NPLaw sẽ đồng hành cùng Quý độc giả tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục sang tên khi mua bán nhà đất.
Thủ tục sang tên khi mua bán nhà đất là quá trình quan trọng và phức tạp, đòi hỏi sự chú ý và cẩn thận từ cả người mua và người bán. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, việc sang tên khi mua bán nhà đất có thể rất phức tạp với nhiều bước cần phải hoàn thành, bao gồm việc chuẩn bị các giấy tờ, điền đơn, nộp hồ sơ và chờ đợi để hoàn tất quá trình sang tên. Không những thế, trong trường hợp có tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, việc không thực hiện đúng thủ tục sang tên có thể dẫn đến rủi ro pháp lý cho cả người mua và người bán.
Những tranh chấp cũng như khó khăn trong thực tế hiện nay liên quan đến thủ tục sang tên khi mua bán nhà đất có thể kể đến như: sự gây khó dễ của cán bộ, cơ quan có thẩm quyền, sự đùn đẩy của bên bán hoặc không thuận lợi đối với các hồ sơ, tài liệu cần thiết …
Sang tên là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất). Trường hợp sang tên khi mua bán nhà đất có thể hiểu là đăng ký biến động đất đai khi chuyển tên người sử dụng đất trong trường hợp chuyển nhượng đất đai.
.jpg)
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT gồm có:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã cấp.
- Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;;
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng.
- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.”
Bước 1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán
Căn cứ theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
Bên bán chuẩn bị
- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng).
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng).
- Giấy xác nhận cư trú.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn).
- Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).
Bên mua nhà đất cần chuẩn bị:
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
- Giấy xác nhận cư trú.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn).
Ngoài ra các bên cần chuẩn bị hồ sơ sang tên khi mua bán nhà đất như hướng dẫn ở trên.
Bước 2. Kê khai nghĩa vụ tài chính
Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cũng phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí (theo Điều 53 Thông tư số 80/2021/TT-BTC và Điều 11 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (nộp hồ sơ sang tên)
* Tiếp nhận, giải quyết
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.
- Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, mua bán vào Giấy chứng nhận.
* Thời gian giải quyết
Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:
+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Căn cứ vào Điều 120 Luật Nhà ở 2014, quy định về thủ tục giao dịch nhà ở như sau:
“Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
…”
Như vậy, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, hai bên được phép thỏa thuận bên nào sẽ làm thủ tục hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:
“…
i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày;
…
l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;
...”
Như vậy, thời gian thực hiện thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 10 ngày.
.jpg)
Trường hợp thực hiện thủ tục sang tên khi mua bán nhà đất cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí công chứng với mức xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ theo quy định tại khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP, sửa đổi Điều 22 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.
Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Lệ phí công chứng
Căn cứ theo tiết a1, điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính trên giá trị tài sản.
Căn cứ bảng phí tại điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức phí công chứng quy định như sau:
- Dưới 50 triệu đồng: 50 nghìn đồng
- Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng: 100 nghìn đồng
- Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
- Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng: 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
- Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
- Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ: 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
- Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng: 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng
- Trên 100 tỷ đồng: 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).
Hiểu được nhu cầu tìm hiểu pháp lý về thủ tục sang tên khi mua bán nhà đất của Quý Khách hàng, Công ty Luật TNHH Ngọc Phú với bề dày kinh nghiệm trong đa dạng lĩnh vực sẽ hỗ trợ, tư vấn cho Quý Khách hàng các vấn đề về thủ tục sang tên khi mua bán nhà đất. Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới NPLaw để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng với thông tin liên hệ dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
