I. Tìm hiểu về thuê đất của cá nhân
Thuê đất của cá nhân là hình thức một cá nhân cho phép tổ chức hoặc cá nhân khác sử dụng đất của mình theo hợp đồng. Để thuê đất của cá nhân, người thuê phải đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp và tuân thủ mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật. Hợp đồng thuê đất cần xác định rõ giá thuê, thời gian và trách nhiệm của các bên. Hồ sơ cần có hợp đồng thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các giấy tờ liên quan. Thủ tục công chứng, chứng thực có thể yêu cầu tùy vào các bên tham gia.
Thuê đất của cá nhân là hành động một cá nhân (chủ đất) cho phép tổ chức, doanh nghiệp hoặc cá nhân khác thuê quyền sử dụng mảnh đất của mình trong một thời gian nhất định và với các điều kiện đã thỏa thuận. Hợp đồng thuê đất giữa các bên sẽ quy định rõ về diện tích, mục đích sử dụng đất, thời gian thuê và các quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc thuê đất phải tuân theo quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất và các thủ tục hành chính liên quan
Điều kiện để thuê đất của cá nhân bao gồm các yếu tố sau:
- Quyền sử dụng đất hợp pháp: Chủ thể thuê đất cần có năng lực dân sự đầy đủ, có thể tự mình xác lập giao dịch hợp pháp, tự mình có năng lực chịu trách nhiệm và thực hiện nghĩa vụ khi giao kết hợp đồng thuê đất.
- Mục đích sử dụng đất hợp pháp: Mục đích thuê đất phải rõ ràng và hợp pháp, không vi phạm các quy định về sử dụng đất, như không được sử dụng cho mục đích trái pháp luật hoặc không đúng với quy hoạch sử dụng đất.
- Đáp ứng các quy định pháp lý về đất đai: Các bên tham gia hợp đồng phải tuân thủ các quy định liên quan đến quyền sử dụng đất, như việc kiểm tra quy hoạch, đất không bị tranh chấp và phù hợp với các mục đích sử dụng đất trong khu vực.
- Khả năng thanh toán của bên thuê: Bên thuê đất cần chứng minh khả năng tài chính để thanh toán tiền thuê đất đúng hạn và đủ số lượng.
- Thực hiện các thủ tục pháp lý: Các bên phải hoàn tất thủ tục hợp đồng thuê đất, có thể là công chứng, chứng thực hợp đồng, và đăng ký hợp đồng với cơ quan có thẩm quyền khi cần thiết.
Đảm bảo các điều kiện trên sẽ giúp cho hợp đồng thuê đất được thực hiện hợp pháp và có hiệu lực pháp lý.
Thủ tục và hồ sơ pháp lý cần thiết để thuê đất của cá nhân bao gồm các bước sau:
- Thỏa thuận thuê đất: Các bên thỏa thuận về điều kiện thuê đất, bao gồm giá thuê, thời gian thuê, diện tích đất, mục đích sử dụng đất và các điều kiện khác.
- Hợp đồng thuê đất: Lập hợp đồng thuê đất giữa cá nhân cho thuê và bên thuê. Hợp đồng cần ghi rõ các điều khoản về giá thuê, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Công chứng, chứng thực hợp đồng: Nếu các bên có yêu cầu, hợp đồng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
- Giấy tờ cần chuẩn bị:
Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của các bên tham gia hợp đồng.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên cho thuê.
Giấy tờ liên quan đến dự án hoặc mục đích sử dụng đất của bên thuê.
- Đăng ký hợp đồng: Đối với một số trường hợp, hợp đồng thuê đất cần phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để có hiệu lực pháp lý.
Sau khi hoàn tất các thủ tục, bên thuê sẽ nhận quyền sử dụng đất theo hợp đồng đã ký kết.
Tại khoản 7 Điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC sửa đổi một số điều của Thông tư 156/2013/TT-BTC quy định như sau:
"7. Sửa đổi, bổ sung Điều 22 Thông tư 156/2013/TT-BTC như sau:
a) Bổ sung khoản 1 Điều 22 như sau:
1. Nguyên tắc khai thuế.
Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và nộp thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế.
Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ một trăm triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và cơ quan thuế không thực hiện cấp hoá đơn lẻ đối với trường hợp này...."
Tại khoản 2.4 Điều 6 Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định các khoản chi không được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp như sau:
"2.4. Chi phí của doanh nghiệp mua hàng hoá, dịch vụ (không có hoá đơn, được phép lập Bảng kê thu mua hàng hoá, dịch vụ mua vào theo mẫu số 01/TNDN kèm theo Thông tư này) nhưng không lập Bảng kê kèm theo chứng từ thanh toán cho người bán hàng, cung cấp dịch vụ trong các trường hợp:
- Mua hàng hoá là nông sản, hải sản, thuỷ sản của người sản xuất, đánh bắt trực tiếp bán ra;
- Mua sản phẩm thủ công làm bằng đay, cói, tre, nứa, lá, song, mây, rơm, vỏ dừa, sọ dừa hoặc nguyên liệu tận dụng từ sản phẩm nông nghiệp của người sản xuất thủ công không kinh doanh trực tiếp bán ra;
- Mua đất, đá, cát, sỏi của hộ gia đình, cá nhân không kinh doanh trực tiếp bán ra;
- Mua phế liệu của người trực tiếp thu nhặt;
- Mua đồ dùng, tài sản, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân không kinh doanh trực tiếp bán ra;
- Mua hàng hoá, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân kinh doanh (không bao gồm các trường hợp nêu trên) có mức kinh doanh dưới ngưỡng doanh thu chịu thuế giá trị gia tăng (100 triệu đồng/năm).
Bảng kê thu mua hàng hoá, dịch vụ do người đại diện pháp luật hoặc người được uỷ quyền của doanh nghiệp ký và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực. Doanh nghiệp mua hàng hoá, dịch vụ được phép lập Bảng kê tính vào chi phí được trừ nêu trên không bắt buộc phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt. Trường hợp giá mua hàng hoá, dịch vụ trên bảng kê cao hơn giá thị trường tại thời điểm mua hàng thì cơ quan thuế căn cứ vào giá thị trường tại thời điểm mua hàng, dịch vụ cùng loại hoặc tương tự trên thị trường xác định lại mức giá để tính lại chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế".
Căn cứ các quy định nêu trên thì trường hợp doanh nghiệp có thuê đất của cá nhân mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ 100 triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và cơ quan thuế không thực hiện cấp hoá đơn lẻ đối với trường hợp này.
Tại khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 có quy định:
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.
...
Theo đó, cá nhân có quyền sử dụng đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất.
Tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
...
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
...
Theo quy định trên, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (hợp đồng thuê đất) giữa các bên có tổ chức kinh doanh bất động sản sẽ thực hiện công chứng, chứng thực khi có yêu cầu từ các bên. Điều này có nghĩa là việc công chứng, chứng thực hợp đồng không bắt buộc nếu có ít nhất một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, đối với hợp đồng thuê đất giữa cá nhân với cá nhân, công chứng và chứng thực là yêu cầu bắt buộc.
Vì cá nhân nhận quyền sử dụng đất từ sự cho phép của Nhà nước, như vậy thời hạn cá nhân cho thuê đất (hay cho thuê lại) từ việc thuê đất/quyền sử dụng đất của Nhà nước phụ thuộc vào thời gian Nhà nước cho cá nhân thuê/sử dụng quyền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất được quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2024 như sau:
Đất sử dụng có thời hạn
1. Trừ các trường hợp quy định tại Điều 171 của Luật này, thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn;
b) Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;
c) Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;
d) Thời hạn cho thuê đất xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác; thời hạn gia hạn hoặc cho thuê đất khác không quá thời hạn quy định tại khoản này.
2. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, thời hạn thuê đất của cá nhân được quy định theo thời hạn cá nhân đó được sử dụng đất trong bao lâu, cụ thể theo quy định trên.
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:
(1) Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.
(2) Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản (3);
- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
(3) Trường hợp các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có hiệu lực thi hành.
Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành.
(4) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khi giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản (3) phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.
(5) Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
(6) Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai khi được Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai.
Căn cứ Điều 7 Nghị định 57/2018/NĐ-CP quy định về việc hỗ trợ tập trung đất đai như sau:
Hỗ trợ tập trung đất đai
1. Doanh nghiệp có dự án nông nghiệp đặc biệt ưu đãi đầu tư thuê, thuê lại đất, mặt nước của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư thì được Nhà nước hỗ trợ kinh phí tương đương với 20% tiền thuê đất, thuê mặt nước cho 05 năm đầu tiên kể từ khi dự án hoàn thành đi vào hoạt động; giá thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định này.
2. Doanh nghiệp có dự án nông nghiệp (đặc biệt ưu đãi đầu tư, ưu đãi đầu tư và khuyến khích đầu tư) nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để hình thành vùng nguyên liệu được Nhà nước hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng vùng nguyên liệu với mức hỗ trợ 50 triệu đồng/ha, nhưng không quá 10 tỷ đồng/dự án và không phải chuyển sang thuê đất đối với diện tích đất nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
3. Doanh nghiệp tập trung đất đai bằng các hình thức quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này thì được Nhà nước hỗ trợ bằng tổng các hỗ trợ theo quy định tại từng khoản nêu trên.
…
Nếu doanh nghiệp thuê đất của cá nhân thay vì thuê đất của Nhà nước để thực hiện dự án nông nghiệp đặc biệt ưu đãi đầu tư, Nhà nước sẽ hỗ trợ một khoản kinh phí tương đương 20% tiền thuê đất cho 5 năm đầu tiên kể từ khi dự án hoàn thành và bắt đầu hoạt động.
NPLaw cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu về thuê đất của cá nhân, giúp khách hàng hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến quyền và nghĩa vụ khi tham gia hợp đồng thuê đất. Chúng tôi hỗ trợ khách hàng trong việc soạn thảo hợp đồng, đảm bảo hợp đồng tuân thủ đúng quy định pháp luật, thủ tục công chứng, chứng thực, và các vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình thuê đất. NPLaw cam kết mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
