Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất là một trong những vấn đề đang được mọi người quan tâm và tìm hiểu nhất. Vì đây chính là một trong những tranh chấp phát sinh phổ biến nhất hiện nay. Vậy quy định pháp luật về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất như thế nào? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây để tìm hiểu.
.jpg)
Trong thực tiễn xét xử, các bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định, còn đối với nhà ở do chưa đủ điều kiện để tham gia giao dịch, tức nhà ở chưa được hoàn công để được công nhận trong giấy chứng nhận nên việc mua bán nhà ở chưa được thực hiện theo đúng quy định. Chính vì điều này đã dẫn đến tình trạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất hiện nay.
Bài viết dưới đây sẽ giúp ta hiểu thêm về hợp đồng mua bán nhà đất như sau:
Hợp đồng mua bán nhà đất là sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản nhà đất, quyền sở hữu nhà đất cho bên mua. Đồng thời bên mua cũng có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, phương thức đã được thỏa thuận và trình bày rõ ràng trong hợp đồng. Hợp đồng mua bán nhà đất sẽ là yếu tố cốt lõi, căn cứ để xác định giá trị pháp lý cho mỗi giao dịch mua bán nhà đất, từ đó ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên, đồng thời là cơ sở quan trọng để giải quyết tranh chấp.
Các dạng tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán đất thường gặp hiện nay như:
- Mua bán đất của Hộ gia đình mà chỉ có một người đứng ra thực hiện hợp đồng;
- Mua bán đất nhưng không làm được thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Mua bán đất bằng hợp đồng viết tay, hợp đồng miệng;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng chứng thực;
- Một bên tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;…
Quy định pháp luật về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất như sau:
Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở thì các bên có quyền lựa chọn hình thức giải quyết như sau:
- Thương lượng: Là việc hai bên tự đàm phán với nhau và đưa ra cách giải quyết mà không cần sự can thiệp của bên thứ ba.
- Hòa giải: Là cách giải quyết mà có người trung gian giúp các bên đưa ra phương án giải quyết tranh chấp.
- Khởi kiện: Là cách giải quyết tranh chấp tại Tòa án thông qua con đường khởi kiện.
Trình tự thủ tục khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán như sau:
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn đến xã, phường, thị trấn (UBND cấp xã) nơi có đất để hòa giải. Tuy nhiên, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không phải hòa giải UBND cấp xã nơi có đất.
Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:
“Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”
Như vậy, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên được khởi kiện luôn tại Tòa án.
Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất như sau:
Căn cứ Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
- Đơn khởi kiện theo mẫu.
- Giấy tờ của người khởi kiện: Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân.
- Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (hợp đồng chuyển nhượng,…).
Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
Hiện nay đơn khởi kiện tranh chấp đất đai sẽ được sử dụng theo Mẫu số 23-DS Danh mục ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP, cụ thể như sau:
.jpg)
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì đối với những tranh chấp đất đai sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp huyện. Đồng thời, đất đai là bất động sản nên Tòa án nơi có đất đai sẽ là nơi có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Như vậy, Toà án cấp huyện nơi có đất xảy ra tranh chấp sẽ giải quyết về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất.
Theo Điều 13 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt bại, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc luật có quy định khác
- Khi nghĩa vụ trong hợp đồng bị vi phạm khi có thiệt hại bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác
- Bên bị vi phạm chỉ phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mình trong trường hợp có vi phạm nghĩa vụ và có thiệt hại do một phần lỗi của bên bị vi phạm.
Như vậy, được yêu cầu bồi thường thiệt hại khi tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất.
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Toà án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.
Sau khi kết thúc thủ tục chuẩn bị xét xử, phiên tòa sơ thẩm sẽ được tổ chức. Ngoài ra, trong trường hợp có kháng nghị, kháng cáo, thủ tục phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm có thể được diễn ra.
Vụ án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất thường sẽ có thời hạn giải quyết rất lâu, từ 4 tháng trở lên, thậm chí kéo dài vài năm nếu có nhiều tình tiết phức tạp.
Trên đây là những thông tin xoay quanh đề tài tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất. Để có thể được hỗ trợ cũng như tìm hiểu thông tin, quy định của pháp luật về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất, Quý khách có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú - Hãng luật NPLaw
Hotline: 0913449968
Email: Legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
