Trong bối cảnh nhu cầu thuê và chuyển nhượng nhà ở ngày càng gia tăng, đặc biệt là với các dự án bất động sản đang trong giai đoạn hình thành, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai trở thành nội dung nhận được nhiều sự quan tâm. Đây không chỉ là một giải pháp linh hoạt giúp cá nhân và doanh nghiệp điều chỉnh mục đích sử dụng mà còn là một giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không tuân thủ đúng quy định pháp luật.
Hiện nay, thị trường bất động sản chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ của các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai. Nhiều người thuê nhà đã thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê cho người khác để đáp ứng nhu cầu tài chính, mục đích sử dụng, hoặc tối ưu hóa quyền lợi. Tuy nhiên, không ít trường hợp giao dịch này dẫn đến tranh chấp hoặc vi phạm pháp luật do thiếu hiểu biết về quy định liên quan, đặc biệt là về thủ tục và điều kiện chuyển nhượng.
Theo điểm d khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền: “... chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật; ...”
Chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là việc bên thuê chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai của mình cho một bên thứ ba.
Luật kinh doanh bất động sản 2023 hiện không quy định về cho thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo khoản 2 Điều 3 và khoản 3 Điều 4 Bộ luật dân sự 2015, đối với các nội dung liên quan về giao dịch bất động sản không quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thì căn cứ, thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và pháp luật khác có liên quan.
Theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện gồm:
Như vậy, các bên được chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng được các điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định nêu trên.
Hiện nay không có quy định về mẫu hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Bạn đọc có thể tham khảo mẫu hợp đồng dưới đây:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Số: ............../HĐCN-HĐTN
Hôm nay, ngày ... tháng ... năm ..., tại ..........., chúng tôi gồm:
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN A)
BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN B)
Các bên thỏa thuận ký kết hợp đồng này với các điều khoản dưới đây:
Điều 1: ĐỐI TƯỢNG HỢP ĐỒNG
Bên A chuyển nhượng cho Bên B hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai với các nội dung như sau:
Thông tin về hợp đồng thuê nhà:
Thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai:
Điều 2: CÁC HỒ SƠ, GIẤY TỜ KÈM THEO
Bên A bàn giao cho Bên B bản gốc và bản sao các tài liệu, giấy tờ gồm:
Điều 3: GIÁ TRỊ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN
Giá trị chuyển nhượng:
Phương thức thanh toán:
Điều 4: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN
1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (bên A):
2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng (bên B):
Điều 5: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Điều 6: HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG
Hợp đồng có hiệu lực từ ngày: ....................................
Điều 7: ĐIỀU KHOẢN KHÁC
Các sửa đổi, bổ sung hợp đồng phải được lập thành văn bản và có chữ ký của cả hai bên.
Các thông báo liên quan phải được gửi đến địa chỉ các bên theo thông tin đã cung cấp.
Hợp đồng được lập thành ... bản, mỗi bên giữ ... bản có giá trị pháp lý như nhau.
ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B
(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)
Theo khoản 3 Điều 160 Luật nhà ở 2024 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch: “Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Dẫn chiếu đến các quy định tại điểm c, d và đ khoản 1 như sau:
“c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;”
Như vậy, điều kiện cho thuê nhà ở hiện nay không bao gồm việc nhà ở không có tranh chấp. Do đó, giao dịch về thuê nhà ở hình thành trong tương lai vẫn có thể thực hiện trong trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang có tranh chấp.
Điểm i khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính vi phạm về kinh doanh bất động sản:
“3. Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây
i) Không tuân thủ quy định về giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản trong trường hợp có quy định”.
Ngoài ra, theo điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt tiền quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức, đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.
Như vậy, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định thì có thể bị xử phạt từ 200.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với cá nhân vi phạm.
Tùy theo loại hợp đồng và các điều khoản đã thỏa thuận ban đầu, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai có thể yêu cầu xác nhận từ chủ đầu tư hoặc bên cho thuê để đảm bảo giao dịch hợp lệ và được pháp luật bảo vệ.
Do đó, các bên khi chuyển nhượng hợp đồng này thì nên kiểm tra kỹ nội dung thỏa thuận trước đó hoặc có thể liên hệ để hỏi lại chủ đầu tư trước khi thực hiện để hạn chế xảy ra tranh chấp.
Trên đây là bài viết của NPLaw về quy định chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn về hỗ trợ.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
