Hợp đồng thế chấp là hợp đồng bảo đảm khi người vay tiền hoặc bên thứ 3 ký khi ký các hợp đồng vay tài sản chẳng hạn như hợp đồng tín dụng. Về hình thức, hợp đồng thế chấp được thể hiện thành văn bản. Vậy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có cần phải công chứng hay không? Trình tự, thủ tục như thế nào? Bài đọc này sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn.
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, đối tượng của nó là toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật đất đai thì hộ gia đình, cá được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân nếu thuộc các loại đất sau đây: đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Điều 144 Luật Nhà ở 2014 quy định về Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở, tại khoản 2 điều này quy định: “Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”…
Như vậy, đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể là một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất tùy theo sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Xét một cách cụ thể hơn thì đối tượng của thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận soạn hợp đồng, nhưng cần đảm bảo các nội dung cơ bản đây:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” thì hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản.
Căn cứ theo Điều 5 Thông tư số: 07/2019/TT-BTP về hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định về nguyên tắc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định tại Điều 4 của Thông tư này cho người yêu cầu đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều 8 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP và chỉ thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bên thế chấp là người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Các bên tham gia hợp đồng thế chấp phải tự chịu trách nhiệm đối với các nội dung thỏa thuận về giá trị tài sản bảo đảm, nghĩa vụ được bảo đảm, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác theo quy định tại khoản 3 Điều 4 của Thông tư này và các quy định khác có liên quan của pháp luật dân sự; thỏa thuận về tài sản bảo đảm khác không phải là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nội dung khác mà các bên được thỏa thuận theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì không được đồng thời đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đó; nếu đã đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì không được đồng thời đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.
Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà ở trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp, trừ trường hợp chủ đầu tư, bên mua và bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác.
Trường hợp chủ đầu tư thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong các dự án nêu trên theo quy định của pháp luật thì trước khi bán công trình xây dựng trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai theo nguyên tắc ghi nhận nội dung đăng ký trên cơ sở thông tin được kê khai trong Phiếu yêu cầu. Người yêu cầu đăng ký phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác của thông tin được kê khai và của tài liệu, giấy tờ trong hồ sơ đăng ký.
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Như vậy thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 22 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, quy định về hiệu lực của hợp đồng:
“1. Hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực.
2. Hợp đồng bảo đảm không thuộc khoản 1 Điều này có hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được giao kết”.
Và theo quy định tại khoản 1 Điều 319 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có quy định khác “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”.
Như vậy, qua các quy định trên, ta có thể thấy rằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết hợp đồng, hoặc theo yêu cầu có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực.
Có thể nói rằng, từ trước đến giờ, hầu hết việc thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở đều được thực hiện tại các tổ chức tín dụng khi các cá nhân, doanh nghiệp có nhu cầu vay tiền để tiêu dùng, để kinh doanh và khi đó, tổ chức tín dụng yêu cầu thực hiện biện pháp bảo đảm bằng việc ký các hợp đồng thế chấp tài sản mà chủ yếu là quyền sử dụng đất hoặc nhà ở. Bài viết trên đây, là một số vấn đề thông tin cần thiết đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Mọi vướng mắc pháp lý về luật dân sự về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng như các vấn đề khác liên quan. Hãy liên hệ ngay với NPLaw nhé.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
