Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hiện nay không còn là vấn đề quá xa lạ. Bởi khi rơi vào tình trạng kinh tế khó khăn hay đang cần thêm nguồn vốn để hoạt động kinh doanh thì sẽ có những lựa chọn về cách thức khác nhau để tạo ra nguồn vốn. Với những chủ thể có đất, họ sẽ suy xét đến việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để vay tiền giải quyết vấn đề cần thiết của bản thân.
Vậy thực trạng Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hiện nay như thế nào? Quy định pháp luật và những vướng mắc gì cần giải đáp liên quan đến việc Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất?
Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là một trong những quyền mà người sử dụng đất được quyền thực hiện mà không có sự ngăn cấm từ pháp luật khi đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện được đặt ra. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hiện nay không còn là vấn đề xa lạ. Khi mà nhu cầu về tiền, vốn của người dân, doanh nghiệp ngày càng nhiều, đặc biệt là sau đợt dịch Covid-19 đã gây ra không ít những tổn thất về mặt kinh tế. Khiến cho khả năng tạo ra dòng vốn không đủ, không kịp thời để đáp ứng nhu cầu thì một trong các hình thức để các cá nhân, tổ chức có thể nhanh chóng xoay vòng vốn đó là thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là sự thoả thuận của các bên nhưng phải tuân theo các quy định, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, bên thế chấp sẽ dùng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của mình đi thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình cho bên nhận thế chấp.
Khi thuộc vào các trường hợp tại Điều 4 Thông tư 07/2019/TT-BTP, các trường hợp khi thực hiện việc thế chấp phải tiến hành đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền gồm:
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
- Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật;
- Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;
- Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp;
- Xóa đăng ký thế chấp.
Hồ sơ thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu tại Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP gồm:
- Phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp;
- Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
- Giấy chứng nhận (bản gốc), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
Trình tự thực hiện việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo Điều 14, 16, 17 Nghị định 99/2022/NĐ-CP:
- Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đăng ký thế chấp, trường hợp hồ sơ đăng ký được nộp bằng bản giấy mà hợp lệ thì người tiếp nhận ghi vào Sổ tiếp nhận, cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
Trường hợp hồ sơ đăng ký được nộp qua hệ thống đăng ký trực tuyến, cơ quan đăng ký tiếp nhận yêu cầu, kiểm tra hồ sơ thông qua giao diện trực tuyến. Nếu hồ sơ đăng ký hợp lệ thì phản hồi tự động xác nhận về việc tổ chức, cá nhân đã gửi thành công và thông báo về thời điểm tiếp nhận hồ sơ hoặc thực hiện việc phản hồi này, thông báo này theo cách thức khác quy định tại khoản 2 Điều 17 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
- Cơ quan đăng ký có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký trong ngày làm việc nhận được hồ sơ hợp lệ; nếu thời điểm nhận hồ sơ sau 15 giờ cùng ngày thì có thể hoàn thành việc đăng ký trong ngày làm việc tiếp theo.
Trường hợp hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được nộp thông qua Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa), Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) thì thời hạn giải quyết hồ sơ được tính từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.
- Trả kết quả: Trường hợp đăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thì kết quả đăng ký được trả bằng bản điện tử hoặc bản giấy theo đề nghị của người yêu cầu đăng ký.
Trường hợp không thuộc quy định tại khoản 1 Điều 17 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, cơ quan đăng ký trả kết quả đăng ký theo một trong các cách thức sau đây:
+ Trực tiếp tại cơ quan đăng ký.
Trường hợp nộp hồ sơ thông qua Bộ phận Một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã thì Bộ phận Một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký;
+ Qua dịch vụ bưu chính;
+ Qua cách thức điện tử trong trường hợp pháp luật có quy định; cách thức khác do cơ quan đăng ký và người yêu cầu đăng ký thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.
Khi thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì cần phải thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, thì việc đăng ký thế chấp mới được coi là hợp pháp. Và tại quy định khoản 1 Điều 5 và và khoản 3 Điều 2 Thông tư 07/2019/TT-BTP theo đó, Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tại quy định về chữ ký trong Phiếu yêu cầu khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Điều 6 Thông tư 07/2019/TT-BTP, theo đó:
- Phiếu yêu cầu phải có đầy đủ chữ ký của người có thẩm quyền, con dấu (nếu có) của bên thế chấp và bên nhận thế chấp phù hợp với thông tin trong hợp đồng thế chấp hoặc của người đại diện hợp pháp trong trường hợp bên thế chấp, bên nhận thế chấp có người đại diện, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 6 Thông tư 07/2019/TT-BTP.
- Trường hợp hợp đồng thế chấp, hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp đã được công chứng hoặc chứng thực thì Phiếu yêu cầu chỉ cần có chữ ký của người có thẩm quyền, con dấu (nếu có) của bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp hoặc của người đại diện hợp pháp của bên thế chấp, bên nhận thế chấp.
Như vậy, về căn bản khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất sẽ cần phải có đầy đủ chữ ký của người có thẩm quyền, con dấu (nếu có) của bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Trường hợp hợp đồng thế chấp đã được công chứng thì chỉ cần chữ ký của một trong hai bên.
Để thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất khi thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật đất đai 2013.
Thế chấp được coi như một trong những biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 BLDS 2015. Khi thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, chủ thể có quyền thực hiện việc huỷ đăng ký thế chấp khi thuộc các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 99/2022/NĐ-CP:
- Biện pháp bảo đảm đã được đăng ký mà cơ quan đăng ký nhận được bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật có quyết định về việc đăng ký phải bị hủy toàn bộ hoặc một phần;
- Biện pháp bảo đảm đã được đăng ký mà cơ quan đăng ký phát hiện thuộc trường hợp từ chối đăng ký quy định tại điểm a hoặc điểm h khoản 1 Điều 15 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Trường hợp quy định tại điểm h khoản 1 Điều 15 Nghị định 99/2022/NĐ-CP thì cơ quan đăng ký thực hiện việc hủy đối với toàn bộ nội dung đã được đăng ký;
- Xử lý đăng ký trùng lặp quy định tại Điều 49 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ là đơn vị có kinh nghiệm trong việc tư vấn, thực hiện thủ tục liên quan đến thực hiện Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm:
- Tiếp nhận thông tin liên quan đến Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Hỗ trợ các bên chuẩn bị tài liệu hoàn thiện thực hiện thủ tục;
- Soạn thảo, đại diện khách hàng nộp hồ sơ và làm việc với cơ quan có thẩm quyền Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Nhận kết quả Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và bàn giao cho khách hàng.
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất NPLAW gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLAW theo thông tin liên hệ sau:
Thông tin liên hệ với CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
