Thủ tục bán nhà hiện nay là một trong những thủ tục phổ biến, các bên cần lưu ý những vấn đề gì trong việc mua bán nhà để đáp ứng theo đúng quy định pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp thắc mắc cho khách hàng về vấn đề này.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất hay còn gọi là bán nhà là thủ tục giúp cho quyền sử dụng nhà của bên nhận chuyển nhượng (bên mua) trở nên hợp pháp và được pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà ở. Thông qua việc chuyển nhượng các bên mua bán nhà sẽ có quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật đối với tài sản đó.
Thủ tục bán nhà là thủ tục bắt buộc được pháp luật đất đai quy định khi muốn mua bán nhà. Đây là hành vi pháp lý của các chủ thể là tổ chức, cá nhân hay hộ gia đình chuyển giao quyền và nghĩa vụ đối với nhà, đất cho chủ thể khác, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng.
Mua bán nhà có sổ hồng là việc mua bán đối với nhà đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, đáp ứng quy định pháp luật khi chuyển nhượng nhà.
Đối với nhà ở, theo quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở tham gia giao dịch phải có đủ điều kiện sau đây:
(i). Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp:
Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
Nhận thừa kế nhà ở.
(ii). Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
(iii). Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
(iv). Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
(v). Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
Đối với các bên tham gia giao dịch về nhà ở cũng cần phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2023:
Bên bán phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch dân sự. Theo đó, tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Đáp ứng về mặt hình thức của giao dịch trong trường hợp luật có quy định
Bên mua phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự như trên và thực hiện theo quy định sau đây:
Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Như vậy, để thực hiện thủ tục mua bán hợp pháp thì phải đáp ứng đủ điều kiện như trên.
Theo Điều 162, Điều 163 Luật Nhà ở 2023 và Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi mua bán nhà phải chuẩn bị các giấy tờ sau:
Bên bán
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân/Căn cước hoặc hộ chiếu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
- Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).
- Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà
Bên mua:
- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân/Căn cước hoặc hộ chiếu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
Các bên cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ nêu trên sau đó đến công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà.
Theo quy định pháp luật hiện hành tại Việt Nam, thời gian thực hiện thủ tục bán nhà có sổ hồng phụ thuộc vào từng giai đoạn cụ thể trong quy trình và sự chuẩn bị hồ sơ của các bên. Nếu hồ sơ đầy đủ và không có vấn đề phát sinh, thời gian trung bình để hoàn thành thủ tục là khoảng 10 – 30 ngày làm việc.
- Công chứng hợp đồng mua bán: 1 – 2 ngày (Thời gian có thể kéo dài nếu thiếu giấy tờ hoặc cần bổ sung hồ sơ);
- Nộp thuế và lệ phí: 3 – 5 ngày. (Thời gian phụ thuộc vào sự hợp tác giữa các bên và khối lượng công việc tại cơ quan thuế)
- Sang tên sổ hồng: 10 – 15 ngày làm việc (theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP) (Thời gian có thể kéo dài nếu thiếu giấy tờ hoặc cần bổ sung hồ sơ).
Chi phí thực hiện tùy theo giá trị của nhà, trong đó có các loại thuế, phí phải đóng gồm: lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định, phí công chứng, lệ phí cấp giấy chứng nhận.
Căn cứ khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.
Căn cứ khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP được hướng dẫn bởi khoản 1 Điều 3 Thông tư số 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là: 0,5%.
Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản với mức thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng.
Phí thẩm định hồ sơ do HĐND các tỉnh, thành quy định: Khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí làm bìa mới) nếu có yêu cầu dưới 100.000 đồng/lần/giấy.
Theo Khoản 4 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại một trong ba địa điểm sau đây:
- Bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân;
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Theo khoản 2 Điều 14 Hiến pháp 2013, người đang chấp hành hình phạt tù chỉ bị hạn chế một số quyền công dân theo quy định của pháp luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng. Nếu không bị pháp luật hoặc Tòa án tước hay hạn chế quyền sở hữu tài sản thì người đang chấp hành án vẫn có các quyền đối với tài sản. Do đó, dù chồng đang chấp hành án phạt tù thì khi bán nhà phải được sự đồng ý của cả hai người trong trường hợp đó là tài sản chung của hai vợ chồng.
Tại khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở 2023 quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về thủ tục bán nhà mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
