Cho thuê quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch dân sự, trong đó bên sử dụng đất (bên cho thuê) chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên khác (bên thuê) trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận, để đổi lấy tiền thuê hoặc lợi ích khác. Quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo hợp đồng cho thuê và tuân thủ các quy định pháp luật đất đai hiện hành.
Hình thức này phổ biến khi bên có quyền sử dụng đất không trực tiếp khai thác mà chuyển giao quyền sử dụng cho bên khác nhằm mục đích kinh tế hoặc cá nhân. Hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất được pháp luật bảo vệ, nhưng phải đáp ứng các điều kiện về tính hợp pháp của đất đai, tuân thủ quy hoạch và các quy định về đăng ký biến động quyền sử dụng đất.
Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp (bên cho thuê) chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác (bên thuê) trong một thời gian nhất định, dựa trên thỏa thuận và tuân thủ quy định pháp luật.
Trong hợp đồng cho thuê, các bên sẽ thỏa thuận về các điều kiện, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, thời gian thuê, mức phí thuê và các vấn đề liên quan khác. Bên thuê được quyền sử dụng đất để thực hiện các mục đích hợp pháp như sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng, phù hợp với mục đích sử dụng đất được quy định.
Hình thức này được áp dụng phổ biến trong các lĩnh vực như nông nghiệp, công nghiệp, thương mại và dịch vụ.
Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:
“Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, người sử dụng đất được cho thuê lại đất trong các trường hợp: Có các giấy tờ chứng minh người sử dụng đất có quyền cho thuê đất; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết; quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp bảo đảm để thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất; quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Căn cứ tại khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:
“Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này;
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
c) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
d) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
đ) Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
e) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, theo điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê có quyền cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; và cho thuê lại quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
….
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;...”
Theo quy định trên, pháp luật không yêu cầu hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất phải được công chứng, mà chỉ thực hiện công chứng khi có yêu cầu từ các bên. Tuy nhiên, do các giao dịch liên quan đến bất động sản thường phức tạp và dễ phát sinh tranh chấp, các bên nên xem xét việc công chứng hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của mình.
Theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, đăng ký biến động được thực hiện khi có sự thay đổi đối với các quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, hoặc các tài sản khác gắn liền với đất. Điều này bao gồm việc thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cũng như việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Theo đó, quy định trên chỉ quy định đăng ký biến động đất đai trong trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng. Như vậy, các trường hợp cho thuê đất, cho thuê lại đất nằm ngoài dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng sẽ không cần phải đăng ký biến động đất đai.
Do đó, có thể đăng ký biến động khi cho thuê quyền sử dụng đất. Khi một cá nhân hoặc tổ chức cho thuê quyền sử dụng đất, họ phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính hợp pháp và cập nhật thông tin trong sổ địa chính.
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT như sau:
“Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
...
2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa"; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển quyền tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động) như sau: "Nhận ... (ghi hình thức chuyển quyền sử dụng đất) ...m2 đất (ghi diện tích đất nhận chuyển quyền); tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là ... m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là ... m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)";
b) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
c) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
d) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
đ) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.”
Như vậy, theo quy định trên thì khi cho thuê quyền sử dụng đất, hồ sơ đăng ký biến động bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
- Hợp đồng, văn bản về cho thuê quyền sử dụng đất;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cho thuê đối với trường hợp cho thuê tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
Căn cứ nội dung được quy định tại khoản 3 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT như sau:
“Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
...
3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm có:
a) Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có xác nhận đã được thanh lý hợp đồng;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của chủ đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.”
Như vậy, theo quy định thì hồ sơ khi thực hiện thủ tục xóa đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất bao gồm:
- Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có xác nhận đã được thanh lý hợp đồng;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cho thuê quyền sử dụng đất của chủ đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Hiểu được nhu cầu tìm hiểu các quy định pháp luật liên quan đến cho thuê quyền sử dụng đất của Quý Khách hàng, Công ty Luật TNHH Ngọc Phú với kinh nghiệm tư vấn dày dặn, sẽ hỗ trợ, tư vấn cho Quý Khách hàng các vấn đề liên quan đến cho thuê quyền sử dụng đất. Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới NPLaw để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng với thông tin liên hệ dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
