Khi mua bán nhà đất các bên thường thỏa thuận đặt cọc trước một khoản tiền để làm tin, nếu một trong các bên có hành vi vi phạm sẽ bị phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Bài viết này sẽ giới thiệu về chủ đề này.
Thực trạng vi phạm hợp đồng đặt cọc ở Việt Nam hiện nay đang diễn ra khá phổ biến, đặc biệt là trong các giao dịch mua bán, thuê nhà, cho thuê nhà,...
Các hành vi vi phạm thường gặp bao gồm:
-Bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng
-Bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng
-Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng vi phạm hợp đồng
Vi phạm hợp đồng đặt cọc là hành vi không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng đặt cọc, dẫn đến việc không thể giao kết, thực hiện hợp đồng đã xác lập.
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Căn cứ theo Điều 407 và Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các trường hợp vi phạm hợp đồng đặt cọc như sau:
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015).
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do giả tạo (quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015).
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (quy định tại Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015).
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bị nhầm lẫn (quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015).
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015).
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự 2015).
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015).
Cách 1: Thương lượng
Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh. Đây là cách giải quyết tranh chấp đơn giản nhưng có điểm hạn chế là hiệu quả không cao.
Cách 2: Hòa giải
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải để hỗ trợ, giải thích, thuyết phục các bên tìm kiếm các giải pháp nhằm loại trừ tranh chấp. Bên thứ ba có thể là người am hiểu pháp luật, có uy tín hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở.
Tương tự như thương lượng, hòa giải trong nhiều trường hợp không đạt hiệu quả cao.
Cách 3: Khởi kiện tại Tòa án
Khởi kiện là phương thức giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua Tòa án; đây là phương thức giải quyết được hầu hết các bên lựa chọn khi xảy ra tranh chấp, kết quả giải quyết được bảo đảm thi hành bởi Nhà nước (cơ quan thi hành án dân sự) nhưng thời gian giải quyết lâu hơn và phải nộp tạm ứng án phí, án phí.
Căn cứ khoản 1 Điều 418 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm như sau:
Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm có nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
Theo đó, các bên giao kết hợp đồng đặt cọc có thể thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm cho hợp đồng.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Theo đó trong trường hợp bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ thì bên đặt cọc sẽ được nhận lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc nếu các bên không có thỏa thuận khác.
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, phạt vi phạm là một biện pháp nhằm buộc bên vi phạm hợp đồng thực hiện nghĩa vụ hoặc bồi thường thiệt hại do vi phạm gây ra.
Trường hợp một bên vi phạm hợp đồng đặt cọc thì có được phạt vi phạm hay không phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đặt cọc. Nếu các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm thì bên vi phạm sẽ phải chịu phạt vi phạm theo thỏa thuận. Nếu các bên không có thỏa thuận về phạt vi phạm thì bên vi phạm sẽ phải trả lại tiền đặt cọc cho bên đặt cọc.
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Trong trường hợp mà bên nhận đặt cọc không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, thì có thể thỏa thuận với bên đặt cọc về việc hoàn trả tiền đặt cọc và chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, trong trường hợp này, bên nhận đặt cọc khi hoàn trả tiền cọc sẽ có thể bị phạt tiền đặt cọc.
Căn cứ khoản 3 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu như sau:
- Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.
Như vậy, nếu vi phạm hợp đồng đặt cọc, khiến hợp đồng cọc vô hiệu thì hợp đồng chính không bị vô hiệu.
Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thì thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng chứng thực.
Cho nên hợp đồng đặt cọc để bán đất nhưng không công chứng thì khi xảy ra vi phạm có thể khởi kiện được.
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng. Theo đó, bên đặt cọc là bên giao tiền hoặc tài sản khác cho bên nhận đặt cọc để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Bên nhận đặt cọc là bên nhận tiền hoặc tài sản khác của bên đặt cọc để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của bên đặt cọc.
Nếu bên đặt cọc đã giao đủ tiền nhưng bên còn lại vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thì bên đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên đặt cọc có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bên nhận đặt cọc trả lại tiền cọc và bồi thường thiệt hại.
Để được hủy bỏ hợp đồng, bên đặt cọc phải chứng minh được bên còn lại vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng một cách nghiêm trọng. Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng là việc một bên không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thời hạn, không đúng địa điểm, không đúng đối tượng, không đúng chất lượng, số lượng, chủng loại, không đúng giá, không đúng phương thức, không đúng thủ tục mà không có lý do chính đáng làm cho bên kia bị thiệt hại.
Như vậy, bên đặt cọc đã giao đủ tiền nhưng bên còn lại vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thì được hủy hợp đồng
Trên đây là những thông tin xoay quanh đề tài vi phạm hợp đồng đặt cọc. Để có thể được hỗ trợ cũng như tìm hiểu thông tin, quy định của pháp luật về vi phạm hợp đồng đặt cọc, Quý khách có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
