Quy định pháp luật về hợp đồng góp vốn nhà ở

Hợp đồng góp vốn nhà ở là một trong những loại hợp đồng phổ biến trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản, thể hiện sự hợp tác và chia sẻ nguồn lực giữa các bên để đạt được những mục tiêu chung. Với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, hợp đồng góp vốn nhà ở ngày càng được quan tâm và quy định chặt chẽ bởi pháp luật. Sau đây, kính mời quý độc giả hãy cùng NPLaw tìm hiểu các vấn đề liên quan đến hợp đồng góp vốn nhà ở nhé!

I. Tìm hiểu về hợp đồng góp vốn nhà ở

Hợp đồng góp vốn nhà ở là một thỏa thuận pháp lý được ký kết giữa các bên nhằm hợp tác đầu tư hoặc chia sẻ nguồn lực để xây dựng, sở hữu hoặc kinh doanh nhà ở. Nội dung chính của hợp đồng góp vốn bao gồm thông tin về các bên tham gia, mục đích góp vốn, giá trị và hình thức góp vốn (tiền mặt, tài sản, quyền sử dụng đất,...), quyền và nghĩa vụ của các bên, tỷ lệ góp vốn và phân chia lợi nhuận hoặc tài sản, cùng các điều khoản về xử lý tranh chấp và chấm dứt hợp đồng. Đặc biệt, đối với loại hợp đồng liên quan đến nhà ở, cần tuân thủ quy định pháp luật về nhà ở, đất đai và đầu tư, đảm bảo việc góp vốn và thực hiện dự án không vi phạm các điều cấm của pháp luật.

Việc lập hợp đồng góp vốn nhà ở cần được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý, nhất là trong các trường hợp tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất hoặc bất động sản khác. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

II. Quy định pháp luật về hợp đồng góp vốn nhà ở

1. Thế nào là hợp đồng góp vốn nhà ở?

Hợp đồng góp vốn nhà ở là một loại hợp đồng dân sự, trong đó các bên tham gia thỏa thuận cùng nhau đóng góp vốn bằng tiền, tài sản, quyền sử dụng đất hoặc các tài sản khác để đầu tư, xây dựng, sở hữu hoặc kinh doanh nhà ở. Hợp đồng này thường được sử dụng trong các dự án phát triển bất động sản hoặc khi nhiều cá nhân, tổ chức cùng hợp tác để thực hiện các mục tiêu chung liên quan đến nhà ở.

2. Điều kiện để làm hợp đồng góp vốn nhà ở

Để hợp đồng góp vốn nhà ở có hiệu lực pháp lý và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên, các điều kiện cần thiết phải được đáp ứng đầy đủ.

Theo Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014, hợp đồng góp vốn bằng nhà ở, nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau đây: 

• Nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở) theo quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở;
• Nhà ở không được nằm trong diện tranh chấp về quyền sở hữu, không có khiếu nại hoặc khiếu kiện liên quan đến quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất;
• Nhà ở không được kê biên để thi hành án dân sự hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền. 

Ngoài ra, khi thực hiện hợp đồng góp vốn nhà ở, các bên tham gia cần phải có đủ năng lực hành vi dân sự. Các cá nhân tham gia hợp đồng phải có đủ năng lực hành vi dân sự. Đối với tổ chức, phải là những tổ chức có tư cách pháp nhân và hoạt động hợp pháp trong lĩnh vực liên quan. 

Như vậy, để thực hiện hợp đồng góp vốn nhà ở, các bên tham gia cần phải có đủ năng lực hành vi dân sự và phải đáp ứng các điều kiện về tài sản góp vốn được quy định cụ thể tại Điều 118 Luật nhà ở 2014.

3. Có cần công chứng khi làm hợp đồng góp vốn nhà ở không?

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014, các giao dịch về nhà ở được chia thành hai nhóm với các yêu cầu khác nhau về công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực. Cụ thể như sau:

• Đối với các giao dịch như mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Trong trường hợp này, thời điểm hợp đồng có hiệu lực chính là thời điểm công chứng hoặc chứng thực hợp đồng được hoàn tất.
• Đối với các giao dịch không bắt buộc phải công chứng, chứng thực bao gồm: tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà một bên là tổ chức; hoặc các giao dịch cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, thì việc công chứng, chứng thực chỉ thực hiện khi các bên có nhu cầu. Đối với các giao dịch này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên thỏa thuận trong hợp đồng; nếu không có thỏa thuận, hợp đồng sẽ có hiệu lực tại thời điểm ký kết.

Như vậy, hợp đồng góp vốn bằng nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực nếu thuộc trường hợp góp vốn bằng nhà ở thương mại. Đối với các giao dịch góp vốn nhà ở khi một bên tham gia là tổ chức thì việc công chứng, chứng thực không phải yêu cầu bắt buộc. Các bên có thể tự thỏa thuận ký kết hợp đồng mà không cần qua tổ chức công chứng hoặc cơ quan chứng thực.

4. Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan hợp đồng góp vốn nhà ở

Quyền của các bên trong hợp đồng góp vốn nhà ở

• Được hưởng lợi từ phần vốn góp của mình, bao gồm lợi nhuận từ việc kinh doanh, khai thác hoặc giá trị tài sản tăng thêm. Tỷ lệ phân chia lợi nhuận thường được xác định dựa trên tỷ lệ vốn góp, trừ khi có thỏa thuận khác trong hợp đồng;
• Được thông báo đầy đủ, chính xác và kịp thời về tiến độ thực hiện dự án, tình hình sử dụng vốn góp và các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng;
• Trong một số trường hợp, nếu được thỏa thuận trong hợp đồng, bên góp vốn có thể rút vốn trước thời hạn hoặc chuyển nhượng phần vốn góp của mình cho bên thứ ba, với điều kiện tuân thủ các quy định pháp luật và hợp đồng;
• Nếu hợp đồng quy định, các bên góp vốn có thể tham gia vào quá trình giám sát, quyết định các vấn đề quan trọng hoặc quản lý dự án.

Nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng góp vốn nhà ở

• Bóp vốn đúng thời hạn, đủ giá trị và theo hình thức đã cam kết (tiền mặt, tài sản, quyền sử dụng đất,...);
• Tuân thủ các điều khoản đã thỏa thuận, bao gồm mục đích sử dụng vốn, phân chia lợi nhuận và xử lý các tình huống phát sinh như tranh chấp hoặc rủi ro;
• Chịu trách nhiệm liên đới hoặc riêng rẽ đối với các vấn đề pháp lý, tài chính liên quan đến việc thực hiện hợp đồng;
• Nếu tài sản góp vốn là nhà ở hoặc quyền sử dụng đất, các bên phải đảm bảo không để tài sản này bị mất mát, hư hỏng hoặc sử dụng sai mục đích, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Việc xác định rõ quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng góp vốn nhà ở không chỉ đảm bảo sự hợp tác hiệu quả mà còn giúp giảm thiểu rủi ro và tranh chấp pháp lý. Các bên cần nắm rõ các quy định pháp luật liên quan để đảm bảo quyền lợi và tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ của mình.

III. Một số thắc mắc về hợp đồng góp vốn nhà ở

1. Các trường hợp hợp đồng góp vốn nhà ở bị vô hiệu

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng góp vốn nhà ở bị vô hiệu được quy định trong các trường hợp như: 

• Hợp đồng có mục đích hoặc nội dung vi phạm các quy định pháp luật hoặc đi ngược lại các chuẩn mực đạo đức được cộng đồng thừa nhận sẽ bị tuyên bố vô hiệu;
• Hợp đồng được lập giả tạo để che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba đều bị coi là vô hiệu;
• Hợp đồng được xác lập bởi người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự mà không có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, hợp đồng đó bị coi là vô hiệu;
• Trường hợp một bên hoặc các bên xác lập hợp đồng do nhầm lẫn khiến mục đích giao dịch không đạt được;
• Khi hợp đồng được xác lập do một bên bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép;
• Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức hoặc không làm chủ được hành vi tại thời điểm giao kết hợp đồng;
• Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức;
• Hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được.

Các quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong giao dịch dân sự và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia

2. Có thể cho thuê nhà ở đang được góp vốn không?

Việc cho thuê nhà ở đang được góp vốn có thể thực hiện được nếu được sự đồng ý của tất cả các bên tham gia hợp đồng góp vốn hoặc nếu hợp đồng góp vốn có điều khoản cho phép bên quản lý hoặc đại diện góp vốn cho thuê tài sản này. Nhà ở đang được góp vốn thường là tài sản chung của các bên tham gia, do đó, quyền định đoạt, sử dụng hoặc cho thuê tài sản này phải tuân thủ các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng và quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo quy định pháp luật, nhà ở đưa vào kinh doanh cho thuê cần đảm bảo điều kiện về quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp và đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn, chất lượng. Vì vậy, trước khi cho thuê, các bên cần kiểm tra kỹ về tình trạng pháp lý của nhà ở, đảm bảo rằng việc cho thuê không vi phạm hợp đồng góp vốn hoặc các quy định pháp luật liên quan, nhằm tránh phát sinh tranh chấp giữa các bên góp vốn hoặc với người thuê nhà.

3. Có cần lập vi bằng khi lập hợp đồng góp vốn nhà ở không?

Việc lập vi bằng khi ký kết hợp đồng góp vốn nhà ở không phải là yêu cầu bắt buộc theo quy định pháp luật, nhưng có thể được thực hiện để tăng cường tính minh bạch và chứng cứ trong trường hợp phát sinh tranh chấp. Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của các bên. Khi lập hợp đồng góp vốn nhà ở, vi bằng có thể được sử dụng để ghi nhận quá trình giao kết hợp đồng, các thỏa thuận cụ thể giữa các bên và việc giao nhận tiền hoặc tài sản góp vốn.

4. Có thể rút vốn trước thời hạn hợp đồng góp vốn nhà ở không?

Việc rút vốn trước thời hạn trong hợp đồng góp vốn nhà ở phụ thuộc vào các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng giữa các bên. Theo nguyên tắc chung, hợp đồng góp vốn là sự thỏa thuận tự nguyện và có thể được chấm dứt hoặc thay đổi theo sự đồng ý của các bên tham gia. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, hợp đồng góp vốn nhà ở có thể quy định rõ ràng về việc rút vốn trước thời hạn, bao gồm các điều kiện và hình thức rút vốn, cũng như các khoản phí, phạt (nếu có) hoặc các điều kiện khác mà bên rút vốn phải thực hiện.

Nếu hợp đồng không có quy định về việc rút vốn trước thời hạn, các bên phải tuân thủ các quy định chung của pháp luật dân sự về việc thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng. Do vậy, trước khi ký kết hợp đồng góp vốn nhà ở, các bên cần thỏa thuận rõ ràng về quyền và nghĩa vụ khi muốn rút vốn trước thời hạn để tránh rủi ro pháp lý.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan hợp đồng góp vốn nhà ở

Trên đây là bài viết của NPLaw về hợp đồng góp vốn nhà ở, với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm NPLaw luôn sẵn sàng đồng hành, tư vấn và hỗ trợ các vấn đề liên quan đến hợp đồng góp vốn nhà ở. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau:

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn