Khi nền kinh tế ngày càng phát triển, các giao dịch dân sự diễn ra ngày càng nhiều, các biện pháp bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự là công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế những rủi ro có thể phát sinh. Thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa vụ lựa chọn để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một tài sản và giá trị của tài sản này có thể tương đương hoặc lớn hơn giá trị của nghĩa vụ, trong đó thế chấp quyền tài sản thường được các bên lựa chọn.
Sau đây, NPLAW sẽ thông tin những quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền tài sản.
.jpg)
Trong các quan hệ dân sự, các giao dịch có tài sản đảm đảm thông qua hình thức thế chấp tài sản là một hình thức giao dịch diễn ra phổ biến trong đời sống. Đối với việc thế chấp tài sản này các bên có thể ghi nhận trực tiếp trong hợp đồng chính (hợp đồng vay,..) hoặc có thể được lập thành một văn bản hợp đồng riêng.
Các loại quyền tài sản thường là đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền tài sản bao gồm:
Quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Quyền đòi nợ: Quyền đòi nợ là quyền yêu cầu trả nợ và được phép chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao quyền yêu cầu.
- Quyền tài sản với đối tượng là quyền sở hữu trí tuệ: Quyền sở hữu trí tuệ là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tài sản trí tuệ, bao gồm quyền tác giả và quyền liên quan đến quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp và quyền đối với giống cây trồng.
Trong đó việc thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm phổ biến hơn cả trong lĩnh vực tài chính ngân hàng nói riêng và đời sống dân sự nói chung. Tính phổ biến của loại hợp đồng này xuất phát từ chính đối tượng của hợp đồng – quyền sử dụng đất hay nói cách thông dụng và gần gũi là đất đai.
Theo Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”. Còn quy định về quyền tài sản tại Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: "Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”.
Như vậy có thể rút ra được định nghĩa thế chấp quyền tài sản là việc bên thế chấp (bên sở hữu giấy chứng nhận đối với quyền tài sản) mang giấy chứng nhận quyền đối với quyền tài sản giao cho bên nhận thế chấp nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ của mình/người thứ ba đối với bên nhận thế chấp.
- Về chủ thể: Chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản phải phù hợp với quy định về điều kiện của chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự. Đối với chủ thể là cá nhân ký kết hợp đồng thế chấp thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Đối với chủ thể là tổ chức thì người đứng ra ký hợp đồng phải là người đại diện hoặc là người có thẩm quyền để ký hợp đồng trong tổ chức đó.
- Về điều kiện quyền tài sản: Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Hoặc dùng quyền sở hữu trí tuệ để thế chấp, trước hết tài sản trí tuệ đó phải có giá trị vượt trội về công nghệ hoặc thương mại, có khả năng đem lại lợi nhuận rõ rệt và lâu dài.
- Phạm vi bảo đảm không vượt quá nghĩa vụ đã được xác định so với nội dung đã được xác định ở quan hệ nghĩa vụ chính.
Hợp đồng thế chấp quyền tài sản do các bên thỏa thuận, thông thường bao gồm những nội dung chính như sau:
-Thông tin bên thế chấp, bên nhận thế chấp
-Nghĩa vụ được bảo đảm
-Tài sản thế chấp
- Giá trị Tài sản thế chấp
-Quyền và nghĩa vụ của Bên thế chấp
- Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận thế chấp
-Xử lý Tài sản
-Tranh chấp và giải quyết tranh chấp
- Cam kết của các bên
-Hiệu lực của Hợp đồng
Tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 296 Bộ luật dân sự 2015 có quy định một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Như vậy, một tài sản có thể làm hợp đồng thế chấp nhiều lần. Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 24 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định, vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.
Thông thường, khi ký hợp đồng thế chấp mà tài sản thế chấp là tài sản chung của vợ chồng thì trong hợp đồng thế chấp sẽ phải có chữ ký của cả hai vợ chồng. Song pháp luật cho phép vợ chồng được ủy quyền cho nhau để thực hiện các giao dịch theo quy định của pháp luật. Vì vậy, nếu chỉ có một trong hai bên ký tên trong hợp đồng thế chấp thì vợ/chồng phải có văn bản ủy quyền từ người còn lại về sự đồng ý của cả hai bên về việc người đại diện ký tên trong hợp đồng thế chấp.
Các tranh chấp đối với hợp đồng thế chấp quyền tài sản thường xảy ra theo các trường hợp sau đây:
-Người nhận thế chấp (Ngân hàng) trên đất người sử dụng đất có cho người khác xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác, nhưng chấp nhận nhận thế chấp.
-Người nhận thế chấp do thiếu cẩn thận, không kiểm tra thực tế, nên không biết được trên đất người sử dụng đất có cho người khác xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác, quá trình khởi kiện tại Tòa án họ mới biết điều này.
-Phổ biến nhất là vấn đề đến thời điểm đáo hạn phải trả các khoản vay và khoản lãi mà bên thế chấp vẫn chưa có đủ tiền trả Ngân hàng.
Các phương thức giải quyết tranh chấp trong hợp đồng thế chấp quyền tài sản bao gồm:
-Thương lượng
-Hòa giải
-Trường hợp thương lượng và hòa giải không thành, có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề hợp đồng thế chấp quyền tài sản. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
